На низком старте. Когда цены на жилье пойдут вверх

Людмила Бутузова

С 2019 года застройщики больше не смогут использовать деньги будущих жильцов на строительство. Средства покупателей будут аккумулироваться в банках, на спецсчетах эскроу, и девелопер получит их только тогда, когда полностью сдаст дом. Ура? Да, покупатели защищены, застройщик уже не присвоит и не сбежит с вашими деньгами.

- Однако есть у этого, безусловно важного и нужного нововведения, и обратная сторона, - считает глава Ассоциации инвесторов Москвы Лидия Цветкова. - Часть застройщиков предпочтут вообще не связываться с эскроу-счетами, а будут продавать только готовые квартиры, построенные за счет банковских кредитов. Дополнительные затраты станут учитывать в цене квадратного метра. Так очевидно, что новостройки подорожают. Во-вторых, вероятнее всего, строительный рынок в России станет более монополизированным. Из-за новых правил с него уйдут небольшие компанни – останутся только «монстры». А монополизация – это всегда рост цен.

Немаловажно, по мнению Цветковой, и то, что застройщикам больше не будет смысла продавать будущие квартиры по сниженным ценам, даже на этапе строительства они будут реализовываться по конечной стоимости. По итогам 2019 года Союз инвесторов Москвы ожидает роста цен на жилье в новостройках на 10-15%.

Противоположного мнения придерживаются в Гильдии риелторов России.

- Самый важный фактор, влияющий на цену, - состояние экономики в стране и уровень благосостояния покупателей, - рассказал «НИ» ведущий аналитик Гильдии Роман Козлов. – Он сейчас таков, что не способствуют оживлению на рынке жилья. Продавцов квартир по-прежнему больше, чем покупателей, и это та реальность, которая корректирует аппетиты девелоперов. Чтобы распродать накопившиеся миллионы квадратных метров жилья, они просто вынуждены держать цены в узде. И сейчас, и в ближайшие год –два будут и скидки, и акции, и «праздничные» распродажи. По моим прогнозам, 2019 год – благоприятное время для личных капвложений, цена на новостройки упадет на 10-15 процентов. В определенном смысле это неплохо и для застройщиков, страдающих от затоваривания. Они будут изо всех сил распродавать накопившийся запас, чтобы начать новое строительство.

Рынок жилья в Москве в самом деле перегружен как никогда, но темпы строительства ... все нарастают и нарастают. Если в конце 2015 года в столице (между Третьим транспортным кольцом и МКАД) продавалось 1,15 млн. квадратных метров новостроек, то к концу нынешнего года на реализацию выставлено уже 1,8 млн. По данным «ИРН-Консалтинг», во 2-ом квартале 2018 года доля готовых новостроек между ТТК и МКАД составила 34% против 30% годом ранее. В целом за нынешний год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%,квартир – на 18,6%, квадратных метров – на 21%.

Аналитики ожидали, что объем предложений, достигший пика в первой половине 2018 года, перед вступлением в силу поправок к закону о долевом строительстве пойдет на спад из-за ужесточения правил. Однако этого не произошло. Наоборот, уже в июле объемы нового строительства вновь резко возросли. Только в «старой» Москве, без учета элитного центра, стартовали продажи в 26 новых корпусах. В целом на территории столицы девелоперы в июле получили разрешения вывести на рынок 42 новостройки. Об этом официально сообщает Москомстройинвест.

Получается, что одна рука не ведает, что делает другая. Ну как же так? Со стороны законодателей курс на ужесточение правил застройки, со стороны исполнительной власти – все та же «либерализация».

- Все дело в нюансах обновленного 214-ФЗ, - пояснили «НИ» в компании Hallmert Russia & CIS. – Чтобы строить и продавать квартиры по старым правилам, девелоперам не обязательно выводить проект на рынок до 1 июля 2018 года, – достаточно было до часа Х получить разрешение на строительство. Этим застройщики и занимались.

Причём - успешно. За первые 6 месяцев в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн. кв. м жилья (против 4 млн. в первом полугодии 2017 г.). Еще 7,23 млн. квадратных метров можно построить по выданным за это же время разрешениям в Московской области (годом раньше – 1,3 млн.). Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос жителей столицы и переселенцев из провинции, работающих в Москве.

