Как купить квартиру и не пожалеть об этом

Рынок жилья сейчас, конечно, уже не напоминает Дикий Запад, каким он был в 90-е, однако ещё далёк от той ситуации, когда любой покупатель сможет самостоятельно заключить на нём сделку, без риска хождения потом по судам.

Основными посредниками на этом рынке являются риэлторы – частные или риэлторские агентства. Распространенное заблуждение - думать, что риэлторская деятельность в России лицензируется или в принципе имеет какой-либо профессиональный отбор. В ряды риэлторов в 90-е, и особенно тучные 2000-е вступили все, кто мог, потому как на пике нефтяных цен покупатели сметали всё, что не было приколочено, и работа риэлтора состояла в том, чтобы успевать отвечать на телефонные звонки.

Безусловно, среди риэлторов есть профессиональные люди, с годами получившие необходимые знание, что называется «на земле», однако хватает мошенников и людей, прочитавших пару книжек из серии «что нужно знать, чтобы работать риэлтором».

Какую ответственность несёт риэлтор за свои действия? Кроме моральной - никакую. Риэлтор – посредник, который помогает покупателю и продавцу заключить сделку. Однако если вдруг после сделки в квартире появляются юридические пороки, которые позволяют сделку оспорить («развернуть» на профессиональном сленге юристов), то юридически привлечь риэлтора в суд клиент не сможет. Это важно понимать, даже если риэлтор утверждает обратное.

Итак, самые популярные схемы «разводки» незадачливых покупателей:

1. Возврат квартиры после ремонта.

Клиент покупает квартиру в старом фонде. Квартира «убитая», но и цена не кусается. После сделки довольный покупатель делает ремонт под себя, который занимает, как правило, 3-6 месяцев.

После чего вдруг покупателю поступает иск от той самой бабушки – продавца, которая, как оказалось, уже три года как на попечении собственной дочери и ничего не помнит. Так что квартиру, пожалуйста, верните. Ах, там ваш ремонт? Ну так вы сами виноваты – квартиру мошеннически забрали, а потом ремонт сделали. Извините, спасибо, вот ваши деньги за квартиру обратно. Соответственно, стоимость ремонта (как правило 1,5 и более млн руб) клиент «дарит» мошенникам.

Как бороться?

В обязательном порядке требовать предоставления справок из психоневрологического и наркологического диспансеров до сделки о том, что продавец не состоит на учете, а также вызвать на сделку врача, который может дать заключение о психическом состоянии продавца на момент сделки.

В целом – если продавец – человек преклонных лет или инвалид, то посмотреть судебный архив по месту прописки человека не была ли ему назначена опека в судебном порядке. Не лишне попробовать узнать это и у местного органа опеки и попечительства.

Чем больше у Вас информации – тем Вы спокойнее.

2. Граф Монте-Кристо.

Клиент купил квартиру, обычно полученную продавцом по наследству. Неожиданно появляется некий родственник продавца, который бьёт себя в грудь и уверяет, что не знал о кончине любимого дедушки, потому что был на Борнео, а может быть и в местах не столь отдаленных. И уж он, точно должен быть указан в завещании, а если не указан, то полон решимости доказать своё право в суде.

Обычно шансы мошенников в таких случаях не велики, однако расчёт идет на психологическое давление на покупателя.

К покупателю заявляется иск о возврате квартиры, в суд приходят сразу 2-3 профессиональных юриста, которые начинают крайне грамотно строить позицию вернувшегося родственника и доказывать его право на Вашу квартиру.

В перерыве между заседаниями один из них подходит к клиенту и доверительно говорит ему, что он, де понимает, в какую сложную ситуацию тот попал, но вы понимаете, не известно как пойдет суд. Тут как в казино, 50/50, поэтому давайте договоримся по хорошему – вы платите нашему клиенту 1-2 млн рублей, и мы отзываем иск.

Напуганный покупатель прикидывает, что он может потерять квартиру стоимостью 6-8 млн рублей или заплатить на месте 1-2 млн. И делает логичный выбор.

