Эксклюзив "НИ": тайный разговор об истинных целях реновации

Наш собеседник поставил условие: разговор - не по телефону, не по скайпу, никаких писем от редакции на его электронную почту. Только личная встреча на нейтральной территории. И обещание не раскрывать его должности и имени. В противном случае его откровения станут концом 40-летней карьеры заслуженного строителя и архитектора.

- Итак, почему вы решились на встречу с редактором "НИ", которые план реновации не сильно жалуют?

- Наверное, Москву жалко. Москвичей... Если смотреть на реновацию глазами урбаниста.

- Урбанизм - это...

- Это, если говорить совсем просто, то правила жизни в одной большой коммуналке. Сегодня у вас, к примеру, трое соседей на одну кухню и туалет, а завтра управдом подселит еще парочку. Вы не волнуйтесь, бабушка из деревни ляжет на сундучке в коридоре, алкаш Иваныч займет кладовку, а взамен ЖЭК отремонтирует вам коридор и комнату. Примерно так и выглядит реновация.

- Хотите сказать, что уплотнения в границах МКАД Москва не выдержит?

- По всем советским генпланам (а их составляли отнюдь не дураки и профаны), город в рамках МКАД рассчитан на 7-8 млн жителей. Никто не предполагал тогда массовой автомобилизации, поэтому дорожная сеть сейчас - на уровне середины прошлого века.

Сегодня в Москве по официальной статистике живет 12,5 млн человек. Плюс - пара миллионов неучтенных граждан, мигранты, россияне из других областей. Плюс - ежедневная маятниковая миграция на работу и обратно миллионов жителей Подмосковья. Они по факту - тоже москвичи. Только ночуют дома. Получается миллионов 17-18.

Теперь к этой массе горожан добавят еще три миллиона. Хуснуллин же сказал, что реновация - это самый крупный в мире строительный проект. По его словам, планируют построить одноэтажный дом шириной пять метров, который протянется от Москвы до Владивостока.

- Ну а чем плохо-то? Полтора миллиона обитателей хрущевок получат новые квартиры!

- Да я не против того, чтобы люди из клоповников переезжали в новые дома. Если бы они были главными в проекте реновации - нет проблем! Пожалуйста, есть готовые проекты настоящей реновации хрушевок. Например, вариант, когда в квартале из трех пятиэтажек сносится одна (которая посередине), в торце квартала строится новая башня, куда переселяют ее жителей, а два боковых дома капитально ремонтируют. Вы у себя в газете такой проект показывали. В таком случае никаких новоселов в Москву не надо. Сто семей отселили - сто квартир построили. Рядом. В том же квартале. Все будут счастливы. Никаких протестов. Но нам же говорят, что нужно сломать один дом, а построить три новых. И в три - четыре раза выше пятиэтажек. И чтобы никакой генплан не мешал, и все жилищные, земельные кодексы вместе взятые.

С точки зрения урбаниста - это абсурд. Эдакая шестиэтажная домина на шести сотках...

- Какая же цель тогда всего проекта? Превратим Москву в Шанхай? Пекин? Мехико? А почему не в Барселону?

- Кстати, в Барселону было бы совсем неплохо превратиться. Она-то как раз - эталон правильного урбанизма. Там с начала 80-х годов прошлого века город развернули лицом к морю. Вместо портовых складов и шалманов сделали прогулочно-пляжную зону и параллельно строили олимпийские объекты к Играм 1992 года. При этом соотношение новых зданий к объектам инфраструктуры (дороги, мосты, тоннели, развязки и т/п/) было один к десяти. И теперь столица Каталонии - один из лучших городов мира!

- У московских реноваторов такой цели нет?

- Главная цель московских властей - не развитие города как гармоничной среды обитания. Нет! Главное - освоить бюджетные деньги.

- ??

-Ничего удивительного. В Москве профицит бюджета в районе 100 миллиардов в год. Если мэрия не придумывает какой-нибудь затратный мега-проект, то федеральный центр срезает субвенции городу.

- То есть Москва стала бы делиться с Россией излишками доходов?

- Разумеется. А при наличии реновации профицит становится дефицитом. Деньги заливаем бетоном. Чиновники - счастливы. На ближайшие 10-15 лет.

- И строительные компании тоже?

- А вот тут вы не правы! По плану реновации все нынешние гиганты девелопмента остаются в стороне. На днях Хуснуллин заявил, что "никаких девелоперов в проекте не будет".

- Кто же будет? Китайцев, что ли, наймут для строительства?

- Нет, не китайцев. Приближаемся к формулировке ГЛАВНОЙ цели реновации. А именно: создание монопольной госкорпорации, которая в проекте закона, принятого Думой в первом чтении, называется "фондом". О нем пока все помалкивают. Ну "фонд" какой - то там. Ну и что...

