Народ, похоже, еще не пришел в себя от ошеломляющих планов: снесут 25 млн. кв. метров хрущевок, переселят 1,6 млн. человек. Проект оценивается (по разным неформальным данным) в 2,5 – 4 триллиона рублей. Для сравнения: за 17 лет действия Лужковской программы расселения пятиэтажек снесли 6,3 млн. кв.м. Нынешний замах в разы круче. Похоже, от московских хрущевок не оставят следа.
ТАЙНЫЙ УМЫСЕЛ
А вот такой сложился общественный договор у власти с народом: одни не договаривают, другие домысливают. Справедливости ради, поводов предостаточно, чтобы в любом деле, инициированном сверху, искать корысть и тайный умысел. В нынешнем случае первый вопрос, которым задались соцсети, - « откуда финансы?»
«Чиновники мэрии еще пару месяцев назад жаловались на отсутствие средств и новых площадок под застройку, рисуя проблему как нерешаемую, - пишет Искра в ФБ. – И вдруг! Мэр Москвы решил в срочном порядке снести 8 тысяч домов. Откуда же теперь деньги?»
«На полномасштабное выполнение всей этой программы (т.е. переселить все 1,6 млн. человек), никакого городского бюджета не хватит. Я думаю, никто этого и не планирует, - пишет пользователь ФБ под ником komeska.- Сносы начнутся в ЦАО и престижных районах нескольких других округов, где земля действительно дорогая и подобные телодвижения будут иметь смысл. Лет на 5 нынешнему мэру и его команде этого хватит. А дальше - пусть уже новое руководство думает. Полагаю, нынешняя власть воспринимает всю эту затею со сносом как некий бизнес-проект: найдут хрущевки в хороших локациях, при этом еще, желательно, с большой придомовой территорией, снесут их, построят на их месте 20-30 этажные дома, жилье распродадут….»
«Неужели вы думаете, что власти в самом деле собираются улучшать жизнь несчастных обитателей хрущевок? - откликается Татьяна Валентиновна. - Смысл затеи в спасении закредитованных застройщиков, которые не могут распродать настроенное в той же Новой Москве. Вот туда и выселят коренных москвичей, а на освободившихся местах понастроят элитного жилья.»
- Проблемы у застройщиков действительно есть, - подтвердила «НИ» генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова. – Сложная ситуация на рынке проектного кредитования: крупные банки уже давно знают, к чему приводит простой или недовыполнение графиков продаж у застройщиков, поэтому каждый проект рассматривается под лупой. Бюджетные вливания под программу сноса пятиэтажек, безусловно, могли бы поддержать заваливающийся стройкомплекс, но не факт, что таким образом исчезнет сама проблема затоваривания на рынке жилья. Изначально она связана с затянувшимся кризисом и низкой платежеспособностью населения.
К концу 2016 года суммарная площадь жилья на первичном рынке столицы внутри МКАД достигла 2,84 млн.кв. метра, в продаже 40,5 тысяч квартир. В Новой Москве 11 тысяч нераспроданных квартир общей площадью 580 тысяч кв.м. Но свободных метров, требуемых для расселенияь1,6 млн человек, живущих на 25 млн. кв. м, нет. И у города нет денег на бесплатную раздачу жилья в таких объемах.
Однако перспектива оказаться на выселках настолько пугающа для «приговоренных» к сносу, что жизнь на старом месте, пусть и в непрезентабельной пятиэтажке, уже кажется им раем. На сайте change.org Александр Эрдман по собственной инициативе создал страстную петицию в защиту родных хрущевок. Тысячи подписей за один день. Мнение подписантов идет явно вразрез с выводами чиновников о непригодности их жилья: « Наряду с недостатками, «пятиэтажки» обладают и явными достоинствами. Они расположены в удобных местах города, обладают хорошей транспортной обеспеченностью и развитой социальной инфраструктурой. Многие из них были недавно утеплены и отремонтированы в рамках городской программы. Кварталы, застроенные «пятиэтажками», имеют отличные характеристики по площади озеленённых территорий, приходящейся на каждого жителя. Новостройки, в которые городские власти хотят переселить жителей «пятиэтажек», по этим показателям не идут с ними ни в какое сравнение» И глас вопиющего из этого «хрущобного» оазиса: «Не ломайте наши дома!»
Собянину, уверяющему, что переселять людей будут в те же районы, где они живут, почему-то не верят. Обреченных на снос, как водится, подначивают политики. «Приближаются выборы мэра, - пишет известный «яблочник». – Затея с переселением – это пиар, прикрывающий истинную цель: освободить площади под многоэтажную уплотнительную застройку. Потому что земля в Москве дорогая, а люди, по мнению городских властей, — дешёвые. Надо показать властям, что наше мнение чего-то стоит». Вот интересно: как? Назло мэру защищать пятиэтажку до последней гнилой доски? А если программа переселения и впрямь не состоится или будет отложена на неопределенное время, - каким боком повернется общественное мнение и что будет с пятиэтажками через 5-10-20 лет?