- Дополнительные 25 млн. квадратных метров новостроек плюс к тем миллионам еще не введенных в эксплуатацию квадратных метров, разрешения на строительство которых были получены до 2018 года, - это замечательно для населения! – не без иронии замечает ведущий специалист портала «ГИД недвижимости» Григорий Азарян. - Потому что в ближайшие годы квартирный вопрос будет решен хотя бы в масштабах двух субъектов федерации. Благо, жилья будет не только много, но и стоить оно будет меньше: ведь если рынок затоварен при нынешних объемах, дополнительные 25 млн. квадратов можно будет продать только при условии существенного снижения цен или резкого повышения платежеспособного спроса. Последнее вряд ли осуществимо в недалеком будущем. Поэтому мой совет: ловите момент, налетайте и хватайте любую квартиру, на которую сейчас хватает денег. Через пару лет таких дисконтов уже не будет. На каком уровне окажется спрос населения и будут ли у людей хоть какие-то деньги на руках – одному Богу известно.

Все эксперты и аналитики, опрошенные «НИ», отмечают неразрывную зависимость рынка недвижимости от доходов населения. Динамика доходов, резко упавших в кризис 2014 года, остается отрицательной. Главным драйвером спроса на жилье была ипотека, вернее очень быстрое снижение ставок по кредитам. С января 2019–го банки меняют кредитную политику не в пользу населения. На фоне увеличения темпов инфляции все это приведет к тому, что люди будут все больше тратить на повседневные нужды, их сбережения будут таять, а возможности покупок недвижимости – сокращаться. Экономика возьмет верх над психологией.

А это значит, что не все запланированные объемы будут возведены, возможно банкротство застройщиков, не выдержавших конкуренции и к тому же лишенных возможности напрямую выкачивать деньги населения из-за поправок в законодательство.

«К тому же в 2019 году на 2% вырастет НДС, а это значит, что цены на строительные материалы и другие расходы застройщиков тоже возрастут.-говорит Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert Russia & Cic.- Тем не менее, согласно оценке нашего аналитического отдела, в перспективе ближайших несколько месяцев резкого скачка цен на квартиры не произойдет. Скорее, все цены продолжат стагнировать или продемонстрируют минимальную динамику.

Но аналитики из Hallmert считают, что чего-то ждать и откладывать уже намеченную покупку не стоит, тем более, что вниз цены падать не будут. В более долгосрочной перспективе повышение цен на 10-15% действительно может произойти, если не будут пересмотрены или дополнены новые законодательные инициативы.

- В нынешних условиях ресурс вторичного рынка недооценен. - считает Анатолий Литвин, риэлтор, глава компании «Ваша -вторичка».- Покупатели устремили взоры к новостройкам, иногда даже не задумываясь о том, какие риски их подстерегают: сдвигающиеся сроки строительства, долгое оформление в собственность, растянутое на годы получение дивидендов от вложений. Со «вторичкой» таких рисков нет. В квартире можно жить или сдавать ее в аренду сразу после подписания договора. Цены на вторичке» третий год идут вниз и, по моим прогнозам, на следующий год опустятся до исторического минимума. Уже сейчас «трешку» в неплохом районе, поблизости от метро можно купить за 7 миллионов рублей, «двушку» за пять с половиной. Для покупателей создались благоприятные, как никогда в Москве, условия.

Что же касается продавцов, им продавать квартиру нет смысла из-за низкого спроса на вторичное жильё. Сколько придётся ждать перед тем, как продажа вторичного жилья будет иметь смысл? Всё зависит от того, когда была приобретена квартира, которую планируется продавать. Если её покупали во время текущего кризиса по низкой цене, то, скорее всего, задуматься о её продаже стоит в середине 2019 года.

Большие трудности представляют дома устаревающего формата, этот факт надо принять как реальность: квартиры в них будут дешеветь. Желающих жить на 6-метровой кухне уже сегодня немного, а завтра диапазон требований к недвижимости со стороны общества будет ещё шире, а предложений «старья» больше. Конкурировать с качеством можно, только снижая цену, — это неизбежная перспектива массового жилого фонда прошлого века.