О том, что многие хрущевки можно не просто капитально отремонтировать, но и превратить в жилье совершенно другого класса, говорили давно. На сайте столичного стройкомплекса до сих пор можно найти список из четырехсот домов, попавших в госпрограмму «Жилище»,которые после реконструкциидолжны были стать красивыми и комфортными «как в Европе».
Но потом ветер в Москве сменился, реновация обрекла пятиэтажки на снос и будущая «красота» осталась в лучшем случае на бумаге в виде расчетов и чертежей. Однако жильцы нескольких десятков многоквартирных домов категорически выступили против сноса и продолжают отчаянно бороться с мэрией за модернизацию своего жилья.
На чаше весов с одной стороны – госпрограмма и желание собственников в ней участвовать, с другой стороны – московский закон о реновации и административный запрет на любое «инакомыслие» в нынешней градостроительной политике. Что за коллизия и как из нее выйти, окончательно не рассорив москвичей с городскими властями?
- Валерий Николаевич, в СМИ прошла информация, что готовы проекты реконструкции двух домов на севере и востоке города с надстройкой верхних этажей. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин – самый большой недруг москвичей, годами добивающихся права модернизировать свои дома. Ну вот же – инициатива собственников с бульвара Матроса Железняка,11 и Измайловского проезда, 22 поддержана. Больше того, в интервью РБК Лёвкин положительно отозвался о намерении москвичей надстраивать и расширять свои дома.Процитирую дословно:«Мы не принимаем решение, какие дома будут реконструированы этим методом. Это решают исключительно собственники дома, и никакой государственный орган не правомочен принять за них такое решение. Инициатива реконструкции также должна исходить только от собственников. Мы же со своей стороны готовы оказать любую методическую помощь в реализации проекта». Из-за чего тогда клинч, если дело пошло на лад?
- А вы там были – в Измайловском и на Железняка?
- Была… Честно скажу, никакой реконструкции не заметила. Жильцы, с кем удалось поговорить, либо делали круглые глаза, впервые услышав, что они реконструируются, либо высказывались, что не готовы вкладывать деньги «неизвестно во что», уж лучше пусть снесут и дадут новостройку.
- Не знаю, что там получится… Это не наш проект, его курирует департамент Лёвкина. Во всяком случае, говорят о нем уже третий год. Учитывая административные возможности мэрии, могли бы уже давно закончить реконструкцию. Им же, в отличие от нас, не надо месяцами добиваться оформления придомовой территории, годами сидеть в приемной, чтобы только сдать документы, выпрашивать разрешения на строительство и раз за разом получать немотивированные отказы.
Или – как в случае с пятиэтажкой на Паперника,21, 96% жильцов которой еще задолго до реновации вместо капремонта решили реконструировать свой дом, и когда все было готово – размежевали землю, нашли инвестора, строительную компанию, выбрали и утвердили архитектурный проект - получили вердикт г-на Лёвкина - «нецелесообразно». Почему? Да потому, что квартал наверняка уже запродан «своему» застройщику, а он не намерен путаться среконструкцией, ему бы снести все,построить с десяток монстров этажей по сорок и заработать побольше. Вот это для департамента «целесообразно» - расчистить дорожку для своих партнеров, а протестующих жителей взять измором.
Но на словах все, конечно, за реконструкцию. Кто же теперь скажет, что мэрия против? - Вот, пожалуйста,два дома в проекте… Они даже опыт перестройки хрущобы в добротный девятиэтажный дом наулице Мишина, 32 фактически «приватизировали» и распространяют теперь как собственное достижение. И ни в одном глазу, что жильцы все сделали самостоятельно, на свои деньги и без участия союзников из мэрии, а, скорее, вопреки препятствиям, которые она чинила. Только разрешительной документации пришлось добиваться 10 лет. А земля? Межевание, согласование? Председатель ЖСК Гарри Куренков неоднократно рассказывал, как это было, в том числе и у вас, в «Новых Известях». Помните?
– Помним. Это практически инструкция для собственников, вступающих на путь борьбы за свой дом:критически относитьсяк инвесторам, которые предлагаютпроекты реконструкции под покровительством мэрии. Потому что их задача - как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. У куренковцев была другая задача - сделать все самим - по-хозяйски, рачительно и экономно. Такой же позиции придерживался архитектор, с которым они самостоятельно заключили договор, и строительная фирма, которую выбрали сами из десятка претендентов.
Важный момент у Гарри Ивановича: «Все разрешительные процедуры проходили без взяток, потому и долго. Мы и при всем желании не могли дать взятку из коллективной казны. Ни один чиновник формально отказать не мог, но поскольку наш дом не вписывался в планы градостроительной политики, то им как бы и торопиться было не к чему.
В общем, волокита тянулась годы — даже законодательство за это время менялось трижды. Как бы там ни было, в 2010 году получили кадастровый паспорт. Правда, разрешение на строительство дозрело только к маю 2013 года, через 10 лет после того, как мы вплотную стали заниматься реконструкцией».
