Людмила Бутузова
В этой новости прекрасно все, включая греющее душу ожидание, что застройщик пойдет по миру, а вчерашние владельцы элитной недвижимости в Покровском-Стрешневемогут остаться на улице.
Loft River расположен на территории природного парка «Москворецкий» на месте впадения реки Сходни в Москву-реку. Лофт, если кто не знает,—это хозяйственный чердак или верхняя часть здания промышленного назначения (фабрики, завода, склада), переоборудованная под жильё, офисы и , рестораны. С какой-то радости в живописном водоохранном месте располагались давно закрытые одноэтажные производственные склады 1970 года постройки площадью 716 кв. м и 389,7 кв. м. У деловых людей чесались руки приделать неказистым строениям по «чердаку». В 2013-20015 гг. склады уделали так, что они преобразились в роскошные четырехэтажные здания общей площадью 6 тыс. кв. м, с подземными помещениями и другими удовольствиями типа террас на крыше, теннисных кортов в тени деревьев и кафе на воде. В лофтах разместились 140 апартаментов с ласкающими слух названиями «Лондон», «Париж», «Чикаго»», часть из них были в двух-трех уровнях. Навела красоту на территории бывших складов малоизвестная девелоперская фирма LER GROUP, основанная в 2007 году в Москве. Размер уставного капитала - 1 010 000 рублей. Учредитель физическое лицо – Наира Торосян, генеральный директор Гурген Айрапетян. Других сведений об этих людях в открытых источниках нет, даже номера телефонов отсутствуют.
Новые здания относились к нежилому фонду, где нельзя получить постоянную прописку. Тем не менее квартиры, активно рекламировались и продавались по цене от 11 (за самую крошечную) до 70 миллионов рублей. Официально продажа апартаментов называлась покупкой недвижимости в «клубной резиденции» «Loft River».
Несмотря на решение Тушинского суда о скором сносе резиденции, квартиры продаются здесь и сейчас. На ЦИАНе два объявления на выбор: 100 квадратных метров (без отделки) стоят 20 млн, 120 метров—22 млн рублей. Корреспондент «Новых Известий» позвонила риэлтору - типа примерить на себя.
- Советую посмотреть и как можно быстрее оформить сделку, - сказала девушка. – Это выгодное предложение. Где вы еще найдете всю прелесть тихой загородной жизни в пяти минутах от центра столицы? Последние квартиры, все давно разлетелось.
А как же суд, снос?
- Не обращайте внимания, - засмеялась риэлторша. – На моей памяти, а я работаю с этим лофтом четвертый год, его уже сколько раз «сносили» и все никак. Я вам по секрету скажу: когда в доме имеют недвижимость непростые люди, никто его не тронет.
Что за люди, раскрывать, естественно, не стала: дескать и так понятно, что у «простых» не может быть 20-70 миллионов, чтобы залезть в элитное место. Некоторых покупателей апартаментов корреспондент «НИ» нашла самостоятельно - они фигурируют в качестве соответчиков в судебном иске природоохранной прокуратуры Москвы к фирме «Пост-М», которой принадлежат права на участок, застроенный, якобы, «по нахалке». Всего к суду привлечено более 70 покупателей апартаментов и подрядчик проекта - фирма «Планета-ОВК». Затейник всей этой истории с самостроем - ООО Ler Group – проходит в судебных делах отдельной песней, и она, по словам адвоката Артура Айрапетова, «еще не спета»: «Я не думаю, что решение Тушинского районного суда устоит в Мосгорсуде или суде конституционной инстанции». У жильцов веры в правое дело поменьше.
