Снос пятиэтажек означает эрозию права на собственность

Наконец стало ясно, как Россия отмечает столетие революции: крупнейшей в истории программой по сносу домов.

Новый законопроект, который находится на рассмотрении в Думе, подразумевает ликвидацию 10% жилищного фонда Москвы - 7900 зданий, в которых живут 1,6 млн человек из 12,6-миллионного населения города.

Главным образом законопроект направлен на пятиэтажные жилые дома, построенные в 1950-х и 1960-х годах при Никите Хрущеве, - «пятиэтажки», или «хрущевки». Однако он написан таким образом, что на практике позволит городским властям сносить все, что они пожелают.

Эти предложения вызвали у многих москвичей шок и привели к появлению необычайно организованных инициативных групп, наподобие сайта "За наш дом".

Нынешние планы по разрушению пятиэтажек почти столь же масштабны и амбициозны, как и старые планы по их строительству. Тогда десятки миллионов советских граждан смогли переселиться в отдельные квартиры.

Хотя за этими домами закрепилось не слишком лестное прозвище «хрущёбы», мы знаем, что для множества людей возможность получить свою квартиру имела огромное значение. Возможно, именно потому, что за кухонными столами можно было свободно говорить обо всем - в том числе и о государственной политике, - и началась внутренняя эрозия мощи советского государства.

Нынешние планы представляют собой эрозию другого рода. Это эрозия права на собственность. Стратегию пытаются претворить в жизнь без какого-либо общественного обсуждения, а у жителей «хрущевок» не будет возможности обжаловать решение о переселении через суд.

Потрясающее безразличие

Одной из отличительных черт хрущевских микрорайонов было то, как тщательно они были спланированы: по соседству с магазинами, станцией метро и кинотеатром. Одновременно с новыми домами появлялись зеленые насаждения, и многие из этих деревьев сейчас достигают высоты пятого этажа.

Эти микрорайоны были продуманы так, что людям там удобно жить и по сей день. Не все, но многие здания до сих пор находятся в хорошем состоянии. В нынешних планах при этом не уточняется, насколько плохим состояние должно быть, чтобы здание попало под снос, и как это будет определяться.

Законы, возникшие после распада Советского Союза и регулирующие собственность на землю в Москве, очень необычны, особенно на западный взгляд.

Вы можете быть владельцем квартиры - но не можете владеть землей, на которой стоит ваш многоквартирный дом. Как правило, эта земля принадлежит городу, а территория между домами - районным властям или девелоперу. На них не лежит ответственность по созданию приятного городского пространства, и они почти никогда и не занимаются этим.

Активисты обеспокоены потерей не только своих квартир, но и благоприятной и во многих случаях хорошо функционирующей городской инфраструктуры в своем районе.

Слушая потрясающе безразличные ответы одного из авторов законопроекта, депутата Думы Михаила Дегтярева, на элементарные вопросы о том, как документ будет применяться, поражаешься отсутствию внимания к человеческому фактору. Здесь отрывок его интервью телеканалу "Дождь".

В дискуссии на "Радио Свобода" с ведущим Сергеем Медведевым урбанист и социолог Петр Иванов назвал борьбу с пятиэтажками «предвыборным прикрытием», а суть законопроекта объяснил так: «Органы исполнительной власти получают права выделять территорию, которая называется "зона реновации". В рамках этой зоны реновации можно сносить все что угодно и можно строить все что угодно […] Можно вводить собственные строительные нормы и правила. Создается просто зона, в которой выключается действие законодательства Российской Федерации».

Подводя итог дискуссии, Сергей Медведев называет подобный подход городских властей «авторитарной урбанизацией».

Британский провал

Не учитывать человеческий фактор в масштабных программах по сносу и застройке - безрассудно.

Проработав восемь лет в сфере борьбы за сохранение архитектурного наследия в Москве, я перешла на работу в организацию SAVE Britain's Heritage. Одна из главных наших кампаний была направлена против программы Pathfinder, или Проекта по обновлению рынка жилья (Housing Market Renewal Initiative).

Эта программа была предложена бывшим британским вице-премьером Джоном Прескоттом в 2002 году. В рамках нее 12 городов на севере Англии соревновались за огромные государственные субсидии под снос 400 тысяч домов так называемой рядовой, или блокированной, застройки (когда малоэтажные типовые дома строятся стена к стене - в Англии такие дома называют «террасами».)

«Террасы» предлагалось заменить более крупными домами с гаражами и садами большего размера с расчетом на более обеспеченных покупателей.

Как и «хрущевки», дома-террасы строились - только на 100 лет раньше - в первую очередь для рабочих и их семей. Для тех, кто массово переехал в города и оказался в трущобах. Как и в случае с «хрущевками», эти дома и комнаты в них считались слишком маленькими.

Еще одно сходство - почти полное отсутствие общественных консультаций при сносе.

