Лайфхак для бизнеса: как снизить арендные платежи на время пандемии

В каждом договоре есть пункт про форс-мажор, и мы уверены, что вы всегда бегло просматривали его общие формулировки, надеясь, что ничего такого не случится. О том, какие возможности снижения арендной платы существуют во время пандемии, рассказывает юрист Яна Орлова.

Итак, форс-мажор — непредсказуемое событие, независящее от воли сторон, но последствия которого ведут к невозможности исполнения обязательств договора. Таким образом, форс-мажор определяется как обстоятельство, которое освобождает стороны, заключившие договор, от ответственности.

В соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности»: «8(1). Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.» (mos.ru - Официальный сайт Мэра Москвы).

Таким образом, на данный момент коронавирусная инфекция отвечает всем основным признакам форс-мажора.

В первую очередь, необходимо направить арендодателю уведомление о том, что вы не в состоянии выполнить обязательства по арендным платежам, в соответствии со сроками, указанными в договоре аренды.В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств», отсутствие уведомления расценивается, как нарушение и влечет компенсацию убытков контрагенту.

Помните!

Закон не обязывает собственника освобождать арендатора от оплаты вовсе либо снижать цену, но все- таки лучше подать уведомление с просьбой о снижении, нежели не предпринимать ничего.

Пункт 4 ст. 614 Гражданского кодекса, позволяет вести переговоры с арендодателем, как о снижении цены, так и о предоставлении арендных каникул либо отсрочки/рассрочки платежей.

Помимо этого, можно рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков, предусмотренных договором за просрочку оплаты аренды (ст. 401 ГК РФ).

Если ваш контрагент не пожелает идти вам навстречу, можно добиться защиты своих прав в суде со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды?

Право арендодателя на расторжение договора может быть предусмотрено условиями договора, например, при истечении определенного срока действия форс-мажорных обстоятельств. Исходя из п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств», контрагент может расторгнуть договор, если он потеряет интерес в исполнении обязательства. Однако, потерю интереса нужно будет обосновать.

Причем существенное значение имеет, по чьей инициативе ограничен доступ в помещения: по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором или арендодателя.

В случае закрытия объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, арендатор вправе не только претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и компенсации своих убытков.

Правительство РФ уже предоставило отсрочку малому и среднему бизнесу, который арендует федеральное имущество, в срок до 01 мая 2020г.

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о временном переносе выплаты платежей за аренду федерального имущества для малого и среднего бизнеса.

Также, с 23 марта 2020г. Торгово-промышленная палата РФ уполномочила региональные торгово-промышленные палаты, выдавать заключения о форс-мажоре по внутренним договорам.

Такое заключение является аналогом Сертификата о форс-мажоре по внешнеторговым сделкам, имеет юридическую силу и может являться основанием для освобождения от ответственности за нарушение договора аренды либо для расторжения договора в связи с его неисполнимостью в сложившихся условиях.

Подводя итоги, стоит отметить, что претендовать на освобождение либо уменьшение арендной платы возможно при наличии следующих обстоятельств:

• доступ в помещения ограничен на основании решения госоргана либо по инициативе арендодателя;
• условиями договора аренды предусматривается освобождение либо снижение арендной платы при наступлении форс-мажора;
• договор аренды заключен до наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Яна Орлова - юрист арбитражной практики юридической компании «Polozov Group»