Жильцы, конечно, герои, что все вытерпели и своего добились. А в чем заслуга мэрии? В том, что не взяли людей измором?
- Именно так. Сейчас, когда власти Москвы со всех сторон подвергаются критике за то, что столичная реновация не оставила собственникам выбора – переехать в новый дом или реконструировать старый, история на Мишина подается как исключительный пример толерантности, причем, изобретенный в коридорах мэрии. На самом деле дома в столице надстраивали и перестраивали с 30-х годов прошлого века. Во многих случаях бережно и удачно, в соответствие с существовавшими в то время представлениями о качестве и комфорте жилья. Численность таких зданий исчисляется десятками. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади.
В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ. Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади. История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро.
А уж после того, как известный архитектор Алексей Кротов в 2005 году на Химкинском бульваре превратил убогую панельку в комфортный дом, самЛужков стал покровительствовать реконструкции. Увы. Продлилось это недолго, Лужкова сняли.
- Что пошло не так при новой власти?
- Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать все, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы , сносить и строить, где и что хотят. И все это делается в интересах определенной группы лиц, для которой такие понятия как городская среда, архитектурные традиции, потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук.
Шаг за шагом скрывались сведения о недвижимости, построенной в советский период, затем, воспользовавшись искусственно созданным вакуумом в регистрационных документах, чиновники завладели территорией города для тотальной и ничем не ограниченной массовой застройки. За реконструкцию жилья продолжали бороться несколько кампаний и организаций,кому не по душе закамуфлированная депортация коренного населения столицы в нераспроданные новостройки, возведенные близкими к мэрии застройщиками.
- Валерий Николаевич, реконструкция, если я правильно понимаю, раньше была частью градостроительной политики Москвы и проходила под патронажем государственных структур. Вы утверждаете, что нынешней мэрии это дело не очень интересно. Может быть, просто руки не дошли? А отдавать такую сложную строительную технологию, как надстройка и расширение здания, под контроль общественных организаций они опасаются.
- Если вы имеете ввиду нашу кампанию «Реконструкция пятиэтажек», то это не кружок любителей хорового пения. Здесь серьезные, профессиональные люди, десятки лет формировавшие облик Москвы и, что называется, наощупь знающие каждый дом. Один из учредителей – уже упомянутый архитектор Алексей Кротов.Не нуждаются в рекомендациях эксперт по жилищной политике, архитектор Юрий Эхин, доктор архитектуры, профессор Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев, доктор юридических наук, профессор института социального проектирования Александр Толмачев.
На стороне реконструкции Союз строителей Москвы, торгово-промышленная палата, представители московского бизнеса. И самое главное – несколько тысяч активных граждан – собственников жилья, для которых реновация это не снос, а обновление Москвы.
Для этого уже очень много сделано, и не на словах, а на деле – проведены собрания и жильцов и приняты решения о реконструкции, оформлены в собственность земельные участки, выбраны проекты домов и квартир, найдены инвесторы и надежные застройщики. Собраны документы для департамента градостроительной политики. Представляете, какие это усилия и вложения? Все под парами, старт хоть завтра, а заветной подписи Лёвкина нет…
- А он разве самый главный в мэрии? Известно, что председатели московских ЖСК обращались к Собянину с коллективной просьбой создать рабочую группу по продвижению реконструкции, ускорить прохождение разрешительных документов и взять под личный контроль модернизацию хотя бы двадцати домов, у которых давно все готово. Не взял? Это странно. Перед выборами Собянин активно ищет единомышленников и сочувствующих среди общественных деятелей и жителей Москвы – мог бы повлиять на ситуацию со стройкой в вашу пользу.
- Мы на это надеялись. Конфронтация никому не нужна. Но, возможно, письмо до него не дошло. Отписался Марат Хуснуллин. Ответ классический: «Вопрос о реализации проектов реконструкции, как правило, требует внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (далее – ПЗЗ). Решение о внесении изменений в ПЗЗ принимает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы (далее – Городская комиссия)».
На минуточку – председатель комиссии Сергей Собянин, Хуснуллин его зам во всех структурах, разобрались бы уж как-нибудь... Но нас, похоже, пустили по кругу. Сказать, что люди разочарованы, - это ничего не сказать.
Огромную трудность представляет получение исходно-разрешительной документации, на это уходит минимум полтора года. Процедура предусматривает множество экспертиз и согласований, и я считаю, что правительству Москвы нужно её ускорить, сократив хотя бы до 5–6 месяцев. Ассоциация «Городские землевладельцы» как раз и была создана для помощи собственникам в получении исходно-разрешительной документации. Оформить документы мы, конечно же, помогаем, но на сроки их хождения по инстанциям повлиять не в состоянии. Здесь, как мне кажется, нужно политическое решение, и мы ждём его.