А между тем речь идет о создании монстра, который будет и проектировщиком, и заказчиком, и генподрядчиком, и риеэлтором в одном лице. Даже управляющие компании в новые дома будут создаваться тем же фондом. При этом частные девелоперы в лучшем случае могут выполнять роль рядовых подрядчиков. Не более. С нормой прибыли в 10 процентов.

- У фонда будут какие-то особые привилегии?

- А они уже прописаны в законе о реновации. В отличие от частных застройщиков, земля в зонах реновации достается фонду БЕСПЛАТНО. Коммуникации - почти бесплатно. Плюс - все прочие привилегии административного ресурса, вплоть до привлечения банковских кредитов из "своих" банков, и, конечно, прямое бюджетное финансирование.

- То есть себестоимость строительства в "зонах" будет в разы меньше?

- Разумеется. И не только себестоимость, но цена продажи квадратного метра. Ориентир сейчас установлен на уровне 110 тысяч рублей за метр. Это минимум в полтора раза меньше, чем предложения от частных застройщиков, возводящих жилье внутри МКАД.

- Это что же получается - разорение девелоперов?

- Наверное, разорение. Кто будет покупать за 150-250 тысяч рублей за метр, когда на рынке в ближайшие годы появятся варианты по 110 тысяч? Сегодня такая цена - в ближнем Подмосковье. Но оно - за МКАДом. А у нас - внутри "старой" Москвы.

- Но тогда логично признать крах проекта "Новая Москва"? Кто туда поедет?

- Теоретически - да. Очень многое будет зависеть от того, какие поправки внесут в закон о реновации. Если автоматическое выселение жителей из сносимых домов исключат, если "равнозначное" заменят на "равноценное" и если введут денежные компенсации собственникам, и будут считать реальную стоимость земли под сносимыми домами, ограничат этажность и количество новостроек и т/д/ , тогда себестоимость всей реновации может резко вырасти. Собственно, московские власти против этого и бьются сейчас под ширмой разговоров об "улучшении жизни" москвичей.

- А они, власти, представляют, кто купит три миллиона новых квартир?

- Опять же теоретически - да. Полагают, что платежеспособные газовики и нефтяники с тюменского севера будут переселяться в Москву. Хотя Собянин и заявил, что нашествие провинциалов в Москву - "полный бред".

- А у нас в границах МКАД много нефтяных месторождений? Что они тут будут делать?

- Может быть, жить на пенсии. Ходить по ресторанам, торговым центрам... Новых же заводов в Москве строить не планируют. Вы ведь правильно писали, что миллионам провинциалов в столице делать нечего. Дефицита рабочей силы и умных голов нет. Но это сейчас никого не волнует.

- ...и дороги их не волнуют, и парковки, и парки, и больницы, и школы, и детские сады, и поликлиники?

- Позиция простая: построим всё!

- Нельзя построить вторую станцию метро "Парк культуры" или "Комсомольская", где уже сегодня в часы пик не протолкнуться...

- Ну вы и не толкайтесь. Сидите дома. Смотрите на соседнюю новостройку. Благо, она окно-в-окно будет... А если серъезно, то закончим тем, с чего начали: Москва - не резиновая! И пока нет точного Генплана на полвека вперед, пока нет данных о количестве и качестве населения города, которое будет через 10, 20 лет, его потребностях, местах его работы и отдыха, лечении и образовании - начинать реализацию мега-проектов бессмысленно и вредно.

Сегодня вы сужаете Садовое кольцо на три - четыре полосы, а через три года, намаявшись с пробками, будете расширять его обратно. Поверьте слову строителя!

Но если тротуар на Садовом еще можно вернуть в прежний размер, то обещанный Хуснуллиным дом от Москвы до Владивостока запросто так не сломаешь. Увы...

КСТАТИ

На прошедших в Общественной Палате слушаниях бывший префект Центрального округа Москвы, заместитель Секретаря ОП РФ Александр Музыкантский так же назвал создание фонда центральным пунктом реновации и закона:

«Правительство Москвы завершило программу комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, в ходе которой была снесена 1 тыс. 800 домов, и для ее реализации не потребовалось никакого специального закона. И вдруг эта программа называется совершенно иным образом, и для нее тоже вдруг потребовался специальный федеральный закон. Для чего? Вот мы все время говорим, что субъектом принятия решения о дальнейшей судьбе является «дом». В предлагаемом законопроекте говорится не о домах, а о территориях, подлежащих реновации (микрорайон или квартал). Еще один ускользающий от внимания общественности момент – создание некоего специального фонда, наделенного чрезвычайными законодательными и градостроительными полномочиями для реализации решений о реновации. Именно создание этого фонда является «сердцевиной» предлагаемого закона. Этот фонд будет и заказчиком, и исполнителем проекта. Он будет монополистом, который напрочь убивает всю конкурентную среду. Кроме того, правительство города, правительство страны могут браться за такие проекты только в том случае, если обеспечен высокий уровень доверия. А его на сегодняшний день нет».