Квартира по ипотеке: когда закончится бум кредитования

Юлия Сунцова

В 2020 году в России был поставлен рекорд по выданной ипотеке: банковские организации вложили в жилищное кредитование населения 4,4 триллиона рублей (+51% к 2019 году и +43% к 2018-му). Главным драйвером роста стала льготная государственная программа кредитования ипотеки – 6,5% годовых на покупку квартир в новостройках.

2021 год начался с еще более форсированных показателей, которые обновили рекорд предыдущего года. Только за первое полугодие 2021 года жилищных займов выдано на сумму 2,7 трлн рублей (+74% по сравнении с аналогичным периодом 2020 года). Объемы выдачи кредитов продолжают расти, несмотря на огромный скачок цен на жилье и на то, что с 1 июля условия льготного кредитования изменились в худшую для потребителя сторону.

ЦБ провел мониторинг проникновения ипотеки в разных регионах - по итогам III квартала 2020 года средний показатель составил 4–5%, однако он колебался в разы в зависимости от специфики субъекта. В Чечне к примеру, доля заемщиков к общему населению составляет 0,4%, в Тюменской области - 9,5%.

Эксперты пророчат выдачу ипотеки на 4,9–5 трлн руб. за оба полугодия 2021 года, что на 10–13%, чем в предыдущем году. Прогноз Центробанка таков: общие темпы роста ипотеки в 2021 году превысят 20%.

Уровень распространения ипотеки в России пусть и невысок по сравнению с другими странами, однако предел выдачи, по мнению главы ЦБ, достигнут.

При анализе объемов выдачи жилищных займов оценивают не только количество заёмщиков или долю выданных средств к ВВП. Важнейшим параметром остаются доходы, платежеспособность семей, возможность долгосрочно обслуживать взятые на себя обязательства.

«Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения, — сказала Эльвира Набиуллина в интервью РБК, отвечая на вопрос, ждать ли в текущем году нового рекорда по выдаче ипотеки населению. - Ипотека — это кредит на долгие годы, его нужно обслуживать. Должен быть соответствующий уровень доходов семей. Рост ипотечного кредитования должен быть соразмерен росту доходов, но не только, надо учитывать и уровень доходов».

- Регулятор заговорил о необходимости охлаждения рынка ипотеки, поскольку опасается возникновения «пузыря» – разрыва между объемом долгов граждан и их возможностью эти долги погасить вовремя. Проблема не в том, что выданные 4,4 триллиона рублей – это слишком много для банков или для страны. Вопрос - в соотношении объемов выданных кредитов и уже возникшей задолженностьи по ним. Сейчас задолженность превышает объем выданных кредитов в два раза. При выдаче новых ипотечных кредитов растет риск накопления долгов по предыдущим займам, а это уже грозит долговым кризисом - когда население, набрав кредитов, при низком темпе роста доходов начинает задерживать платежи, копит долги и перестает обслуживать займы. А ведь именно ежемесячные платежи, которые клиенты перечисляют в банки – основной источник выдачи новых кредитов новым заемщикам. Критично важен баланс между темпами выдачи кредитов и их регулярным погашении клиентами. Риск неплатежей сейчас растет, поскольку после пандемии у граждан снизились доходы, - объясняет первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал.

Неизвестность или туманное представление о том, что дальше будет с доходами населения – это большой риск для банковского сектора и регулятора в том числе. Притормаживание выдачи ипотеки в этом смысле означает то, что был составлен прогноз. И по динамике экономического развития и роста доходов населения этот прогноз не позволил относиться спокойно к тем объемам жилищных займов, которые уже были выданы, отмечает экономист Игорь Николаев:

- Центробанк у нас, как известно, всегда более пессимистичен, чем Минэкономразвития. Как будут останавливать? Набиуллина сказала, что расти выдача так, как раньше уже не будет. Изберут, думаю, традиционный подход для регуляции - ужесточение условий к банковским ставкам, к требованиям для заемщиков и к требованиям для самих кредитных организаций, что-то из этого да скомбинируют.

