Спасибо, не нужно... Пандемия меняет мировой рынок недвижимости

Елена Иванова

О том, что жители покидают Сан-Франциско, говорят уже давно. На этой неделе сетевое агентство недвижимости опубликовало новую статистику. Из полугодовой отчет о развитии рынка недвижимости в столице Силиконовой долины поразил всех. В компании количество домов на продажу выросло с февраля по июль на 96 процентов. Такого количества пустого жилья нет ни в одном американском городе.

О том, что пандемия непременно скажется на американском рынке недвижимости, предрекают с первого дня карантина. Но в Сан-Франциско сошлось несколько факторов, которые и привели ситуацию к исходу из него жителей.

Цены на жилье в Северной Калифорнии были астрономическими в последние 10 лет, с начала второго технологического бума. От рынка ожидали, что в какой-то момент он рухнет. Коронавирус стал той самой последней каплей. После начала пандемии технологическим гигантам, таким, как Гугл, Фейсбук и Твиттер, очень скоро стало ясно, что необходимо переосмыслить технологические процессы. Многие разрешили сотрудникам работать из дома. С окончанием карантина «удаленка» не закончилась. Может быть, так теперь будут работать всегда. Развлечения, рестораны и бары в городе тоже закрылись, и все это подвигло жителей, большинство из которых работали на Интернет-концерны – покинуть Сан-Франциско. Люди уезжают из маленьких и очень дорогих квартир и домов в (относительно) дешевые города Калифорнии, как, например, Лейк Тахо или Палм Спрингс, где и жилье больше, и лужайки зеленее. Работа на удаленке объясняет движение на рынке жилья, но в Сан-Хосе тоже есть много штаб-квартир Интернет-компаний, однако там люди не уезжают пачками. В Сан-Франциско жилья на продажу значительно меньше, чем в других американских городах. Относительно всего жилого фонда, процент его составляет четверть от нью-йоркского. Но и это не может объяснить такую ситуацию на рынке.

Пандемия обострила жилищную проблему в Америке, которая родилась не вчера. Каждый четвертый квартиросъемщик тратит больше половины своей зарплаты на оплату аренды. У молодых людей нет ни единого шанса купить собственное жилье, пишет NYT. Миллион людей ежегодно выселяют из своих домов, полмиллиона остаются бездомными. В начале эпидемии эксперты опасались, что проблема с выселениями обострится. Но этого не случилось, потому что правительство доплачивало гражданам 600 долларов в неделю во время карантина, а местные власти в больших городах объявили мораторий на выселение. Но выплаты прекратились в начале августа, и ситуация начинает развиваться в худшем направлении. Некоторые эксперты говорят, что от 30 до 40 миллионов людей грозят выселения. Но даже если их количество составит 2-3 миллиона, это в любом случае, означает ухудшение нынешней ситуации в два-три раза.

Жилье в США – это переплетение федеральных, муниципальных законов с законами отдельных штатов. На него влияют банки и девелоперы. Если наступает жилищный кризис, трудно выработать правильную стратегию. Нет «главного», кто бы отвечал за сохранность гражданами жилья. Если малооплачиваемые квартиросъемщики или иммигранты не могут оплатить аренду, владельцы жилья вынуждены продать его крупных компаниям. За последние 10 лет ушли с рынка дешевого жилья миллионы квартир. Некоторые дома были снесены, но абсолютное большинство было переоборудовано в жилье более высокого класса, не доступное бедным людям.

Во время пандемии города теряют свою привлекательность во всем мире. Метрополии были магнитом для людей в эпоху глобализации. Люди переезжали в большие города, увеличивали производительность труда, укрепляли экономику. Стили жизни смешивались, модели потребления унифицировались. Глобализация происходила в больших городах. Большой вопрос, что останется от нее в эпоху ковида.

Большое скопление людей становится в одночасье из момента притяжения угрозой для жизни. Пока нет вакцины, а болезнь то затихает, то вспыхивает с новой силой, города превращаются в опасные места. Вирус угрожает не только людям, но целым городам. Богатая на события и культуру жизнь исчезает, остаются тесные квартиры и большие счета за аренду и коммунальные услуги. Социальная дистанция в масках и постоянная боязнь заболеть вытесняют привычную легкость бытия. После окончания карантина людей на улицах становится больше, но на общественном транспорте люди перестают ездить и опять стоят в пробках в своих машинах. Если люди перестают ходить на работу, и только иногда должны приходить в бюро, они начинают рассматривать варианты жилья на большем удалении от города, чем это было раньше.

В Европе люди оставляют маленькие квартиры в городе или даже комнату в коммуналке и переезжают в пригороды. Так изменяется экономическая география. Города теряют, в некоторой степени, свое значение, пригороды его приобретают, а провинция остается далеко за бортом прогресса. Ученые считают, что победителями в этом соревновании будут средних размеров города в радиусе ста километров от метрополий. Более отдаленные районы продолжат свое депрессивное существование и дальше. Это развитие будет иметь последствия для экономики, общества и политики.

В историческом разрезе, фазы расцвета городов сменялись фазами их увядания или полного исчезновения. В античные времена в Риме жили около миллиона человек, пока изменения климата и пандемии со второго века нашей эры не возвестили закат империи. В Европе несколько веков подряд города уменьшались, что вызывало многовековую экономическую стагнацию. Во времена индустриальной революции города опять расцвели, миллионы людей бросали свои деревни и переселялись в города. Современная метрополия стала не только местом, откуда осуществляется управление или репрезентация власти, это и местом производства и инноваций. Город становился местом зарождения духа, он превращался в генератор нового и инновативного для всего общества. Рост городов – процесс обратимый. В 70-е и 80-е годы прошлого века большие города, бывшие индустриальные центры, как города Рурской области в Германии, потеряли свое значение. Люди начали уезжать из них. Кто мог себе позволить, селились на окраинах. Жизнь в пригородах стала трендом западного общества.

Только переход к глобализации и «обществу знания» придал городам новый облик. При поддержке политики и государства создавались новые центры скопления людей для создания в них критической массы технологий, культуры и развлечений. Города стали местами, где встречались капитал, культура и внутренние и внешние мигранты. Экономист Ричард Флорида так описывал этот феномен: «таланты, технология и толерантность».

Пока в немецких метрополиях цены на жилье растут, но темпы роста, по данным Бюро по статистике, замедлились, по сравнению с темпами роста в целом по стране. В деревнях прирост еще меньше. Зато сильнее всех растут в цене дома и квартиры в средних по численности городах вокруг метрополий.

Что же будет?

В городах станет тише, народу и туристов станет меньше.

Пока цены на недвижимость растут. Экономисты швейцарского банка Сафра Сарацин считают, что цены в Германии будут расти, потому что никаких других инструментов вложения денег, кроме покупки недвижимости во времена супернизкого банковского процента, просто не существует.

Креативность городов ослабнет. Суперцифровая рабочая культура ее не поддерживает.

Противоречия между городом с пригородами и деревней еще более обострятся.

Отток населения из провинции усилится. Это приведет к новым выступлениям против элиты, что означает, против городов. Это показали брекзит, движение желтых жилетов во Франции, наличие немецкой партии «Альтернатива для Германии». Культурологические, мировоззренческие конфликты только обострятся.

Новые жители в пригородах поддержат малые и средние предприятия, которые всегда находились рядом с большими городами.

Будут ли люди жить лучше или счастливее – этот вопрос остается открытым.