Стартом реновации можно считать встречу мэра Москвы Сергея Собянина с Президентом России Владимиром Путиным 21 февраля 2017 года.
К началу марта было объявлено, что под снос попадут более 8 тысяч жилых домов общей площадью 25 млн кв метров, в которых проживает 1 млн 600 тысяч человек.
К середине мая в списках на снос значится уже на 40 процентов меньше домов - 4600. Точной информации о количестве переселенцев нет. Но известно, что в среднестатистической хрущевке живет около 200 человек. Несложный подсчет показывает цифру - 900 - 920 тысяч москвичей.
Однако закон о реновации еще не принят, а голосование собственников жилья не закончено. Не исключено, что в итоге около 10 процентов из них будут против, и тогда общее число переселенцев снизится до 800 тысяч.
Таким образом, главный параметр реновации ужимается В ДВА РАЗА.
Теперь посмотрим на вторую составляющую проекта - количество квадратных метров, которое будет построено взамен снесенных.
Если городские власти будут следовать принципу "метр-в-метр", то им достаточно будет и 12 млн кв. метров новой жилой площади. Если учесть и нежилую (расширенные кухни, прихожие, коридоры, увеличенные общедомовые пространства - от нежилых первых этажей до просторных лестничных клеток), то общая площадь возрастает до 25-30 млн кв метров.
Много это или мало?
Масштаб стройки зависит от времени, которое отведено основному этапу реновации. Это как минимум - 10 лет. В пересчете на отдельные годы получается, что город должен строить для переселения хрущевок 2,5-3 млн кв метров в год. По оценкам экспертов, столичный стройкомплекс уже и сегодня может вводить в строй 4,5-6 млн квадратных метров силами уже сложившегося пула игроков.
Это означает, что задача переселения жителей хрущевок в новые дома в течение 10 лет не является чем-то невозможным. И даже в разряд "мега-проектов", требующих напряжения всей страны, явно не попадает.
Главный вопрос - разумеется, финансовый. Кто оплатит реновацию?
В ответе на этот пункт произошли очень существенные изменения.
Три месяца назад эксперты и сами столичные власти предполагали классическую "лужковскую" схему: город строит одну квартиру для переселенцев, а свои затраты отбивает на продаже еще двух-трех новых квартир - уже для всех желающих по рыночным ценам. Именно поэтому автор реновации Ресин называл цифру нового строительства в районе 75 млн кв метров, а Союз архитекторов его даже "подправлял" до 100 млн кв метров.
Именно поэтому простые расчеты показывали, что население Москвы в пределах МКАД должно вырасти на три миллиона человек - тех самых покупателей нового жилья в рамках реновации.
Однако!
16 мая Мэр Москвы Сергей Собянин в эфире телеканала «Россия 24» заявил, что новая жилплощадь в рамках программы реновации будет предоставляться москвичам за счет города. «Город будет строить сам жилье и предоставлять им [жителям сносимых хрущевок] уже новое.»,— отметил Собянин.
И что бы это значило?
А то, что весь проект из "бизнесового" переходит в разряд "социальных"! Новые квартиры переселенцы получат за счет БЮДЖЕТА.
Тогда спросим: а хватит ли денег в бюджете Москвы на реновацию?
Для этого напомним, что город должен строить 2,5-3 млн кв метров в год. При этом застройщик "зон реновации" освобождается от платы за землю, а подключение и прокладка коммуникаций будет почти бесплатны. В таком случае его затраты будут лишь на возведение дома как такового.
Вот табличка, составленная специалистами строительной компании в 2015 году.
| Полная стоимость кап. строительства руб./кв.м (МИН-МАКС) | ||
|---|---|---|
| Сегмент | 2014 | 2015 |
| Эконом | 22 000 – 25 000 | 24 000 – 27 000 |
| Комфорт | 25 000 – 29 000 | 26 000 – 30 000 |
| Бизнес | 32 000 – 45 000 | 35 000 – 50 000 |
| Премиум | 45 000 – 65 000 | 56 000 – 70 000 |
| Элит | 56 000 – 100 000 | 62 000 – 120 000 |
Источник: RD Construction
Судя по заверениям властей, Москва будет строить дома комфорт-класса. Стоимость - в районе 30 тысяч рублей за метр. Добавим к ней еще 10 тысяч - плату за снос хрущевок и благоустройство района. Надбавим и "десятку" за обещанную отделку квартир. В итоге получается 50 тысяч рублей за метр.