- В начале 2020 года из-за коронавируса и жесткого карантина рынок ипотеки в стране стагнировал. Граждане резко сократили траты, поскольку столкнулись с чрезвычайными обстоятельствами, а именно: доходы падают, передвижения ограничены, границы закрыты. Потребности людьми были пересмотрены. Ажиотажный спрос на ипотеку с лета 2020 года, можно сказать искусственный, стимулируется правительственной программой – той самой льготной ипотекой. На фоне низкой ключевой ставки ЦБ РФ 4,25% средневзвешенные ставки по программам опускаются до уровня 6%, говорит Павел Сигал:

В результате, с одной стороны, по итогам прошлого года в стране выдан рекордный объем займов на покупку недвижимости – более 4 трлн рублей, с другой стороны одновременно выросли цены на недвижимость, причем как на первичном рынке, так и на вторичном. Эта совокупность стала тем фактором, который постепенно начал сокращать спрос на покупку жилья в кредит. Причина в том, что низкие банковские ставки всё равно не компенсируют теперь рост цен на жилье. В среднем по стране цены выросли на 25% за 2020 год. В этом году рост стоимости недвижимости продолжился – с января 2021 г. она подорожала в среднем еще + на 15-20%. Соответственно и в дальнейшем ужесточение льготных жилищных программ, повышение ключевой ставки (сейчас она достигает 6,75%) и рост ставок по кредитам – станут факторами ограничения спроса на ипотеку. Но нынешнее замедление ипотечного рынка в России – это не хорошо и не плохо, это означает лишь, что он приходит в норму после стремительного увеличения спроса и цен на квартиры.

4,4 триллиона льготных банковских кредитов – это, безусловно, положительное воздействие для экономики. Несколько облегченные долги для заемщиков, поднятие потребительского спроса и одновременно деньги, влитые в поддержание строительной отрасли. Другое дело, что насколько эта мера окажется эффективной, будет ясно только по истечении времени.

- В краткосрочном периоде – безоговорочно, всем хорошо. О долгом периоде сможем судить только, когда увидим, как конкретно эта мера повлияла на экономическую ситуацию, на доходы людей и смогут ли заемщики в дальнейшем обслуживать эти свои взятые кредиты. Если ответы будут положительные – значит, всё сделано правильно. Если результаты будут отрицательными, то значит ничего хорошего в этом вале ипотеки не было, и расчеты были произведены неправильно. Еще раз – роль первой скрипки в кредитовании физических лиц играют доходы населения. Почему в других странах не боятся выдавать много кредитов? Потому что четко видят перспективы роста экономики и доходов работающих людей. У нас рекордная выдача – пока пугает, потому что нет уверенности в стабильности доходов, комментирует Игорь Николаев.

Банковские ставки по обслуживанию ипотеки будут расти дальше, это стало заметно уже сейчас, особенно после очередного повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Если в прошлом году средняя ставка ипотечного займа в РФ, с учетом льготной госпрограмм, составляла 5,5-6,5%, то сейчас она приблизилась к 8%, а в дальнейшем будет составлять порядка 9-10%.

- Конечно, более низкие ставки сохранятся по партнерским программам банков и специальным программам - сельская ипотека, жилье для молодых семей, ипотека на Дальнем Востоке, там ставки как были, так и останутся на уровне 2-3%. Но спрос, очевидно, в стране снижается, поскольку выросли цены на жилье, и ставки по банковским кредитам тоже увеличились. Соответственно, наступает предел роста выдачи ипотеки, о чем говорит глава Центрального Банка. Вероятно, что рекорд прошлого года, когда в стране было выдано займов на 4,3 трлн рублей, по итогам 2021 года побит не будет. Думаю, объемы выданных ипотечных займов снизятся примерно на 25-30%, считает заместитель директора Института РУССТРАТ Юрий Баранчик.