Человейники против коттеджей: какое жилье по ипотеке покупают в России и Литве

Елена Иванова

В Литве бум на загородные коттеджи для среднего класса. Граждане сметают все, что есть на рынке. Особенно популярными стали собственные дома у молодых.

Молодая семья, ему 23, ей 21 год, оба работают, решили в прошлом году поселиться в пригороде Вильнюса. Подобрали коттедж в сдвоенном доме площадью 118 квадратных метров на 7,5 сотках. От центра Вильнюса 14 километров, но поселок входит в черту города. Гаража нет, зато есть место под стоянку для машины. Стоил дом 130 тысяч евро, хотя сейчас за такой коттедж просят уже 155 тысяч, так выросли цены из-за спроса. А теперь разберемся, почему такой ажиотаж.

Первый взнос составил 20 тысяч евро, или чуть больше 15%. Литовское государство заплатило 15 тысяч в качестве субсидии молодой семье. На 95 тысяч евро молодые супруги взяли кредит в банке под стандартные 2,25% на 30 лет.

Дом сдавался под чистовую отделку, все коммуникации – газ, электричество, скважина для воды на два дома – были подведены. Еще полгода ушло на ремонт. Молодые потратили на него 35 тысяч евро – и снова под кредит. Банк выделил 83% суммы под те же 2,25% на те же 30 лет.

Молодые литовцы охотно покупают коттеджи, потому что коммунальные платежи в них в разы дешевле, чем в квартирах, а живут они в своем доме, на природе и недалеко от города. В январе счет за электричество составил 69 евро, в апреле – 39. Для сравнения – это расходы сопоставимы с коммуналкой в 40-метровой квартире в городе.

Поселок, где куплен дом, охраняемый, стоимость охраны – 18 евро в месяц. Вывоз мусора – 40 евро в год, страховка дома – 13 евро в месяц после ремонта. На 35 тысяч на отделку, из которых 28 тысяч заплатит банк, в доме появилась полная кухня с бытовой техникой, мебель для столовой, гостиной и спален и полностью оборудованная ванная.

Если пересчитать в рублях, за 15 миллионов под 2,25% на 30 лет с коммуналкой в 6000 рублей зимой и 4 тысячи летом можно жить в 14 км от центра столицы. Финансово это тоже не петля, поскольку муж и жена работают и получают по 1500 евро в месяц. Как говорят эксперты, сегодняшние цены близки к пику, потому что так быстро – по 2-3% в месяц, они росли только перед крахом на недвижимость в 2008-м, кризисном году.

Если сравнить Россию и Литву, то цены на недвижимость сопоставимы, а по всему остальному между бывшей окраиной Российской империи и ее метрополией пропасть. В то время, как в Прибалтике стоят коттеджи, в российских городах множатся человейники. Каждый четвертый россиянин, купивший жилье по ипотеке, смог позволить себе квартиру меньше 30 кв. метров, пишут «Известия». Еще год назад доля таких малометражек составляла 20%.

Осенью прошлого года средняя площадь покупаемых квартир в крупных городах страны сократилась на 14-20%. В 2019 году в Москве продавали квартиры площадью в среднем 72 кв.м, в 2020 году – только 57,8. Такая же картина в Петербурге, Калининграде, Екатеринбурге, говорят риелторы. В столице в новостройках на четверть увеличилось количество квартир площадью меньше 30 кв.метров, рекорды бьют микроапартаменты – жилье площадью меньше 18 квадратных метров. Сейчас в Москве уже построены 8 таких проектов, еще 5 лет назад он был один. А все потому, что население беднеет, а банки и государство не собираются делиться прибылью. Льготная ипотека? 6,5%? А как же литовская, нормальная в 2,25%? Есть разница?

Впрочем, и эти крохи со стола банковского и строительного бизнесов кончаются. 1 июля программа льготной ипотеки завершается, и потом все переходят к привычным 8-9-10 процентам. Льготной ипотеку можно назвать с большой натяжкой. В отсутствие других финансовых инструментов, 46% россиян, по данным ВЦИОМ, считают недвижимость самым надежным способом хранить деньги. За 2020 год было выдано ипотечных кредитов на сумму более 4 триллионов рублей, из них 1 триллион пришелся на льготную ипотеку. Такая политика привела к том, что жилье за 10 месяцев 2020 года подорожало на 10%, в некоторых городах – на все 20%. Это признал глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. По сравнению с 2019 годом, «льготники» платят за квартиры больше, чем нормальные ипотечники.

Эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский говорит: "Уже к концу лета 2020 года было понятно, что льготная ипотека — совсем не социальная история, а чисто спекулятивная. Весь дисконт от сниженных ставок по кредитам был «съеден» удорожанием квадратного метра спустя всего три месяца после запуска программы. Всё, что происходило и происходит дальше — игра в одни ворота. Никто, кроме застройщиков, уже не выигрывает от этой программы. Она лишь разгоняет цены на рынке, вымывая ликвидные объекты и провоцируя залоговые продажи в 2022-2023 годах".

Эксперты надеются, что цены на жилье с отменой льготной ипотеки начнут сначала стагнировать, а потом снижаться, но доступнее оно для многих не станет. На рынке давно ожидают подъема ключевой ставки ЦБ. Когда это произойдет, процент по ипотекам неизбежно вырастет, причем, не льготный, а обычный.

Льготная ипотека субсидировала строительный бизнес, поэтому в стране вводилось больше объемов жилья. Стоимость квадратного метра новостроек выросла из-за объективных обстоятельств. Директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов говорит: "Средняя стоимость квадратного метра в 2020 году выросла по большей части из-за объективных причин: увеличения себестоимости строительства из-за роста цен на строительные материалы, перехода на эскроу-счета и что немаловажно — сокращения объёма ликвидного предложения на рынке.»

Закономерность простая: если себестоимость квадратного метра растет, строительные компании возводят меньше домов. Это значит, что стоимость покупаемого жилья вырастет даже при падающем спросе.

На 21 апреля средняя банковская ставка на ипотеку составляла 7,95%, по всей видимости, с учетом льготной программы. В мае прошлого года, до введения льготной ипотеки она была выше - 9,17%. Очевидно, что с завершением программы этот показатель вернется к прошлогодним значениям. С повышением ключевой ставки Центробанка она неизбежно вырастет еще.

Загородное жилье в программу льготной ипотеки не входило. Очевидно, государство не заинтересовано в повышении качества жилья. К тому же рентабельность домов и таунхаусов для строительных компаний несопоставима с многоэтажными «человейниками». А что плохо строителям, то плохо государству.

Российские банки, никогда не отличавшиеся щедростью к гражданам, с желающими уехать из города тоже особенно не церемонятся. Хочешь слушать трели соловьев вместо грохота транспорта и неутихающего шума города – плати. «Народный» Сбер первоначальный взнос ниже 25% от стоимости дома даже и не предлагает. Райффайзен Банк требует первый взнос в размере от 40% и предлагает кредит под почти 13% годовых. Сходная картина со всеми другими банками.

О кредите на ремонт сроком на 30 лет речь вообще не идет. Максимальный срок – 3 года. Проценты по нему – от 6 до 8%.

И последнее. Средняя месячная зарплата в России меньше, чем в Литве – в пересчете 582 евро против 817 евро. С 2013 года она неизменно снижается, несмотря на все национальные проекты, так что до жизни в своем доме абсолютному большинству россиян, как до луны. Или до Литвы.