Казус с апартаментами: Москва отказала 490 дольщикам ЖК "Царицыно"

Людмила Бутузова

- Для 490 дольщиков ЖК «Царицыно», купивших квартиры в 35 корпусе, это решение суда означает полную утрату надежды когда-либо получить своё жилье, - говорит член инициативной группы ЖК Елена Годлевская. - Для нас шок, что из шести тысяч пострадавших дольщиков 500 человек суд счёл покупателями «офисов с санузлом». Заодно "дорожная карта" Правительства Москвы, в которой первоначально была предусмотрена корректировка проектной документации (перевод корпуса в жилой фонд) и достраивание, — признана не имеющей юридической силы. Это значит, что 35-й корпус, построенной на денежные средства дольщиков, будет продан с торгов. Вот так легко и просто люди делаются бездомными. Одним решением на все четыре стороны...

Напомним: строить ЖК «Царицыно» ещё при Лужкове, в 2006 году, начал «Московский хлебокомбинат продуктов», входящий в группу компаний «Настюша» бизнесмена Игоря Пинкевича. Проект включал в себя возведение 26 монолитных домов и всей необходимой инфраструктуры к 2014 году. Все это уже несколько лет либо стоит мёртво – на уровне котлована, либо разрушается на глазах. Восемь домов, якобы сданных в эксплуатацию, непригодны для жизни.

С самого начала строительство велось с нарушениями сроков. Обманутые дольщики «Царицыно» стали выходить на митинги и писать жалобы в инстанции и суды для установления справедливости. В 2016 году в жилом комплексе началась прокурорская проверка, которая выявила многочисленные нарушения. В январе 2017 г было возбуждено уголовное дело в отношении руководства «МКХ» по статье «мошенничество», а в апреле 2018 года ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» был признан банкротом. Из-за мошеннических действий руководства строительной фирмы без жилья остались более 6 тысяч человек. Застройщик Игорь Пинкевич находится под стражей по обвинению в хищении средств дольщиков.

В конце 2017 года мэр Сергей Собянин публично сообщил, что Москва выступит гарантом и возьмёт на себя ответственность по достройке одного из самых сложных долгостроев города. Новым застройщиком «Царицыно» был выбран «Мосотделстрой № 1». Власти планировали начать строительные работы в проблемном ЖК в течение двух-трёх месяцев и завершить их в течение 5 лет.

Дольщики радовались как дети! Все лишения, митинги, пикеты, обращения к всевозможным чиновникам не прошли даром! Несколько лет борьбы за справедливость, за соблюдение конституционного права граждан на жилье, казалось бы, увенчалось успехом!

Прошел год. Вот что пишет в «НИ» активистка Елена Годлевская:

«Давно высохли слёзы умиления, появившиеся на глазах обманутых дольщиков ЖК Царицыно от услышанной ими радостной вести. На стройке ЖК Царицыно-2 нет ни одного человека, кроме охраны. Стройка мёртво стоит. На Царицыно-1 стройка вяло идёт, по кирпичу в день... Но это ещё не все беды. Есть 35 корпус апартаментов с удручающей ситуацией. Все прекрасно знают, что застройщики пользуются уловками, дабы получить больше прибыли. Они строят здания, полностью подобные обычному жилью, но не соблюдая никакие нормы ни освещения, ни метража. И хитро называют это недожилье апартаментами, студиями и так далее. Но никто не пишет, что это именно офисы, а не жильё для людей. Причём продают они такие объекты, рекламируя именно как жильё. Не очень высокая цена на микроквартиры даёт надежду на получение отдельного жилья всем тем, кто уже замучился слоняться по съёмным углам, не имея возможности купить полноценную квартиру. В ЖК Царицыно в 35 корпусе купили для проживания около 500 квартир. Пятьсот человек!. Теперь выясняется, что эти люди никому не нужны, по ловким чиновничьим законам у них нет никаких прав.

Свою долю пессимизма добавляет к этой истории юрист Даниил Синицын, представляющий в судах интересы дольщиков ЖК «Царицыно. По его словам, 35-ый корпус, рыночная стоимость которого в завершенном виде оценивается в 5 млрд. рублей, будет продан с торгов по цене 500 - 700 млн. рублей, при этом 490 договоров долевого участия, заключённых гражданами с застройщиком о покупке жилья, будут аннулированы.

Почему так? И что это за казуистика, которая позволяет из единого недостроенного комплекса выхватить целый корпус, продать его за копейки и лишить людей права на жильё, за которое они заплатили? Разобраться в вопросе «Новые Известия» попросили Дениса Артеменко, ведущего юриста правого центра «Закон и жилище».

- Сегодня рынок новостроек Москвы и Подмосковья предлагает покупателю не только классические квартиры, но и апартаменты. Они тоже продаются по 214-ФЗ. Если ещё несколько лет назад этот вид недвижимости мог насторожить потенциального покупателя, то сегодня он прочно занял свою нишу. Возводятся как целые проекты апартаментов, так и многофункциональные жилые комплексы, включающие корпуса с квартирами и апартаментами. По данным компании «БЕСТ-Новострой», доля предложения апартаментов на рынке новостроек Москвы составляет 20% от общего объёма предложения. Прежде всего, апартаменты привлекают своей демократичной ценой, ведь они немного дешевле классических квартир. Единственный минус такой недвижимости заключается в том, что в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию (прописку), только временную, а её придётся продлевать каждые 5 лет.

