Текст: Николай СКВОРЦОВ
Жилищная кооперация в России возрождается. Она была популярна в советское время, но в 90-е годы ее сочли нерыночным институтом и сделали упор на ипотеку. В последнее десятилетие подходы государства пересмотрены, сделаны законодательные изменения, и все больше сограждан, приобретают квартиры с помощью жилищных кооперативов (ЖК). «Количество ЖК пока невелико, как и объем жилья, которое они приобретают, – говорит председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко, В Германии – стране развитой жилищной кооперации, ЖК приобретаются 10% квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости. У нас же пока только доли процентов. Но он с каждым годом процент растет».
Для всех слоев населения
«Кооперативы, – говорит Роман Василенко, приходят на помощь тем, кто не может получить или не может себе позволить ипотечный кредит. Например, студент или выпускник вуза без стажа работы, без достаточно большой официальной зарплаты вряд ли может рассчитывать на получение ипотечного кредита».
Но не только молодежь является целевой аудиторией жилищных кооперативов. Это и семьи, у которых нет высокого и подтвержденного справкой 2НДФЛ дохода – что требуется для банка, и представители старшего поколения – которые приобретают квартиру в качестве своего рода дополнительного обеспечения на пенсии: для сдачи в аренду после регистрации права собственности на объект в связи с выплатой пая.
Касса взаимопомощи
Достоинства кооперативов состоят в том, что они – некоммерческие организации. Это кардинально отличает их от коммерческих банков, предоставляющих ипотечные или потребительские кредиты. «Кооператив, – поясняет Роман Василенко, – по сути касса взаимопомощи. В нем объединяются люди, которым нужна квартира, чтобы помочь друг другу ее купить – по номиналу. При этом кооператив не берет процент за предоставление своих средств, не дает деньги в кредит и сам не привлекает кредитов».
Депутат Государственной думы Сергей Крючек замечает, что кооперативы – максимально социально-ориентированный способ решения жилищного вопроса. Он больше всего подходит для решения государством задач социальной помощи.
Важные особенности
Покупка квартиры с помощью кооператива – во-первых, на порядок дешевле, чем покупка с помощью ипотечного кредита. Пайщик платит только небольшие вступительный и членские взносы, которые идут на организацию деятельности кооператива. Срок возврата долга – 10 лет, общая сумма невозвратных (первоначальный вступительный взнос, ежемесячный членский взнос) взносов за этот период составит порядка 400 тыс. рублей вне зависимости от стоимости квартиры. Если пайщик рассчитается с кооперативом раньше, он заплатит членские взносы на меньшую сумму.
Во-вторых, покупка квартиры кооперативом не предполагает проверки кредитной истории и проверки официальных доходов. Наличие средств для того, чтобы рассчитаться с кооперативом – это риски, которые берет на себя пайщик кооператива.
Сам же кооператив в отношении пайщиков практически не рискует: дело в том, что квартира, приобретаемая для пайщика, на период, пока пайщик возвращает долг кооперативу, находится в собственности кооператива, то есть всего сообщества пайщиков. Именно недвижимость служит гарантией выполнения кооперативом своих финансовых обязательств. Ее юридическая проверка и оценка рыночной и ликвидационной стоимости – с привлечением независимых оценщиков, проводится самым тщательным образом.
Безопасная покупка
Для того, чтобы стартовал процесс покупки квартиры, пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 35%, кооператив добавляет к ним не более 65%, и покупается квартира – та квартира, которую выбрал пайщик.
Когда пайщик накопил на первоначальный взнос, ЖК ставит его в очередь на покупку квартиры. Как только денег в паевом фонде оказывается достаточно, кооператив покупает квартиру для данного пайщика.
Скорость очереди в разных кооперативах разная. В крупных кооперативах она не больше года. «Модель межрегионального кооператива, приобретающего готовые квартиры, судя по всему, очень перспективна, – замечает Сергей Крючек, – «Бест Вей» – яркий представитель такой модели. Эта модель позволяет максимально сокращать очередь за счет интеграции финансовых ресурсов самих пайщиков – без привлечения дополнительного государственного финансирования. При этом данная форма максимально безопасна, так как работа идет с готовыми, а не строящимися объектами недвижимости».