Ирина Мишина
Все началось с бытовой истории на одной подмосковной даче. Бизнесмен и блогер Михаил Нефёдов обнаружил, что кадастровая стоимость участка земли, на котором находится его дом, за последние 2 года выросла в несколько раз. Соответственно, выросли и налоги.
«Мне насчитали налог в 311 тысяч рублей в этом году. Когда я обратился к юристу, тот пояснил, что я этому факту радоваться должен. Это означает, что в течение года недвижимость у меня изымать точно не будут. В противном случае городу придётся выплатить мне 22 253 478 рублей компенсации. Если же кадастровая стоимость участка начнёт снижаться, это означает грядущие неприятности: дом мешает какой-то трассе , путепроводу или постройке торгового центра. В таких случаях местные власти дают команду снизить кадастровую стоимость собственности ниже рыночной», - рассказывает Михаил Нефёдов.
Нефёдову стало интересно, как происходит процесс оценки недвижимости. Для начала он попросил оценить цокольный этаж, в котором ещё шли работы. Оценщики оживились и назвали сумму: 22 миллиона рублей. За подвал, к тому же не достроенный! «Я сказал оценщикам, что никогда не смогу продать недостроенный цокольный этаж по такой цене", - рассказывает Михаил, - Но это их не смутило. Они сказали буквально следующее: если мы занизим стоимость – нам по шапке дадут, нас контролируют государственные структуры. Скажут, что оценочная контора портит статистику. Оценка по рыночной стоимости неизбежно снизит налоги».
А теперь – второй вариант. В последнее время некоторые жители, дома которых расположены неподалеку от МКАД, заметили, что кадастровая стоимость их домов стала ниже, чем раньше. Это означает только одно: скоро им могут объявить, что органы местной власти решили провести в данном месте ЛЭП, новую трассу, построить торговый центр или возвести новый жилищный комплекс, а их дома мешают осуществить эти благородные цели. Естественно, собственнику предложат компенсацию. Строго по кадастровой стоимости. По той самой, которая в последнее время внезапно упала.
У законопроекта № 503785-7 длинное название: «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ (... по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд). Если кратко, в Госдуме схему отбора собственности решили упростить до предела. Мешает ваш дачный участок новой развязке или трассе – пожалуйста, получите компенсацию за свою недвижимость на основании кадастровой стоимости. Естественно, в первую очередь пострадают те, кто не оформил строение. Если у вас участок с домом и дом этот дорогой, а в кадастре значится 500 000 рублей, то в случае его сноса вам выплатят всего 500 000 рублей, на которые и новую квартиру-то не купишь. Таким образом государство решает сразу две проблемы: теперь собственники домов, квартир и дачных участков сами будут заинтересованы оформить строение. После этого им придёт уведомление о налогах. Так что, оформляя недвижимость и участок земли, вы «попадаете» в том и в другом случае. Если не оформили - "отжать" дом властям ещё проще.
В новом законе есть одна интересная деталь: если раньше можно было изымать земли только для государственных нужд, то теперь можно будет забрать любой участок для строительства. То есть вас запросто могут лишить земли, на которой уже есть жилой дом, находящийся в собственности, и построить на этом месте новые здания. На изъятых землях будут вести строительство компании, которые заключат договор с местными властями. Собственникам жилья в этой схеме отводится более чем скромное место.
Необходимость принятия законопроекта обосновывают тем, что «комплексное развитие территорий» затрагивает "депрессивные площадки муниципальных образований". Отмечается, что эти территории "в большей степени расположены в центральных районах". Ну и конечно же этот законопроект "окажет благоприятное влияние на развитие строительной отрасли». Думаю, вы уже поняли: главные действующие лица законопроекта – застройщики.
Пресловутый законопроект прошёл в Думе только первое чтение, но фактически он уже применяется. «Если этот закон будет принят, он даст зелёный свет массе злоупотреблений со стороны чиновников. Мы уже столкнулись с подобной проблемой в Сочи накануне Олимпийских игр», - рассказывает Петр Домбровицкий, председатель Московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры». - «Тогда, перед Олимпиадой, была суровая необходимость изъятия земель под стадионы и спортивные сооружения: речь шла о престиже государства. Дома, мешавшие стройке, были рекомендованы местными органами власти к сносу. Их оценивали буквально в копейки и сносили. Люди возмущались, подавали в суды… Но сверху была дана команда: на компромиссы не идти, суды принимали скоротечные решения. Таким образом был создан прецедент…».
Кстати, принимая решение об изъятии собственности, местные власти не проводят никакого голосования среди жителей, как это было предусмотрено в программе реновации. В пояснительной записке к законопроекту говорится: "местные власти не могут потребовать немедленного исполнения судебного решения об изъятии земли". Это даёт собственникам какое-то время для обращения в суд. Однако в статье Земельного кодекса, которая регулирует порядок изъятия земель в подобных случаях, нет упоминания о том, что решение суда можно обжаловать. В ней говорится лишь об обжаловании размера компенсации. Как действовать в такой ситуации?
«У собственников покупают землю всегда для какой-то определенной цели. Как правило, эта цель – строительство. Но целесообразность этого строительства необходимо еще доказать! Для этого должно быть решение суда. И судьи, как показывает практика, не всегда идут на поводу у местной администрации. Так что понимая всё несовершенство наших судов, я уверен, что именно суд в данном случае – единственный путь добиться справедливости. Только суд может определить рыночную стоимость дома, а не какой-то оценщик со стороны. К тому же застройщик в суде должен обосновать необходимость постройки именно в данном конкретном месте трассы, жилищного комплекса или очередного ТЦ. Кстати, не всё так безысходно. Недавно в Хорошевском районном суде Москвы мы выиграли суд у строительной компании «Донстрой». И ни одна вышестоящая инстанция их апелляции не удовлетворила», - рассказывает адвокат Петр Домбровицкий.
Юристы поясняют: когда рассматривался законопроект о реновации, в нём тоже был запрет на оспаривание решения о включении дома в программу. Была лишь заложена возможность оспаривания тех вариантов, которые предлагают взамен изымаемого. Затем эту норму убрали, и в итоговой версии её не стало. Хочется надеяться, что и этот законопроект претерпит логичные изменения.
Однако, пока события развиваются по обратному сценарию. «Для развития территорий» под снос могут попасть не только аварийные дома. Местные власти сами выбирают земли, принимают решение о развитии застроенных территорий и заключают договор с застройщиками. Классический пример – Кунцево, где без согласия местных жителей планируют снести целый микрорайон, чтобы застройщик смог освоить эту территорию. Как известно, мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, которое позволяет запросто ликвидировать 37 малоэтажных кирпичных домов на основании инвестиционного контракта с группой компаний ПИК, которая планирует построить на их месте многоэтажные жилые здания. Снос предполагается осуществить под предлогом "изъятия для государственных нужд". При этом среди домов под снос нет ни аварийных, ни ветхих…
«Ситуация с этим законопроектом очень нездоровая. И сам законопроект нездоровый. Если местный чиновник хочет обогатить застройщика, то этот закон его практически ничем не ограничивает. К тому же, если речь идёт об изъятии у человека его частной собственности в пользу государства, то мы катимся уже к государству с другим названием. Пока законопроект принят только в первом чтении, предстоит ещё несколько, а потом его должен подписать президент. Я бы не стал шутить такими вещами, как частная собственность», - считает адвокат Петр Домбровицкий.
Если новый закон будет принят, страна получит еще одну причину для массовых протестов.