Причина этого в том, что апартаменты – коммерческая, а не жилая недвижимость. Однако застройщики и риэлторы, продающие апартаменты, умалчивают о том, что хоть апартаменты и продаются по 214-ФЗ, закон не защищает покупателей в той степени, в какой он защищает дольщиков квартир. Проще говоря, если застройщик, возводящий жилой комплекс, где часть корпусов отведена под апартаменты, обанкротится, то покупатели этого вида недвижимости не будут признаны обманутыми дольщиками.

Исключать такое развитие событий нельзя: в Московском регионе из пяти тысяч застройщиков, привлекающих средства граждан в рамках 214-ФЗ, 173 компании находятся в стадии банкротства – так что мина может рвануть в любом месте.

В ЖК «Царицыно», учитывая масштабы застройки и целый корпус с 500 «апараментами», «взрыв» получился очень мощным и показательным. Власти Моквы неоднократно высказывали нежелание достраивать 35 корпус, так как большинство будущих владельцев апартаментов – это, по их мнению, профессиональные инвесторы, которые в последствии будут получать доход от приобретенной недвижимости. С формальной точки зрения к такой позиции не придерёшься. Но, с другой стороны, власти давали людям обещания «решить вопрос по справедливости», достроить спорный корпус наравне с другими, перевести его в жилой фонд… В принципе, ничего невозможного в этом нет. На сегодняшний день готовность объекта составляет всего 12% - почему бы и не найти устраивающее всех решение? Но владельцев 35 корпуса, - заметьте, - оплативших его строительство, - поставили перед фактом, что апартаменты пойдут в конкурсную массу. Их продадут, а дольщикам, которые являются лишь кредиторами третьей очереди, возможно, выплатят проценты по договору, которыми они погасят часть своей ипотеки, а оставшуюся сумму будут выплачивать банку до пенсии, живя на съемной квартире. Это не правильно. Так в здоровом обществе быть не должно.

Надо сказать, что застройщик неоднократно обещал людям, что 35 корпус будет переведен в жилой фонд. Обещание выполнено не было, многие склонны считать, что это произошло из-за банкротства и ареста Игоря Пинкевича. Под давлением возмущенных дольщиков эстафету обещаний приняло правительство Москвы. Дорожная карта достройки ЖК включала в себя и проблемный 35 корпус. Но потом что-то пошло не так, помогать «коммерсантам» либо раздумали, либо нашелся новый инвестор, который не прочь приобрести недострой подешевке и совершенно не заботясь о 500 дольщиков, потерявших и квартиры, и деньги. Пошла в ход версия, что осуществить перевод апартамента в квартиру можно лишь на этапе проектирования здания, а нормы проектирования должны соответствовать Жилищному Кодексу РФ.

Об этом, в частности, в интервью «Коммерсанту» заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: «Перевести апартаменты в жилье можно лишь на этапе проектирования проекта, но не после сдачи его в эксплуатацию.Сегодня многие застройщики обещают покупателям апартаментов перевести их в квартиры в процессе строительства здания или после его сдачи. Однако с законодательной точки зрения апартаменты – это коммерческая недвижимость, к ним применяются гораздо более лояльные требования (другие санитарные нормы и нормы по инсоляции)». «Нормальные» требования должны соответствовать следующим показателям: освещение; метраж комнат; ширина проемов в несущих стенах; инженерные системы; пожарная безопасность; инфраструктура. В апартаментах, как выясняется, большинство параметров не соблюдается – света мало, комнатушки крошечные, пожарная безопасность под вопросом…

Если всё так, то возникает вопрос: если заранее было известно, что 35-й корпус невозможно сделать жилым, то почему правительство Москвы больше года морочило людям головы и не искало других возможностей помочь им? Настораживает и другое – в большинстве строящихся ЖК так называемые "апартаменты" и «офисы с унитазом» составляют существенную часть жилого фонда – получается, что власти все это знают и согласовывают такое проектирование и строительство. То есть сами плодят дольщиков, еще более бесправных, чем их братья по несчастью, и умывают руки, когда надо отвечать за свои недобросовестные решения.

Учитывая нежелание дольщиков ЖК «Царицыно» бросать в беде своих «товарищей по несчастью», единственным выходом в данной ситуации, по мнению юристов, должно быть обращение к Генеральному прокурору РФ с просьбой провести проверку законности действий городских властей. По итогам пикета обманутых дольщиков, состоявшегося 2 февраля, такое обращение принято. На решение Арбитражного суда, оставившего без жилья 490 человек, готовится жалоба в Верховный Суд РФ. Кроме того, граждане уже подали жалобу в Конституционный Суд РФ и будут обращаться в Европейский Суд по правам человека. И это тот случай, когда всем – и сегодняшним, и будущим покупателям недвижимости - надо поддержать людей, отчаянно борющихся с бездушной махиной несправедливости.