В законе о реновации забыли про банки, держащие квартиры в залоге

Как отмечает «Коммерсант», в рамках готовящихся поправок поднимается принципиально важный для всех собственников квартир в пятиэтажках вопрос равноценной замены жилья: не по метражу, а по цене.

«В текущей версии документа права кредиторов никак не защищены. Между тем вопросов немало. Прежде всего, автоматической замены залога при сносе жилья и получении новой квартиры не происходит. Для переоформления нужно дополнительное соглашение между заемщиком и банком, а при его отсутствии кредит становится фактически необеспеченным», - рассказал изданию один из участников экспертной группы, в которую входят представители Сбербанка, ВТБ24, АИЖК и других крупнейших игроков ипотечного рынка.

Другой собеседник газеты, близкий к обсуждению, отмечает, что между прекращением прав собственности в сносимом объекте и оформлением прав собственности в новом доме возникает разрыв во времени, что также создает риски для банков.

«Также необходимо, чтобы орган регистрации мог самостоятельно без заявления банка или заемщика перенести на новый предмет залога все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки», - подчеркивает участник обсуждения поправок.

Напомним, что законопроект о реновации был принят в первом чтении в апреле 2017 года. Он дает городским властям полномочия на снос 8 тысяч пятиэтажек, а также «конструктивно аналогичных» домов. Гражданам, переселяемым из домов под снос, обещано «равнозначное благоустроенное» жилье в том же районе, кроме жителей ЦАО, Новой Москвы и Зеленограда, которых переселят в пределах округа.

Как отмечает «Коммерсант», депутаты не подозревали о том, что вопросы об ипотеке могут относиться к теме данного законопроекта. Глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев заявил, что вопросов по ипотеке вообще не должно возникать, так как это «отдельная тема».

«Пятиэтажки в ипотеку не берут, это же дома 1950-х годов постройки, тогда такого понятия даже не было. Если такие квартиры дают в ипотеку, то это мелочь, о которой нельзя серьезные разговоры вести», - заметил он.

«Вы думаете, у нас есть ипотечники в пятиэтажках? Дома-то древние!», -заявила депутат Госдумы от Москвы, соавтор законопроекта Елена Панина.

Однако «Коммерсант» обращает внимание на то, что ипотека в пятиэтажках присутствует, причем выдают ее крупные компании. В Сбербанке кредитуют приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей, среди прокредитованных объектов у банка есть и «хрущёвки». В Сбербанке и ВТБ24 ранее подтвердили, свое участие в экспертном совете, который готовит поправки к закону о реновации, но детали пока раскрывать не стали.

Главный вопрос в программе реновации у банкиров и обычных горожан вызывает невнятная формулировка «равнозначности» жилья.

«Сейчас идет обсуждение того, чтобы четко зафиксировать в законе, что «равнозначный» будет означать «равнозначный по стоимости», а не по метражу. Это важно, потому что замена квартиры на другую в пределах округа совсем не гарантирует того, что её стоимость не будет ниже», - заметил топ-менеджер одной из крупнейших ипотечных компаний.

Партнер юридической группы «Стрижак и партнеры» Вячеслав Косаков заметил, что в случае с ипотекой риски из-за такой неопределенности возникают как для заёмщика, так и для банка.

«При удешевлении залога банк вправе требовать досрочного погашения кредита. Самим банкам в такой ситуации придётся переклассифицировать ссуды в более низкую категорию качества и досоздавать резервы», - заявил эксперт.

Партнера юридической компании Lidings Степан Гузей заметил, что так как автоматического переоформления залога не происходит, заёмщику придется договариваться с банком о том, чтобы тот как кредитор принял этот залог вместо предыдущего, что затруднительно, если новое жилье будет дешевле. В случае, если банку удастся добиться равенства старого и нового жилья в цене, то эта норма распространится на всех жителей пятиэтажек.

Не менее важной проблемой нового закона остается отсутствие в жилищном законодательстве четкого описания алгоритма действий при сносе жилья, заложенного по ипотечному кредиту.

«По общему правилу, с гибелью или повреждением предмета ипотеки договор ипотеки прекращается, и банк, соответственно, может требовать досрочного погашения», - отмечает управляющий партнер «Надмитов, Иванов и партнеры» Александр Надмитов.

Степан Гузей также отмечает, что подобный риск может возникнуть даже до фактического сноса жилья, в момент, когда данный объект попадет в списки правительства столицы. «Как только дома попадут в список на снос, страховые компании, скорее всего, перестанут оформлять на такие квартиры полисы, что является необходимым условием сопровождения ипотечного договора. Отсутствие страхования - одна из ковенант, за нарушение которой банк вправе требовать досрочного погашения», - заявил он.

Кроме того эксперты замечают, что программа реновации грозит дополнительными рисками для банков. «Утрата предмета залога и переофомление будут не одновременными, и это ставит банки как кредиторов в незащищенное положение», - отметил президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

В аппарате правительств «Коммерсанту» заявили, что «нормативная база по реновации в Белом доме обсуждается, ко второму чтению готовятся поправки правительства». Конкретные поправки источник издания комментировать не стал.