Юлия Сунцова
Уже месяц правительство России и Минстрой широко вещают о назревших поправках в законодательство о долевом строительстве многоквартирных домов. Слишком много обманутых людей, оставшихся без денег и без жилья. Проблема коснулась 74 регионов России.
В качестве решения власти предложили вариант, когда появляется посредник-гарант в виде банка. Смысл в том, что гражданин отныне вносит средства в счет уплаты будущего жилья на банковские эскроу-счета, а застройщик может получить эти деньги только по факту сдачи дома в эксплуатацию. Изменения вступили в силу с 1 июля.
Поправки поправками, но в них (в том виде, в котором он существуют сегодня) совершенно не видна выгода собственно первостепенных сторон – дольщиков и застройщиков. Бесспорно ясна лишь выгода банкиров.
Другая проблема в том, что закон не облегчает участь уже оставшихся без жилья 200 тысяч граждан. Конкретных предложений по незавершенным новостройкам или по возмещению потерь обманутым дольщикам пока так не прозвучало. На будущее же само по себе понятие «дольщик» в истинном понимании нивелируется и из законодательства выпадает.
Ранее взаимовыгодность отношений дольщик-застройщика заключалась:
1. для дольщика в том, что на этапе неоконченного строительства он приобретает себе будущее жилье до 30% дешевле рыночной стоимости.
2. для застройщика в том, что он получал не заем, не обложенные кредитными обязательствами деньги и даже не инвестиции, а легкие и беспосреднические средства на свою стройку.
Недавние поправки назначают выгодоприобретателями банкиров. Во-первых, закон в обязательном порядке обязывает застройщиков кредитоваться в определенных банках, чтобы заполучить возможность и далее легально работать в секторе долевого строительства. Кредиты по сути близки к безльготным, а одобрять их будут исключительно крупным и надежным застройщикам, то есть клиентам, не сопряженным с риском.
Во-вторых, в распоряжение банков попадают многомиллионные средства дольщиков. Умалчивается, правда, что дольщики при этом уже как бы и не совсем дольщики. Ни за какие преференции ни с кем они в долю не входят, а лишь на пару-тройку лет отдают все свои сбережения банкирам на мертвые вклады, даже без минимальных, покрывающих инфляцию процентов.
Сейчас говорится о том, что банкам трогать эти эскроу-счета будет запрещено. Но активы есть активы. В версию о том, что в финансовых организациях по два-три-четыре года лежат без движения многомиллионные денежные средства верится с трудом.
Без ответа остаётся и принципиальный вопрос – что, собственно, застройщику и покупателю жилья мешает самостоятельно, без дорогостоящих посреднических услуг найти друг друга на этапе уже готового жилья? В любом случае банк открывает деньги граждан застройщику только на этапе подписанного к приемке жилья. Какая, спрашивается, разница - от кого получать деньги за готовое жильё - от банков или от самих граждан.
Существующая система долевого строительства показала себя как неэффективная – с этим никто не спорит. Однако проблема, как видится, не в недобросовестных застройщиках, и не в глупых дольщиках. Проблема в гарантиях для всех сторон, которые не смогла обеспечить законодательная и исполнительная власть.
В самом начале бенефициары стройки получают огромные денежные средства в размере 100%-ых выплат по своим обязательствам. Какова их логика? С такими средствами в кармане можно вообще ничего не строить, взятых авансом денег на житие заграницей хватит надолго, да и загранпаспорт еще как бы никто не отобрал. Не поддаться такому искушению сложно.
Сама же по себе идея долевого строительства не плоха, и в организованном правовом поле своих целей достигает без побочных эффектов.
Решение правительством проблемы обманутых дольщиков впечатляет. 200 тысяч граждан так и остаются обманутыми дольщиками, тут уж извините – как говорится, не повезло. На будущее же проблему решают попросту отменой долевого строительства. Нет дольщиков – нет проблем. Это все равно что запретить к продаже ножи, чтобы сократить криминальную статистику по поножовщине.
За месяц до вступления в силу поправок, направленных на защиту прав дольщиков, на совещании с кабмином президент России Владимир Путин потребовал «избавиться от такого позорного явления как обманутый дольщик». «Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, на застройщиков и на государство», — сказал президент.
Дискуссии по поправкам в законодательство о долевом строительстве ведутся на протяжении последних 15 лет – практически все время существования ДДУ. Споры продолжились и после вступления в силу поправок от 1 июля. Эксперты по строительству и реализации недвижимости подвергают сомнениям гарантии, которые дает новый закон продавцам и приобретателям недвижимости на первичном рынке. Кроме того, специалисты обращают внимание на возможные скачки цен, монополизацию отрасли и другие неблагоприятные сдвиги.
Некоторые эксперты прогнозируют расцвет серых схем на фоне ужесточения условий для малых предприятий.
Новое законодательство допускает к работе на рынке долевого участия только застройщиков со стажем не меньше трех лет, с введенными 10.000 кв. метрами и изначальным вложением 10% собственных средств от общей суммы строительства.
- Застройщики, которые не смогут получить кредиты от банков, никуда не денутся. Они все равно будут строить, будут делать это через серые и черные схемы, - предполагает экономист, специалист по финансовому анализу и менеджменту Андрей Мерзляков. – Продолжат привлекать деньги граждан посредством заключения предварительных договоров, либо через договоры инвестиций, то есть в конечном итоге будут получать деньги от «дольщиков» уже напрямую и даже без регистраций. Только доверчивые граждане в этом случае уже дольщиками являться не будут, а значит вообще никак не будут защищены по закону.