- Сейчас, когда нам начали трепать нервы, я мог бы сказать, что Ler Group мутная компания, - поделился с «НИ» владелец апартаментов Александр В., попросивший не разглашать его фамилию. – Но в 2014 году ни о какой мутности даже подозрений не возникало. Фирме покровительствовала мэрия, это было видно и по тому, как ее всюду преподносили: лауреат премий PREF в категории "Городская недвижимость","Комфортная среда", национальная премия за благоустройство скверов на территории Москвы…Главное, конечно, не эта мишура, а повышенный интерес к лофтам у чиновников, их родственников и близких друзей. Да там апартаментов столько не было, сколько набралось желающих их приобрести. Я тогда работал инвестиционным директором одной кампании, был вхож в мэрию, и видел этот ажиотаж своими глазами. Не стану фантазировать насчет откатов и презентов, но все необходимые процедуры для строительства компания прошли на удивление быстро. Было известно, что есть решение ГЗК за подписью Собянина, АГР согласован с главным архитектором Кузнецовым, экспертизы, экологическое заключение получены и т.д. Я на это повелся и вложил серьезные деньги в 90 квадратных метров. К концу 2014 года, почти все жилье было уже распродано, но заселено процентов на двадцать, не больше. У меня неприятности начались почти сразу. По договору застройщик должен передать апартаменты со всеми необходимыми коммуникациями, центральным отоплением, вентиляцией, но этого не произошло. Тягомотина тянулась и тянулась… Все это было несерьезно, я начал сомневаться в выгодности приобретения.
Головной боли, по словам собеседника «НИ», добавило печально известное постановление № 829 правительства Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях г.Москвы». По слухам, Loft River, «весь такой законный», оказался в одном списке с «Пирамидой» на Пушкинской площади и сотней ларьков у разных станций метро. «Ночь длинных ковшей» неумолимо приближалась к апарт-комплексу.
- Конечно, жильцы заволновались, - рассказывает Анна, жена еще одного владельца квартиры. - Мы в общем-то разобщены, но стали заходить в чат, проверять информацию. Она подтверждалась: лофт в списке. Но стоило задать этот вопрос застройщику или даже обсудить между собой, на нас просто с каким-то звериным остервенением набрасывалась служба безопасности комплекса. Посты удалялись, авторов стыдили и оскорбляли. Тон совершенно недопустимый – «Зачем же Вы врете так нагло и негатив льете???? Комплекс на 90% заселен, люди живут и работают счастливо. Лучший лофт - проект Москвы».
При этом вели себя нахраписто: «Не нравится? Свяжитесь с нами на предмет выкупа апартамента обратно».Надо было… Честно говоря, юристы мужа настоятельно советовали это сделать, особенно после заявления Собянина, что бумажки о собственности, которыми трясет бизнес, ничего не стоят. Но у нас-то были не «бумажки», а нормальные документы, зарегистрированные в Россреестре. Откуда мы знаем, почему так нервничает наше руководство? Может, у них покровители поменялись, может, кто-то из более могущественных застройщиков положил глаз на нашу территорию. Год трясло и разрешилось самым оптимистичным образом. В чате нас известили примерно таким текстом: « Честь и похвала руководству Лер Групп за смелость, честность и надежность компании! Не бросили собственников и клиентов, не слились, не убежали от проблем, а достойно решили все проблемы, из-за которых объект Лофт Ривер попал в «сносное» постановление. Мы легализованы!». То, что это так, подтвердила «ночь длинных ковшей» - мы в нее не попали.
Спокойствие продлилось недолго. В январе 2018 года Межрайонная природоохранная прокуратура Москвы обратилась в суд с требованием снести клубную резиденцию. Прокурор Марат Дураев сообщил СМИ, что элитное жилье было построено без каких-либо разрешительных документов на территории особо охраняемого природного парка «Москворецкий». Проверялись также факты нанесения ущерба окружающей среде и поступившие сигналы о возможном мошенничестве при продаже апартаментов. По словам г-на Дураева, прокурорская проверка была начата около года назад после обращений ряда граждан в надзорное ведомство. После этих откровений возникло как минимум два вопроса: почему парк решили освобождать от жилья, когда комплекс был полностью построен, квартиры выкуплены и люди обживали их не менее пяти лет? Второе: будут ли привлечены к ответственности чиновники, выдававшие разрешения на строительство в природной зоне и принимавшие лофт в эксплуатацию?
