Вчерашняя заметка в "НИ" о том, что Росреестр обнулил стоимость земли под сносимыми в Москве домами, вызвала ажиотажный интерес у читателей. Сайт газеты несколько раз "падал" из-за количества просмотров. Приносим извинения тем читателям, кто увидел вместо публикации "ошибку 404".
А сегодня продолжим тему расчетами владельцев однокомнатной хрущевки, которые на беду реноваторам оказались юридически подкованными гражданами.
Итак, главный тезис:
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ). Земельный участок под многоквартирным жилым домом, также как и придомовая территория земельного участка относится к общему имуществу собственников жилья и в случае сноса дома и изъятия земельного участка собственникам жилья и земельного участка по ст. 35 Конституции РФ должна заблаговременно выплачиваться компенсация.
Это означает, что земля под домом и вокруг дома принадлежит вовсе НЕ правительству Москвы, не строительным компаниям, не управе или будущему фонду реновации, а только СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ.
Отсюда следует тезис номер два:
В связи с тем, что на текущих земельных участках можно построить здания этажностью в 30 этажей и выше, что рыночная стоимость данного земельного участка составляет не менее шестикратной стоимости текущей рыночной стоимости жилья и при выкупе и сносе данного жилья рыночная справедливая компенсация за сносимое жильё должна быть в 6 раз больше, чем текущая рыночная стоимость самого жилья.
Теперь считаем на конкретном примере.
Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры в хрущевке площадью 31,3 кв метра при цене квадратного метра в 152 550 рублей составляет 4 млн 774 тысяч рублей. Стоимость доли земельного участка, который так же принадлежит собственникам хрущёвки, получаем путем умножения этой суммы на шесть. Получаем 28 млн 648 тысяч рублей.
Для определения полной стоимости потерь в случае сноса суммируем 4 млн 774 тысячи и 28 млн 648 тысяч. Итог - 33 млн 422 тысячи рублей.
За комментарием «Новые Известия» обратились к доктору юридических наук, независимому эксперту Александру Толмачеву.
- Сегодня у нас на сайте еще один блогер рассказывает, что за насильственный снос своей хрущёвки он будет судиться с реноваторами в Европейском суде по правам человека. Ущерб от потери однушки и принадлежащей ему земельной доли он оценивает в 35 миллионов рублей. Это реально?
- Вполне. Я даже не исключаю успех. Изъятие собственности противоречит общим принципам международного права и нарушает Конвенцию о защите прав человека и основных свобод – ЕСПЧ чувствителен к такого рода событиям, где бы они не происходили. Но, разумеется, при условии, что и самому заявителю комар носа не подточит, и его документы на собственность в полном порядке.
- Александр Васильевич, туман вокруг реновации такой густой, что все время ждешь подвоха от властей. И он, кажется, обозначился – нет земли под домами, и они сразу становятся «незаконными строениями» - делай с ними, что хочешь. Людей действительно "обули"?
- Это не совсем так. Страхи и подозрения возникают тогда, когда собственники плохо знают законы и не следят за их измениями и уточнениями. Сейчас именно тот случай. Придется провести небольшой ликбез. 13 июля 2015 года был принят ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», поменявший процедуры кадастрового учета, кадастровой стоимости и постановки недвижимости на учет. К примеру, кадастровая оценка жилья приблизилась к рыночной, а иногда и стала превышать ее. Возникли казусы: дом в селе порой стоил дороже, чем дом в областном центре какой-нибудь Тамбовской губернии. Это вызвало массовые возмущения. Чтобы урегулировать споры, была создана согласительная комиссия между службами Росреестра, Роскадастра и собственниками. Методику расчетов пересмотрели, где-то цена упала, где-то поднялась. Закон № 218 вступил в силу с 1 января 2017 года, изменения учтены и новые цены вносятся сейчас в базу Росреестра. К московской реновации это не имеет никакого отношения. Просто по времени так совпало, что взвинченные люди только сейчас увидели, как «опустили» их хрущовку. Но если взглянуть хладнокровно, то та же самая корректировка цен на строе жилье произошла и в Подмосковье, и во всех регионах России, где уж точно ничего сносить не собираются и «устраивть козни» там незачем.
- Стоимость придомовой земли в несколько раз дороже, чем квартиры в хрущевках. Но почему-то на карте Росреестра именно у попавших под снос домов нет землеотвода, на его месте стоит прочерк. Значит, все-таки, землю выдернули из-под собственников?
- Отвечу сначала на первую часть вопроса. Во всем мире земля дороже, чем стоимость квартиры или дома. Земля не разрушается, не стареет, поэтому в отличие от жилья только растет в цене. Это происходит и в Москве. Но если это просто кусок земли, не оформленный должным образом, не размежеванный и не имеющий свидетельства о собственности, то вам, как говорится, ни холодно, ни жарко от того, какая у него цена. В Москве очень большая часть участков – около 400 кварталов – до конца не размежевана, не имеет документов, поэтому кадастровая карта их и не отражает. Но паниковать незачем – это не значит, что вы потеряли свою землю. За нее просто надо взяться. Опять отсылаю вас к закону. 1 марта 2015года были внесены серьезные изменения в Земельный Кодекс, конкретно в статью 11.3, которая говорит, что образование земельных участков возможно только после межевания квартала. Раньше, напомню, квартальных межевых карт не было. Поэтому если год назад вы видели на кадастровой карте свой участок, потом он исчез, то его отправили на уточнение границ, а вовсе не изъяли как кому-то привиделось.
- Что делать? Межевание квартала дорогая и долгая процедура. До сноса можно не успеть и остаться ни с чем.
- Во-первых, снос не завтра. Если не сидеть сложа руки, а действовать – заказать проект межевания в органах архитектуры, отслеживать, когда он будет выполнен и его вынесут на публичные слушания, принять в них участие, чтобы понять, не обрезан ли участок, на месте ли парковки, игровые площадки и если все хорошо – поставить на кадастровый учет, получить свидетельство о собственности – на это уйдет год. Долго? Оно стоит того, чтобы потом, на основании свидетельства о собственности на общий придомовой участок получить в собственность свою земельную долю стоимостью в несколько миллионов рублей. И если угодно, качать права перед реноваторами. К слову, не исключено, что в органах архитектуры уже есть кадастровый план вашего квартала, и он ждет своих хозяев. Узнавайте! Тогда и ждать не придется, и денег платить не надо.
- Многие собственники дистанцировались от межевания именно по этой причине – дорого, а потом еще и налог на землю придётся платить. Боюсь, что и сейчас не захотят разоряться.
- Общедомовая собственность налогами не облагается и передается бесплатно. Это закон. Если квартал уже размежеван госорганами, платить тоже не придется. Если нет, то межевание одного гектара в Москве стоит 900 000 рублей. Вот только не надо делать круглые глаза! Во многих домах первые этажи заняты магазинами. Если вы умеете ладить с соседями и не испытываете классовой ненависти к предпринимателям, то, насколько я знаю, они готовы взять на себя все расходы по межеванию, а в дальнейшем и по реконструкции дорогих вашему сердцу пятиэтажек. Да, у них свой интерес, они тоже не хотят сноса, не хотят терять бизнес и привычное место с привычным кругом покупателей. И это та точка соприкосновения, вокруг которой, по моему мнению, надо объединиться и узаконить наконец свою землю.