- Долгое время власти делали вид, что недострои - это дело отдельного гражданина и отдельного афериста-застройщика. Только пока они делали вид, такие строители чувствовали себя безнаказанными, и их число и число ограбленных людей росло по всей стране. 74 региона в России попали на карту обманутых дольщиков. Многие из них рисковали не только заработанными деньгами, но и единственными квартирами (продавали их, чтоб купить новые), - говорит эксперт International Analytical News Agency, к.э.н., первый вице-президент «Российского союза инженеров» Иван Андриевский.
Эксперт полагает, что принятые поправки обеспечат возможность контролировать девелоперов, а банкиры в этом деле не только зарабатывающая сторона, ни и страхующая:
- Ответственность за судьбу дольщиков и их жилья теперь несут банки. Возможно, переплата за банковские комиссии - не такая уж большая цена за возможность все-таки дождаться своего собственного дома или квартиры, а не стоять около недостроенного остова и проклинать всех и вся.
Новый закон ненамного сокращает риски дольщиков, он лишь меняет одни риски на другие, считает риэлтор, топовый специалист по продаже недвижимости по версии ЦИАН Ирина Кораблева:
- Разоряются и банкротятся не только строительные компании, но и банки, - говорит она. – Если рассуждать о монополизации рынка, то я придерживаюсь мнения, что в связи с изменением финансирования, часть застройщиков не выживет. У больших застройщиков есть возможность строить на собственные деньги и не влезать в банковские кредиты. У мелких застройщиков такой возможности нет, и они вынуждены будут повышать цену пропорционально процентам кредита и перестанут со временем быть конкурентоспособными. Это обстоятельство отразится на цене и на ликвидности квартир.
Несмотря на это, эксперт полагает, что изменения в финансировании строительства не сильно отразятся на цене жилья.
- Рост фактически уже произошел. Это случилось на волне слухов о готовящихся поправках - за счёт повышенного спроса цены выросли, а сейчас спрос закончился, закон уже вступил в силу. Застройщикам повышать цену сейчас всё равно что рубить сук, на котором они сидят, - говорит Ирина Кораблева.
- Пропуская очевидный плюс про защиту от недобросовестных застройщиков, надо всё же сказать, что пока мы не знаем, какие именно договоры будут заключать банки с дольщиками - это во-первых. Во-вторых, дольщики по сути являются инвесторами строительства, но в отличие от банка, они не получают своих процентов. Более того - они получат объект, который обойдется дороже обычного, так как в его стоимость будут заложены проценты банка по обслуживанию кредитных обязательств застройщика. Получаем ситуацию абсурдную: люди, размещая деньги в банке, платят этому же банку проценты (опосредованно, через застройщика). А если что-то пойдёт не так, то их деньги будут обесценены инфляцией, - говорит частный риэлтор Вероника Плеханова.
Более разумным со стороны покупателя, ждущего квартиру, было бы открыть счет в банке с выплатой процентов по вкладу и просто ждать, когда достроится объект – это уже будет не мертвый замороженный счет, а реально работающие деньги и всякие vip-бонусы от банков ввиду крупной суммы (только счетов должно быть несколько в разных банках, потому что в случае отзыва лицензии, государство возвращает вкладчику лимитированную сумму - на сегодняшний день это 1.400.000 руб), - рассуждает специалист об альтернативных возможностях использования накоплений на период ожидания строящегося жилья.
- Спрогнозировать, как поведет себя рынок недвижимости из-за введенных поправок, сейчас сложно. Возможно, последует снижение ипотечных ставок: дольщики отвалятся, застройщик начнет строить не для продажи, а для сдачи в аренду. Тогда аренда станет дешевле, и люди перестанут брать кабальную ипотеку. Да, мелкие инвесторы тоже отвалятся, либо начнут объединяться. Я лично не против монополизации сферы недвижимости именно в нашей стране беспощадной коррупции. Меньше откатов, дешевле квадратные метры, лучше качество строительства. Сегодняшние новостройки - это неликвидные картонные коробки. Их никак нельзя рассматривать в качестве инвестиций, только как компромисс, - подытоживает Вероника Плеханова.
Застройщикам нашли контролера, которому они, конечно, не рады. Но обманутые дольщики появлялись со стабильной регулярностью, последней каплей стало банкротство крупнейшего подмосковного застройщика «Urban Group» в прошлом году, и тогда государство вынуждено было топнуть ногой, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
- Я думаю, что выживут и крупные, и мелкие застройщики по причине мозаичности рынка недвижимости. У крупных застройщиков облегчён доступ к финансированию, и они привыкли работать крупными мазками. Берут целый район или большой кусок под реконструкцию, где речь идёт о сотнях тысяч или миллионах квадратных метров. Но как в Москве, так и в любом другом крупном городе всегда есть много мелочевки – например, ветхого жилого фонда, который нуждается в реконструкции или перестройке. Ни один крупный застройщик с такими маленькими количествами связываться не будет. Крупные и мелкие компании будут существовать в разных плоскостях, - считает эксперт.
Если застройщики переживут реформу, колебание цены на жилье не должно превысить 10-15 процентов. Причина не только в сложностях переходного периода на рынке, но и в покупательском спросе, говорит Репченко. Если бы люди могли платить больше, то цены давно бы уже бы поднялись. Люди сильно больше платить не могут, поэтому застройщики вынуждены будут исходить из реалий рынка. Если большинство компаний выживет, то объем предложений останется достаточно большим. На этап переходного периода цены будут в пределах 5 – 10% топтаться на месте.