А когда программа по сносу была заморожена из-за неэффективности местных властей и судебных исков от жителей, пытавшихся спасти свои дома, эти районы просто превратились в городские пустыри.

В итоге снесли меньше 30 тысяч домов, и новых на их месте появилось вдвое меньше. Все это обошлось в 2,3 млрд фунтов (2,9 млрд долларов), субсидированных правительством.

В прошлом году главная британская премия в области современного искусства - премия Тернера - досталась студии дизайна Assemble за проект по адаптации подобных домов-террас под современные нужды. Это стало явным признаком меняющегося отношения к зданиям такого типа.

Что касается программы Pathfinder, то она наглядно продемонстрировала, что бывает, когда застройщики не учитывают человеческий фактор.

Впустую были потрачены огромные ресурсы и деньги. Проект испортил жизнь тысячам людей, которые боролись за право остаться в своих домах. Он поссорил между собой соседей, одни из которых выступали за снос, а другие - против. Он привел к упадку огромных жилых районов, покинутых жителями и «законсервированных» в ожидании сноса.

Хирургический подход

Столь амбициозная и масштабная программа по сносу и реконструкции жилья, которая предлагается в Москве, почти неизбежно приведет к созданию протестного движения, подобного, например, движению дальнобойщиков.

Уже просматривается некий откат назад: мэр Москвы Сергей Собянин недавно заявил, что перед публикацией окончательного списка домов, предлагаемых к сносу, будут проведены дополнительные консультации.

Но важно отметить, что не все считают законопроект плохой идеей. Часть жилых домов находится в крайне плохом состоянии. «Этот законопроект - важное политическое заявление, заставляющее нас задуматься о том, что делать с жильем советской эры. Это хорошо, и об этом необходимо думать», - считает архитектор Андрей Кафтанов, специалист по этому архитектурному периоду.

Кафтанов отмечает, что не все дома в плохом состоянии относятся к хрущевской эпохе, многие из них - это 12-18 этажные здания брежневских времен.

Признавая то, что программа затронет от трети до половины москвичей, архитектор полагает, что при правильном подходе возможны реальные улучшения. «Подход должен быть хирургическим, - говорит Кафтанов. - При осторожном вмешательстве можно улучшить жилищные условия и городские районы таким образом, чтобы переселить как можно меньше людей и в целом улучшить городскую среду».

Однако, как показывает опыт проекта Pathfinder, девелоперы - будь то государство или частные инвесторы - зачастую хотят получить для застройки просторные, удобные прямоугольные территории. В результате под снос безжалостно идет все, что оказывается у них на пути, без оглядки на ущерб для остального района.

Еще одна проблема - экономическая составляющая этого плана. Если только у государства нет миллиардов, а то и триллионов лишних рублей, осуществить его возможно только с участием частных девелоперов.

Однако рынок жилья в Москве стагнирует, и вряд ли найдется много желающих строить тысячи новых квартир. Особенно в ситуации, когда значительная их часть не пойдет на продажу, а лишь заменит снесенное жилье.

Есть еще один путь - пример Восточной Германии, где некоторые «хрущевки» были отремонтированы архитектором Штефаном Форстером.

Такой вариант вряд ли может быть повсеместным решением, но он, безусловно, возможен во многих случаях.

В рамках этого проекта архитекторы сносили последний этаж, расширяли квартиры и достраивали балконы и лифты там, где это возможно.

Кроме того, нужны четкие критерии, определяющие, какие здания сносить и почему.

Проект должен быть реализован поэтапно, а не одной разрушительной волной, и должен быть встроен в программу развития всего города: необходимо думать о том, как новые высотки на окраинах повлияют на всю Москву.

Если нынешние планы воплотятся в жизнь, сегодняшняя Москва нам будет вспоминаться причудливой столицей- старушкой, укрытой бегущими облаками.

Идеал в шесть этажей

Британские архитекторы Питер и Алисон Смитсон в 1960-х годах пришли к выводу, что идеальная высота жилого здания - шесть этажей: все еще достаточно близко к земле, чтобы жители чувствовали себя частью города.

Согласно теориям американского урбаниста Джейн Джейкобс, заново переведенным и опубликованным в последние годы в России, от малоэтажности зданий зависит и безопасность в жилых районах: с шестого этажа и ниже хорошо видно, что происходит на улице.

Предлагаемый же московскими властями проект может разорвать для сотен тысяч москвичей связь с привычной им реальностью и с их городом.

Кроме замены домов, находящихся в действительно плохом состоянии - а это лишь малая часть из предлагаемых под снос 8 тысяч зданий, - трудно найти иные позитивные стороны этого плана.

Наоборот, программа может принести многим страдания и неудобства, а также существенно осложнить жизнь тех москвичей, которые хотят остаться в своих домах.

* * *

Клем Сесил - глава центра российской культуры в Лондоне Pushkin House и сооснователь Московского общества защиты архитектуры (MAPS)

Оригинал здесь