Вот тут пошли сплошные загадки. Но все же удалось выяснить, что одновременно с прокуратурой проверку законности постройки «Loft River» вел и департамент городского имущества (ДГИ) правительства Москвы. Его представители в 2018 году обратились в арбитражный суд с требованием о признании зданий самостроем и их сносе, но потом иск был отозван. Оказалось, что компания «Пост-М» успела продать большую часть апартаментов физическим лицам, которые и являются на данный момент их официальными владельцами. А потому прокуратура подала иск теперь уже к новым собственникам. В надзорном ведомстве особо подчеркивают, что прокурорская проверка еще продолжается. В частности, выясняются обстоятельства, при которых в свое время чиновники Росреестра зарегистрировали право собственности на незаконно построенные здания в особо охраняемой природной зоне, где, как говорят сами природоохранные прокуроры, «без особого разрешения нельзя лопату в землю воткнуть». Про лопату забавно, тем более, что она без устали и на глазах у всех перекапывала парк с 2013 года. Но что предъявишь простому инструменту, если даже продвинутый Росреестр не ведал, что творил. Элитную недвижимость собственников, например, регистрировали не в новом апарт-комплексе, а в старых складах 1970 года постройки, от которых уже и фундамента не осталось. Разрешение от Россреестра, которое компания Торосян-Айрапетяна заботливо показывала покупателям, усыпляя их бдительность, тоже, как оказалось, было не на строительство, а на реконструкцию старых складских помещений.
Сюрприз крайне неприятный для обитателей лофта. Но и он не идет ни в какое сравнение с тем, что по решению суда они теперь сами, за свой счет должны снести самовольные строения.
- Людям не позавидуешь, но надо быть готовым к этому, - считает эксперт по недвижимости Константин Архипов. - Будучи собственниками, они должны принять материальное участие в сносе. Потому что постройка незаконна, а незаконную и самовольную постройку обязан сносить собственник. Если следовать строго букве закона, то ей, этой букве абсолютно все равно – «золотые» у вас метры в апартаментах или «нетоварная» площадь два на два на бывшем складе. Рублем отвечают все одинаково.
Жильцы с таким решением не согласны и настаивают: в случае сноса должна быть компенсация, а о ней ни слова ни в каких документах. Они намерены подавать в суд на строительную компанию и на продавца, но сначала – защитить свои права на крышу над головой и оспорить решение Тушинского суда.
Адвокат Борис Локшин считает, что надежда есть.
- В силу закона, который работает с 1 января 2020 года, материальную ответственность за то, что у добросовестных покупателей пытаются изъять жилье, несет государство, поэтому суд обязан был рассмотреть этот процесс с привлечением третьих лиц – представителей Кадастровой палаты и Росреестра", и как минимум ответственных чиновников ДГИ,– говорит он.
Независимые юристы, опрошенные «НИ», затруднились прогнозировать, удастся ли владельцам сохранить свое жилье: незаконная постройка нарушила режим охраны природно-исторического парка, да и территория эта под такое количество проживающих людей не предназначена. Документы на строительство явно не в порядке, говорят они, либо их вообще не существовало, лофты возводились «под честное слово» с обещанием узаконить их позже, задним числом или когда все о них забудут. В итоге вместо домов на этой земле «стоит» склад и все, что могут покупатели, – потребовать с продавца возврата денег за недвижимость и сопутствующие расходы. Если, конечно, у него найдутся хоть какие-то средства на счетах.
Чаще всего, средств нет. Многие помнят нашумевший случай с самостроем в подмосковных Вешках. Предприниматель построил многоквартирный дом на дачном участке и стал продавать квартиры – их стоимость в среднем была 4 миллиона рублей. Покупатели нашлись: сказались близость и удобство транспортного сообщения с метро "Алтуфьево". Когда в 2012 году стало известно о сносе жилья, покупатели устроили акцию протеста, но это не помогло. Предприниматель сбежал, бросив и дом, и принадлежавшие ему 6 соток. Жителям из жалости предоставили временное жилье, не избавив от обязанности сносить самострой за свой счет. Денег у людей не было, и в конце концов растаскивать строение и вывозить мусор пришлось муниципалитету. В дальнейшем такие номера уже не повторялись - людей удавалось раскошелить под угрозой уголовного преследования.
К слову, не так давно прокуратура Москвы возбудила 10 уголовных дел о самостроях на основании информации, полученной от городских властей. В ходе проверок подтвердились самоуправные действия предпринимателей и физических лиц при строительстве объектов и конструктивных изменений уже существующих строений в различных округах столицы. По данным ведомства, общая площадь незаконной застройки по возбужденным уголовным делам превышает 4 тысячи квадратных метров, ущерб, причиненный Москве, исчисляется миллионами рублей. Например, в Пресненском районе незаконную постройку приспособили под хостел, на севере столицы коммерческая фирма самовольно и незаконно возвела на участке площадью свыше тысячи квадратных метров капитальное одноэтажное здание — торговый павильон. А в районе Теплый Стан должностные лица московской организации ради личной выгоды, злоупотребляя доверием департамента городского имущества, построили вместо не капитального торгового павильона капитальное нежилое двухэтажное здание. Не удержимся от ухмылки над двусмысленным канцеляризмом – «злоупотребляя доверием департамента городского имущества, злоумышленники сдавали строение в аренду по заниженной стоимости, чем причинили Москве ущерб на сумму более 6 млн рублей». Их, конечно, наказали за это злодеяние – снос капитального строения обошелся общественной организации в 15 миллионов. .
