Аренду - не снижать! Как госкомпании «помогают» малому бизнесу в пандемию

Как пишет Wek.ru, среди самых пострадавших отраслей оказался и общепит. Многие компании попытались удержаться на плаву, внедрив услугу доставки. Но даже переход к дистанционному формату работы не смог решить проблемы заведений, объемы выручки которых зависели, например, от продаж спиртного.

По сведениям Росстата, в прошлом году в данной сфере оборот сократился до 1,35 трлн рублей в целом по России. При этом годом ранее показатель составлял 1,656 трлн рублей. Осознавая, что малому бизнесу нужна срочная поддержка, власти предоставили некоторые льготы. В частности, отсрочки или скидки на аренду торговых площадей.

«Уменьшение арендной платы возможно через статью 451 Гражданского кодекса РФ. Для арендаторов важнейшими факторами, которые могут убедить суд в необходимости изменения арендной платы, будут: невозможность использования помещения из-за введенных властями ограничений; перевод большей части персонала на дистанционную работу или в отпуска; фактическая приостановка работы; значительное сокращение выручки в сравнении с теми же периодами прошлых лет», — пояснил изданию адвокат, партнер BMS Law Firm Денис Фролов.

Но далеко не каждый арендодатель оценил предложение властей. Так, по данным «Коммерсанта», в июне 2020 года PwC провела исследование среди столичных и федеральных девелоперов, которое показало, что пойти на уменьшение арендных ставок готовы только 38% респондентов, 19% согласились на отсрочку платежей. Такое же количество не хотели бы вести переговоры с арендаторами. Для многих из них нежелание идти на уступки привело к судебным разбирательствам.

Компромисс невозможен

Среди арендодателей, отказавшихся идти на уступки, оказался и финансовый институт «ДОМ.РФ». В государственном институте развития решили, что меры, принимаемые правительством для развития малого бизнеса, к нему не относятся. Тем более если малый бизнес пытается работать в таком престижном месте, как Башня IQ-Квартал в Москва-Сити. Именно там на очень небольшой площади (всего 53 квадрата) был открыт винный бар компании «Вино и трюфель». Во время пандемии он, по понятным причинам, оказался без прибыли. Но арендодатель решил, что это не повод уменьшить арендную плату.

Как пояснила юрист Светлана (фамилию она предпочла скрыть), представляющая «Вино и трюфель» в суде, большая часть предпринимателей, которые обращаются к ней по вопросам урегулирования такого рода вопросов, связанных с арендными платежами, вели диалог со своими арендодателями. Наиболее часто одну из сторон не устраивали предложенные скидки, другие нюансы. В большинстве случаев все завершалось компромиссом.

«Но ситуация с ДОМ.РФ выделялась на общем фоне: полное игнорирование ситуации и общения с арендатором. ДОМ.РФ не посчитал нужным ответить ни на одно обращение ВиТ о понижении арендной ставки. Также не были предложены свои условия заключения соглашения. В трудные времена ВиТ был вынужден платить за аренду в соответствии с условиями договора аренды, при этом их коммерческая деятельность не велась вообще, в том числе они не работали и на доставку, так как удаленную продажу спиртного запрещают действующие законы» — пояснила изданию юрист.

Вроде бы ситуация является довольно простой с позиции закона. «Арендатор по договорам аренды недвижимости имеет право потребовать сокращения арендной платы за период прошлого года по причине невозможности использовать имущество, что связано с принятием органом госвласти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68 „О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера“ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ», — дала комментарий изданию член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Не устраивает — съезжайте

Выходит, что ничего незаконного или невозможного ресторан от своего арендодателя не требовал. Представители заведения обратились в суд с единственной целью — получить положенную ему скидку. И в марте было получено соответствующее решение первой инстанции, причем положительное. Арбитражный суд Москвы вынес решение об урегулировании спора и уменьшении арендной платы для «Вино и трюфель».

Но в ДОМ.РФ с судебным решением не согласились и подали апелляцию. Но не сразу, а только спустя месяц после того, как было вынесено решение. «Уменьшение судом арендной платы существенно и необоснованно возлагает бремя неблагоприятных последствий на арендодателя. Арендная плата, установленная судом, не является обычной для рассматриваемых отношений», — отмечается в заявлении, которое подал финансовый институт. В учреждении считают, что суд потребовал слишком большого сокращения ставки аренды.

При этом, как отметила Марина Спиридонова, в институте развития хотят доказать, что если истец (компания-арендатор) посчитал невыгодными условия сотрудничества, то он может, по закону, расторгнуть договор, а не требовать сокращения ставки. Ситуация довольно странная для актуальных условий. Большей части арендодателей в настоящее время явно не до жиру: по сведениям Knight Frank, в прошлом году в столичных торговых центрах были вакантными 11,8% площадей.

В 2019 году — только чуть более 6%. Опросы того же «Коммерсанта» среди правозащитников уже показали, что наиболее часто участники арендных споров стремятся договориться: собственники недвижимости осознают, что или у тебя есть арендатор, который платит хоть что-то, в частности коммунальные платежи, или у тебя есть пустая площадь с надписью «Сдается», которая не приносит никакого дохода. Не менее странным является и то, что действует таким образом именно госкомпания. Хотя власти сосредотачивают внимание на необходимости помощи малому бизнесу. Впрочем, для суда все едино — госкомпанией ли нарушаются введенные правила или частным бизнесом. Законы устанавливаются для всех.

Как демонстрирует анализ практики, в большинстве случаев судебные инстанции стараются защитить слабых и поддерживают сторону арендаторов, у которых ресурсов все же меньше, чем у арендодателей. Таких случаев набралось уже достаточно и в Москве, и в других городах России. Это означает, что небольшим предприятиям следует смело бороться за свои права — не всегда в выигрыше оказывается тот, кто крупнее и мощнее.