Умножаем 50 тысяч на 3 млн метров, возводимых за год реновации. Получаем - 150 млрд рублей. Всего-то!
Для сравнения: стоимость благоустройства Москвы в 2017 году составляет 160 млрд рублей. Кроме того, профицит бюджета города - около 100 млрд. Поскольку основная часть благоустройства закончится в этом году, то в будущем эти средства легко перебрасываются на реновацию. Плюс - профицит московского бюджета в районе 100 млрд в год. Получаем 250 млрд рублей, которых вполне достаточно и на строительство жилья для переселенцев, и на объекты соцкультбыта в "реновированных" кварталах.
Но...
Точку в победных рапортах ставить рано.
21 мая мэр Собянин в интервью Первому каналу, опровергая тезис о "трех миллионах новых москвичей", сказал буквально следующее:
«Я думаю, что те оценки, которые звучат от специалистов, они сильно завышены. Но, тем не менее, очевидно, что по окончанию программы будет построено жилье, в которое переедет около полумиллиона человек, это дополнительное жилье».
Иными словами, угроза перенаселения Москвы за счет приезжих как бы миновала. Но что это за "дополнительное жилье", которое построят за бюджетный счет?
Вот тут и начинается главная интрига всей реновации.
Вице-мэр Марат Хуснуллин в интервью РБК прямо заявил: НИКАКИЕ частные девелоперы к программе реновации допущены не будут. Предполагается, что главным застройщиком будет еще не созданный фонд реновации, о котором столичные власти почему-то упорно молчат.
На самом деле, как заявил "НИ" один из источников в строительном секторе, речь идет о создании госкорпорации "городского" уровня, которая объединит в одном хозяйствующем субъекте и заказчика, и генподрядчика, и проектировщика зон реновации. И чего и сколько она настроит в Москве - никто не знает.
Правда, планируемое всемогущество нового монополиста уже поставлено под сомнение правительственными поправками в закон о реновации. Правительство настаивает на ограничении полномочий столичных властей. Так, московские чиновники не смогут устанавливать нормы технического регулирования и санитарно-эпидемиологического нормирования. Состав документации по планировке территории будет определяться Градкодексом России, а столичное правительство сможет лишь дополнять утверждаемую часть указанной документации и обосновывающие материалы. Законопроект также отменяет право правительства Москвы в некоторых случаях не проводить публичные слушания в сфере градостроительной деятельности...
Кстати, столичная мэрия вовсе не обязана компенсировать трату бюджетных денег на реновацию продажами коммерческого жилья. Десятки миллиардов рублей уходят на благоустройство улиц и тротуаров - и никто не тревожится об их "окупаемости". Вероятно, строительство "излишков" под ширмой госкорпорации - личная инициатива чиновников, желающих получить свои выгоды от проекта.
Возможно, что на их пути встанет и антимонопольное ведомство. Если проект реновации - коммерческий (то есть предполагают продажи жилья на свободном рынке), то ФАС логично спросить: а почему другие игроки строительного рынка не имеют столь фантастических привилегий в виде бесплатной земли, госфинансирования и прямого доступа к коммуникациям и "административному" ресурсу?
В свою очередь москвичи могут задаться неудобными вопросами: а что станет с Новой Москвой, куда вбуханы десятки миллиардов рублей? Ведь очевидно же, что желающих покупать жилье за МКАД будет на порядки меньше, когда внутри кольцевой вдруг появляется огромное количество предложений.
Так что борьба вокруг "монопольки" только начинается.
А вчера рупор мэрии - телеканал ТВЦ показал самый честный сюжет о состоянии дел с будущей застройкой районов. "Уже стартовали первые конкурсы на архитектурные концепции новых кварталов"- говорилось в репортаже.
То есть - никаких проектов домов, которые мэрия показывает нам уже два месяца, еще нет. Принятых концепций кварталов и районов - тоже. Первый конкурс будет объявлен в течение двух-трех месяцев после принятия закона и обнародования результатов голосования москвичей.