Созрело решение искать поддержки у президента. Владимир Путин неоднократно высказывался о реновации, которая имеет смысл только тогда, когда она проводится в интересах Москвы и москвичей, не сверху, а снизу, при активной поддержке граждан. В этом мы с ним солидарны и готовы участвовать. Написали письмо на трех страницах: в рамках реновации имеется социальный проект реконструкции пятиэтажек, есть активные москвичи,которые не сидят на шее у государства, не ждут халявы, не просят бюджетных денег на улучшение своих жилищных условий, а хотят самостоятельно, собственными силами обустроить свой дом и город. Разве эта инициатива идет вразрез с курсом страны на прорыв и возрождение?
- Детали проекта интересны не только президенту. Тысячи москвичей, оглушенных сносом,о реконструкции своих домов ничего не знают. Расскажите, как это выглядит технически, сколько времени занимает, какие квартиры в итоге получают жители и за чей счет банкет?
- Самое главное преимущество – москвичи остаются жить на старом месте, в привычной среде. Фундамент старого дома сохраняется, в двух-трёх метрах от него вбиваются новые сваи, на которых возводится капитальная стена, то есть дом становится шире. За счёт этого увеличивается площадь квартир, в среднем на 20 квадратных метров у каждой. Надстраиваются новые этажи, сколько — зависит от конкретного проекта. Меняются внутридомовые инженерные системы, монтируются лифты. Внутренняя перепланировка квартир может делаться по желанию собственников, и это опять же зависит от конкретного проекта. В итоге мы получаем современный дом с удобными и просторными квартирами.
Для собственников реконструкция дома происходит бесплатно, бюджетных денег на это тоже никто не просит. Их вклад – земля под домом. Она стоит миллионы рублей, в случае сноса деньги просто теряются для москвичей, потому что территория даром достается застройщику, а при реконструкциистановится весомым вкладом жильцов в улучшение собственной недвижимости. Более того, на старом месте естьвсе инженерные коммуникации. Благодаря этому себестоимость квартир в надстраиваемых этажах получается довольно низкой – 80 000 рублей за квадратный метр. А собственники, кстати, могут приобрести новые квартиры в своём доме практически по себестоимости.
Это очень удобно, если, например, дети в семье подросли, и их пора отселять, или надо переселить поближе к себе пожилых родителей. За модернизацию старых квартир, сантехнику, лифтыникто ничего не платит, все расходы оплачивает инвестор-застройщик. Продав потом часть надстроенных квартир по рыночной цене,застройщик вернет затраченное и даже получит разумную прибыль. И я вам скажу, в Москве достаточно строительных компаний, готовых взяться за реконструкцию пятиэтажек на таких условиях. В этой среде далеко не все рвачи, и далеко не у всех коммерческие интересы превалируют над нормальным человеческим и профессиональным желанием сделать для города что-то полезное и качественное. Немаловажно, что застройщика для конкретного проекта выбирают собственники на общем собрании. Ответственность – взаимная.
Теперь о том, сколько времени длится реконструкция. Сбор документов и согласование в мэрии, как видите, может тянуться годами. Само строительство 8-9 месяцев, с апреля по октябрь. Отселяем ли жильцов на время работ? – По- разному, это зависит от выбранного жильцами проекта. Но в любом случае застройщик компенсирует собственникам 40 тысяч рублей в месяц-либо в качестве платы за некоторые неудобства, либо на аренду временного жилья. К моменту заселения в новую, с отличным ремонтом квартиру можно скопить 400 тысяч рублей и потратить их, к примеру, на мебель. Да даже и на банкет. Люди его заслужили.
- При таких сказочных перспективах непонятно, почему приговоренные к сносу москвичи не бегут в реконструкцию бегом?
- Ну вы же знаете, сначала москвичи живут как японцы: «не торописса, не волновасса и улыбасса». А потом, когда прижмет, едут быстро. Вот сейчас как раз подходящий момент, чтобы уже запрягать.
От первого лица
Василий Тишков, член Рабочей группы по доступному жилью Совета по развитию гражданского общества и правам человека при Президенте РФ:
- Изменение концептуального подхода со сноса на реконструкцию позволит не только полностью уйти от необходимости использовать бюджетные средства, но и перейти к модели, при которой сами жители реконструируемых домов обеспечивают финансирование этого процесса, что абсолютно логично и справедливо.
Модель реконструкции обеспечивает возможность улучшения состояния жилого фонда не только в Москве, но и в целом в стране, что снимет вопросы о явной территориальной дискриминации граждан по месту их проживания, противоречащей основополагающим принципам Конституции нашей страны.
Поэтому я бы предложил изменить именно концепцию самого закона, перейдя отсноса к реконструкции, оставив возможность сноса как совершенно крайний вариант, применимый только для ветхих объектов, для которых, кстати, уже работает программа ликвидации ветхого и аварийного фонда.
В случае принятия такой концепции можно будет говорить о возможности использования ранее запланированных средств на ремонт коммунальных сетей и социальных проектов в жилищной сфере.
Таким образом изменение концепции закона сделает процесс реновации не только более социально справедливым, но и обеспечит бюджетную поддержку другим, недофинансированным сегодня сферам. Иной помощи им ждать неоткуда.