3. Продажа от олигарха.

Риэлтор говорит, что квартира принадлежит богатому человеку, который сейчас живет в США, и приехать на сделку по продаже его квартиры за, сущий пустяк, 10 000 000 рублей, он не готов. Но у риэлтора или близкого родственника есть доверенность, которая ему дает право на такую продажу.

Всегда требуйте личное присутствие собственника квартиры на сделке. Пусть найдет время и прилетит на своем частном самолете на 1 день.

Чем опасна покупка квартиры по доверенности? Её недействительностью или отзывом самой доверенности, который собственник может сделать в любой момент.

Проверить действительность доверенности можно здесь.

Но даже если она действительна, она всегда может быть отозвана даже за 15 минут до сделки, помните об этом.

4. Несчастный ребёнок.

В квартире прописан родитель с ребенком или только один ребенок. Перед сделкой они обещают вам выписаться, даже дают нотариальное обязательство об этом.

Сделка проходит, ребёнок остается прописанным. Оказывается, что выписываться ему некуда, у него тут школа и ему тут комфортно.

Выписать вы его сможете теперь только по решению суда, в который продавец также привлечет орган опеки и попечительства, будет доказывать что он малоимущий и ребёнок не может быть выселен на улицу.

Что хотят? Так же как и в п. 2 – предложат решить по хорошему за сумму малую.

Как защититься? Не верить обещаниям. Пока в квартире прописан хоть кто-то сделки не будет.

Общая рекомендация – если странности больше одной – отказывайтесь от покупки. Вам не показывают собственника под любыми предлогами? Квартира стоит копейки, но долго экспонируется? Одновременно с вами на просмотр пришла дама в манто и золотых часах и стала перебивать цену? Собственник ведёт себя не совсем адекватно, не знает, что за квартира, где и почём продается? Не показывают документы для проверки юридической чистоты? Квартира продавалась несколько раз за короткий срок? В квартире никто не живет и ее не сдают? Выходите из сделки без сожалений.

Как можно проверить юридическую чистоту квартиры самому? Вы, конечно, не юрист, но кое-что из наиболее значимых рисков сможете увидеть сами.

1. Просим у продавца свежую выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (выписка из ЕГРН), выданную не более недели назад. Из неё мы увидим, кто является собственником квартиры и какие обременения (аресты, суды, залоги) есть в отношении квартиры.

2. Просим у продавца свежую выписку из ЕГРН о переходах прав на квартиру.

Зачем: увидим всех предыдущих собственников и как часто квартира продавалась. Если часто – это повод задуматься – почему.

3. Просим у продавца архивную выписку из домовой книги. Из неё мы увидим всех лиц когда-либо прописанных в квартире. В квартире было прописано 30 мигрантов? Значит она на особом учете в местном отделении полиции. Вам оно надо?

Однако все риски, безусловно, может увидеть только специалист – юрист. А это могут быть суды по квартире, о которых вы пока не знаете, банкротство продавца (а значит продажа квартиры это вывод имущества), наличие у продавца судимости, нахождение его в розыске и многое другое.

Для проверки всего этого достаточно заказать проверку юридической чистоты квартиры в юридической компании. Как правило, такая проверка стоит от 10 000 до 50 000 рублей, но поможет сэкономить Вам стоимость вашей квартиры, и Вы будете точно уверены, что не потеряете ее.

Сейчас в век интернета появляются сервисы, которые позволяют проверить квартиру дистанционно – без приезда в офис, выслав фотографии документов на квартиру или даже при наличии только одного лишь адреса квартиры. В частности сервис предоставляет подобные услуги. Срок подготовки юридического заключения составляет 24 часа с момента направления заявки, что является оптимальным, так как ликвидные объекты уходят с рынка через 2-3 дня после экспонирования.

Спасение утопающих - всегда дело рук самих утопающих, поэтому не ленитесь разобраться в нюансах покупки и сможете купить квартиру без рисков.