Расчеты от москвича: как бюджетные деньги на реновацию превращаются в личные доходы

Житель Головинского района Антон Чунчузов искал хоть какие-то следы целесообразности программы реновации в бюджете, и не нашел их там:

В последние дни мне часто приходится слышать: «Вот ты ругаешься по поводу плотности и высотности — и это понятно, но разве ты не понимаешь, что плотность и высотность — это плата за новые квартиры для нас? Москва переселяет нас из хрущевок, строит нам новые квартиры, а дополнительно строит на продажу, за счет чего и планирует окупить наши “бесплатные” квартиры».

Я обычно возражаю: «Позвольте, но о такой плате за “комфорт-класс” нигде не говорилось. Ни в период подготовки реновации, ни потом — во время создания правовой базы. Нет ни заявлений, ни законов о том, что ценой реновации для переселяемых граждан будет уплотнение. Дома по реновации строятся за бюджетные деньги».

На эти возражения мои проницательные собеседники сочувственно смотрят на меня, и, как мне кажется, едва удерживаются, чтобы покрутить пальцем у виска. Мол, дурачок не понимает. Ну что же, попробую разобраться.

Возьмем стартовый дом по адресу Кронштадтский б-р, 55А. Тот самый, который строится день и ночь уже почти полгода, но почему-то о начале его строительства мос.ру радостно сообщил всего пару дней назад. Оно и понятно, идут слушания, нужен позитив. Так что можно опять «начать строить». Станции метро по нескольку раз открываем, так и тут чего стесняться.

Дом строит Фонд реновации, вся проектная документация открыта, дом строится за бюджетные деньги, поэтому в заключении Мосгосэкспертизы (МГЭ) есть смета. Вот она:

Строительство дома стоит 1 453 358 553 рубля (в смете 1 455 млн, но я взял истинную сумму, которую по результатам тендера Фонд реновации заплатил подрядчику — ПИКу). Это самый дорогой стартовый дом в нашем районе, но не вся сумма относится к квартирам. В доме будет стоянка, будут помещения под коммерцию, разместятся диспетчерские службы. В МГЭ есть распределение сметы по частям здания. На жилую часть приходится 1 253 134 498 рубля. Ниже в табличке все сопутствующие работы, их стоимости, отнесенные в той же пропорции к жилой части дома. Стоимости работ взяты с госзакупок, где Фонд реновации закупил эти работы именно для этого дома.

Статья затрат тыс. руб

Проект..................................................... 60 018

Авторский надзор ..................................... 1 459

Функции технического заказчика............ 4 219

Строительно-монтажные работы....... 1 253 135

Теплосеть.................................................... 17 474

Водоснабжение.......................................... 24 050

Водоотвод..................................................... 9 466

Подключение электричества............ не нашлось.

Итого: 1 369 822 тыс. руб.

Площадь квартир в доме 13 131 кв. м. (это тоже из МГЭ)

Получается, что себестоимость 1 кв. м. жилья в новом доме по реновации будет 1 369 822 000/ 13 131 = 104 320 руб.

Неплохо, но не будем делать скоропалительных выводов. Теперь это надо с чем-то сравнить. Сравнивать с бюджетными сметами бессмысленно, надо найти смету коммерческого дома, но это не так просто, потому что коммерческие девелоперы не открывают свою “кухню”. Придется сравнивать с рыночными ценами продаж коммерческих домов.

Сначала один момент, который я сперва упустил. Фонд реновации получил землю под застройку бесплатно, отобрав ее у москвичей. Коммерческому девелоперу за землю приходится платить. Поэтому, прежде чем делать любые сравнения, прибавим к себестоимости рассматриваемого дома стоимость участка земли в той же доле, что и все остальные затраты относятся к жилой части.

Участок строительства не поставлен на кадастр, но в соседних дворах-близнецах, где стартовые дома строит КП УГС, кто-то уже успел поставить стройплощадки на учет, и кадастровая цена их известна. Кадастровая цена — показатель лукавый, но другого у нас нет. Возьмем ее. К себестоимости жилой части дома добавляется 338 415 тыс. руб. Любой может проверить по публичной кадастровой карте. Итого, полная себестоимость квадратного метра стартового дома по программе реновации

Кронштадтский, 55А (та-да-дам!): 130 100 рублей.

С чем же сравнить? Я смотрю вокруг. У нас в районе нет свежих новостроек. Будет некорректно сравнивать с «Флотилией», которая не жилье, а какой-то административно- спортивно-торгово-развлекательный бизнес-центр. Нельзя брать ЖК Водный в 2 шагах от метро (а рассматриваемый стартовый дом находится примерно в 3 км от ближайшей станции). По тем же причинам отметается, например, Фестиваль-парки.