Если сравнивать с драконовскими порядками в других странах, то наши самостройщики, можно сказать, отделываются легким испугом. Для сравнения: только что, 11 января 2020 года, на юге Индии в штате Керала были снесены направленным взрывом роскошные высотные башни-близнецы жилого комплекса H2O Holy Faith, которые, согласно решению Верховного суда страны, нарушили экологические прибрежные нормы. На всю операцию было израсходовано 555 кг взрывчатки и несколько лет судебных разбирательств. Владельцы престижных квартир до последнего не могли поверить, что они полностью лишаются собственной жилой площади. Многие из них с ужасом наблюдали за процессом сноса зданий, ведь подавляющее большинство из 343 квартир было куплено на честно заработанные деньги, и люди даже и «не слышали» о нарушениях застройщика. Власти организовали процесс сноса «быстро и жестко» – за несколько недель до события в домах было отключено электричество и коммуникации, жильцы имели возможность вывезти личные вещи, затем под вой сирен весь район был оцеплен и дома быстро разрушены.
Стоимость квартир в Alfa Serene и H2O Holy Faith составляла $70-170 тыс. в зависимости от площади жилья, а «промежуточная компенсация» от государства составила $35 тыс. каждому владельцу – ее и все остальное будет возмещать застройщик, который признан виновным и должен понести заслуженное наказание долларом.
- Сходство международного и отечественного законодательства по проблемам незаконного строительства и обмана граждан только в одном – в растянутых на годы судах, -говорит эксперт Константин Архипов. – Дальше у нас свой путь. По ситуации с клубными лофтами в Покровскм-Стрешневе: Тушинский суд — всего лишь суд первой инстанции, и его решение неокончательное. Разбирательства могут занять еще пару лет — и разрешиться в пользу застройщика. Например, ему порекомендуют построить оградительные щиты, высадить дополнительные деревья, а также обяжут заплатить штрафы в пользу мэрии совместно с собственниками апартаментов. Эти меры сейчас активно лоббируются и если исходить из реалий, являются привлекательной процедурой: собственники, выплачивая штрафные санкции правительству Москвы, выводят свой объект из списка самостроя и тем самым решают проблему. Не берусь судить, станет ли это законом, но, что называется, «нутром чую» - коррупционное поле расширится до планетарных размеров, доить самостройщиков будут многократно и с удовольствием. И не спрашивайте меня про природоохранное законодательство, про запреты вести строительство в зонах водозабора и прочие ограничения. Они все равно не жизнеспособны.
А вот штрафы, кажется, вполне, колосятся живенько. По словам владельцев, с них собирают деньги на легализацию объекта: право жить законно в апарт-комплексе Loft River может обойтись им в 70 миллионов рублей. При этом от застройщика не дождались даже акта о вводе в эксплуатацию.
Платить готовы не все, у некоторых ипотека, ее продолжают выплачивать и не хотят связываться с дополнительными расходами, кто-то считает, что застройщик не имеет права вешать на них собственные косяки. Большая часть апартаментов пустует. Вкладываться в ремонт помещений под снос многие не рискнули. Свет горит в основном в офисах и магазинах. Но большинство, как водится, берегут нервы и принесли оброк. По словам адвоката Айрапетова, на сегодняшний день собрано больше половины суммы, остальное рассчитывают добрать до конца недели совместно с застройщиком.
Взять комментарий в межрегиональной прокуратуре «НИ» не удалось. Отсылают в Мосгорсуд, который должен оценить окончательный экологический ущерб, нанесенный незаконной стройкой парку «Москворецкий» и дать оценку действиям руководителей и хозяев комплекса. Дата слушаний в Мосгорсуде не назначена, там еще руки не дошли до апелляции ООО LER GROUP, которое устами своей службы безопасности обещает «биться за любимое детище до последней капли крови».