Из-за реновации плотность застройки в Москве может оказаться выше

Ранее мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что коэффициент уплотнения городской застройки составит 1,4. Затем глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин пообещал, что новые квартиры для переселенцев из пятиэтажек будут в среднем на 30% больше нынешних. Однако позже он уточнил, что в рамках программы реновации должно быть построено около 20 млн кв. м жилья вместо сносимых 15,1 млн кв. м.

Собянин, в свою очередь, 10 июня заявил, что «окупаемость построенного жилья будет обеспечиваться, например, продажей половины квартир в доме, в то время как другая половина будет предоставлена для переселения». Представитель мэрии в беседе с РБК также отмечал, что для переселенцев из пятиэтажек будет построено 17–18 млн кв. м жилья, а еще 15 млн кв. м будет построено для того, чтобы за счет продажи на коммерческом рынке окупить проект. По оценке источника, инвестиции в программу оцениваются в 3 трлн руб.

Как подсчитал РБК, реальный коэффициент уплотнения городской застройки при реализации программы составит 2,18. Похожее соотношение присутствует и в презентации Москомархитектуры «Реализация программы реновации». В презентации указано, что плотность пятиэтажной застройки района Черемушки сейчас составляет 9,2 тыс. кв. м на один гектар. Как пример качественной жилой застройки в презентации приводятся кварталы в районе Фрунзенской набережной с плотностью в 22,3 тыс. кв. м на гектар.

Подобный коэффициент уплотнения соответствует средним значениям программы сноса ветхих пятиэтажек, которая началась при прежнем градоначальнике Юрии Лужкове и должна завершиться в 2018 году, в рамках этой программы были снесены 1664 дома.

Эксперты РБК изучили, что было построено на месте этих домов. Исследование охватило все районы в пределах старой Москвы, где были снесены пять домов, на месте которых уже были возведены новые постройки. Минимальный коэффициент уплотнения оказался в Юго-Восточном административном округе — 2,01, максимальный — в Южном: 3,16. Средний коэффициент по городу составляет 2,38.

В начале мая московская мэрия обнародовала список из 4,5 тысяч домов, которые планируется снести. По результатам прошедшего голосования, РБК определил районы, которые могут претерпеть наибольшие изменения в случае реализации программы по «лужковскому» сценарию. По данным издания, в число уплотняющихся районов вошли Царицыно, где из-за уплотнения застройки после реновации плотность населения может вырасти на 66,6%, Зюзино (58%), Северное Измайлово (49,6%), Метрогородок (46,4%), Кузьминки (45,7%) и Перово (41%).

Источник в столичном стройкомплексе заявил, что до момента, пока не будет сформирована окончательная программа и не появятся конкретные проекты реновации тех или иных кварталов, делать окончательные выводы о плотности их застройки преждевременно.

Как отмечает РБК, названные на сегодня коэффициенты нигде не закреплены законодательно. Именно поэтому власти имеют право строить по действующим градостроительным нормативам до 25 тыс. кв. м на 1 га. Об этом напомнил партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. Как заметил Соколов, уплотнение застройки в 2,5 раза не означает пропорционального роста числа жителей и возникновения сопутствующих проблем с дорожной инфраструктурой.

То есть, новые квартиры будут больше за счет нежилых пространств. Кроме того, рост населения зависит в первую очередь от появления новых рабочих мест, а не от количества жилья.

Эксперт также отмечает, что власти планируют сносить пятиэтажки вблизи станций метро и увеличение плотности застройки в этих местах может даже разгрузить автодороги. По мнению Соколова, опыт лужковской программы по сносу пятиэтажек показывает, что, хотя «где-то и могли быть перекосы, но они имели место скорее при точечной застройке, происходившей параллельно с расселением пятиэтажек, и не были связаны с ней напрямую».

Президент Института экономики города Надежда Косарева заметила, что рост плотности застройки в 2,5 раза не критичен и не означает автоматического роста этажности в 2,5 раза. Она также считает, что все будет зависеть от эффективности проектных решений.

Генеральный директор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк придерживается аналогичного мнения. Он считает, что главной проблемо​й властей станет не плотность застройки, а контроль за расходованием бюджетных средств при строительстве и само его качество.. «Частные застройщики внимательнее следили бы за расходованием средств. При этом важно законодательно прописать зоны ответственности всех участников программы и нормативы качества будущего жилья», - отмечает Камлюк.

В настоящее время власти столицы считают, что участие частных застройщиков в программе реновации не предусмотрено. «У девелоперов к этой программе нет интереса», — заявил Марат Хуснуллин в интервью РБК.

При этом он позже отметил, что после окончания программы участки, которые не подойдут властям, могут быть выставлены на торги для частных девелоперов, а также подчеркнул, что окончательное решение об этом может быть принято только через восемь-десять лет.

РБК опросило несколько крупных застройщиков, которые сообщили о своей готовности участвовать в программе реновации. Заинтересованность проявили S.Holding Алексея Шепеля, «Главмосстрой» Олега Дерипаски и ФСК «Лидер» Владимира Воронина.

Согласно заявленным параметрам программы, московские власти оценивают себестоимость строительства квадратного метра в 90,9 тыс. руб. Однако в мэрии утверждает, что себестоимость строительства одного кв. м жилья по программе будет еще ниже — 70–80 тыс. руб., а цена продажи — 140 тыс. руб.

По данным консалтинговой компании ИРН, это дешевле предложений на коммерческом рынки. Сейчас, в среднем один кв. м жилья в столичной новостройке, расположенной в районе от ТТК до МКАД, стоит 167,6 тыс. рублей.