И тут я вспомнил. Вот же он! Дом-красавец! Кронштадтский бульвар, д.49 к.1. В 200 метрах от нашего стартового реновационного дома. Это 25-этажный монолитный дом, квинтэссенция точечной застройки — для его постройки отрезали часть школьного двора и часть территории детского сада. То есть других частей участка нет, дом стоит в школьном дворе и в детском саду.

Новостройка он так себе (с точки зрения «ново…») — 2009 года. Но до сих пор дом продается на ЦИАНе как новостройка. Я нашел несколько однотипных объявлений на «голую» квартиру в этом доме, вот одно из них:

Что же мы видим? Мы видим, что рыночная цена в сданном, устоявшемся монолитном доме 155 000 рублей за квадратный метр. Это всего лишь на 25000 рублей выше себестоимости бюджетного панельного дома по реновации.

Я в недоумении. По проекту планировки в одной из территорий Головинского района — той самой, где расположены оба дома, — сносится 390 000, а строится 1 514 000 кв.м. жилых домов. Если пересчитать на площади квартир, то сносят 311 000 кв.м., а строят 984 000 кв.м.

Вспомним, что мэр Москвы Собянин обещал добавить к площадям равнозначных квартир 30% площади за счет просторных кухонь-коридоров, а может даже и к площади комнат немного подкинуть. Что же, обещаниям мэра Москвы можно верить (надеюсь, все уже забыли про «6–14 этажей»?). Добавим эти 30% к площадям для переселенцев. Что еще? Кто-то захочет докупить комнаты. На середину 2019 года по программе реновации переселили 5000 «хрущевских» квартир, желание докупить выразили около 300 семей (это все официальные новости с портала stroi.mos.ru). Даже если предположить, что все они докупили по максимуму, с однушки до трешки, то докупили не более, чем плюс 4% к площади, выданной всем переселенцам.

Что у нас получается? Нужно переселить 311 000 тыс. кв. м., +30% обещал С. Собянин (реплики потом!), + пусть 5% на докупку. Мне подсказывают: есть еще очередники и коммуналки. Но, во-первых, я не знаю, сколько их, а во-вторых, сохранение района им закон не гарантирует.

Итого для переселения нужно 425 000 кв.м. (311 000 + 30% +5%), а строится 984 000 кв.м. То есть строится «лишних» метров — 559 000 кв.м.

Куда их будут девать? Продать по рыночной цене и получить прибыль не удастся — слишком высокая себестоимость. Может, есть какой-то хитрый план, продавать эти метры с убытком,чтобы потом, получив прирост богатого населения, «доить» это население налогами и поборами? Но хитрый план должен как-то отразиться в бюджете. Ведь только продажа лишних метров всего лишь на одной из территорий Головинского района по рыночной цене даст 559 000 кв. м. Х 150 000 руб. = 83 850 000 000

Почти 84 млрд. Не единовременно, конечно, — до конца программы реновации осталось 12 лет. Но что-то, какие-то отголоски этой суммы, напомню – это только одна из территорий,одного из районов Москвы, мы же должны увидеть… В бюджете!

Давайте взглянем в свежепринятый бюджет на 2020-2022 годы. Раздел доходы.

Вот группа бюджетных статей «Неналоговые доходы», вот статья «Доходы от продажи материальных и нематериальных активов», где-то в ней должны быть эти баснословные суммы от продаж, пусть и убыточных, «лишних» метров. Увы… В 2018 году (когда точно не было никаких продаж «лишних» реновационных метров) по этой статье прошло 28млрд рублей. В плановый период ежегодно по этой статье проходит не более 22 млрд рублей, с тенденцией к уменьшению. Ничего такого, о чем я предполагал, там нет.

Пришла пора сделать выводы. Я вижу смету на строительство за счет бюджета, которая в пересчете на квадратный метр приближается к рыночной цене квадратного метра коммерческого жилья. Я надеюсь найти хоть какие-то следы целесообразности программы реновации в бюджете, и не нахожу их там. И я делаю только один вывод: программа реновации — это превращение бюджетных денег в личные доходы, где мультипликатором выступает количество смет, а уплотнение — просто досадное последствие. Ну а для меня, как и остальных «дорогих моих москвичей», это значит, что мы своим комфортом, здоровьем и безопасностью расплатимся за уплотнение. За чью-то неуемную алчность.