ТРЕЗВЫЙ ВЗГЛЯД
Вот трезвый взгляд Константина Янкаускаса, депутата из «самого пятиэтажного района Москвы» - Зюзино: «Большинство пятиэтажек уже физически изношено до предела. В том же 14-м квартале Зюзина в домах нет балконов, сидячие ванные и толщина стен всего 26 см (зимой люди держат включенными газовые плиты на кухнях, чтобы согреться). Во многих пятиэтажках до сих пор не было капремонта, то есть на протяжении 55-70 лет с момента постройки, - пишет он на своей странице в интернете и делает вывод: реальной альтернативы комплексной программы реконструкции кварталов пятиэтажной застройки нет».
Однако аплодировать инициативе градоначальника депутат не спешит, по его мнению, есть несколько ключевых проблем, без которых жизненно-важная программа окажется профанацией. По его мнению, снос пятиэтажек почти полностью за счет бюджета – «это совершенно тупиковый путь». И вот почему: нынешняя программа сноса пятиэтажек, принятая Лужковым еще в 1998 году, изначально финансировалась через инвестконтракты, т.е. частными застройщиками, реконструировавшими кварталы. Шла довольно успешно и практически была выполнена в запланированные сроки. Смена власти в городе привела к остановке программы и к разрыву прежних договоренностей с инвесторами.
- Да, лужковские инвестконтракты имели серьезные изъяны, - считает депутат Янкаускас. - Большая часть инвесторов нагружалась обязательствами строить за свой счет социальные объекты и оплачивать подключение к сетям. Эти расходы компенсировались суперуплотнительной застройкой в квартале, когда строилось в 10-20 раз больше квадратных метров взамен снесенных. А некоторые инвесторы наоборот освобождались от любых дополнительных обременений — прежде всего, талантливая супруга Юрия Михайловича.
И что? Из-за талантов жены Лужкова бюджету теперь до конца жизни тянуть на себе воз проблем со сносом и расселением? У Янкаускаса вывод другой: чтобы привлекать частных инвесторов к программе сноса пятиэтажек, ко всем нужен единый подход: город финансирует строительство инженерно-коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры для реконструируемого квартала, инвестор — только строит жилье, в которое переселяются жители сносимых пятиэтажек.
Новая программы, в принципе, не требует принятие поправок в федеральные законы. А вот без чего она реально не заработает, так это без качественного проекта планировки, который «проходит через публичные слушания в районах и на основании этого вносятся поправки в Генплан и городские Правила землепользования и застройки».
Еще одно, весьма существенное из тезисов Янкаускаса: « Если что-то и закреплять на законодательном уровне, так это обязанность расселять жителей пятиэтажек в районе по месту текущего жительства. Максимум — в соседнем районе. Стремиться к веерному расселению: в квартале строится стартовый дом, в него переселяются жители первой пятиэтажки, она сносится, строится второй дом и так далее. Иначе, по действующим законам, жителей Зюзина, например, можно будет отправить в Южное Бутово, а жителей ЗАО — в Солнцево».
ДАТЬ ЖИЛЬЕ! А С КАКОЙ СТАТИ?
К городским проектам москвичи, как правило, относятся безучастно, пока те не коснутся их лично. Снос хрущовок – как раз тот случай, который поставил на уши 1 млн. 600 тысяч жителей. Судя по накалу в соцсетях, многим из них не мешало бы включить еще и голову, но гораздо раньше того момента, когда ее приговорили к сносу. Самый обсуждаемый и животрепещущий вопрос: где и какое жилье дадут? Он затмевает все: транспортный коллапс, который неминуем, когда на месте двух пятиэтажек поставят 4 семнадцатиэтажных дома. Рухнувшую социалку, уже и так сокращенную в Москве донельзя, а с увеличением числа новоселов на 5-6 млн человек попасть в поликлинику, устроить ребенка в детский сад будет просто невозможно. Перегруженное метро, изношенные коммунальные сети, асфальт и бетон на месте зеленых зон… Да черт с ними, лишь бы дали новое жилье получше и побольше!
«А с какой стати?» - возмутился в ФБ вездесущий Петр Шкуматов - А с хрена ли вот ДАТЬ новое должны? Просто за красивые глаза?» Провокационный спич наверняка расстроил поклонников Шкуматова. Но в принципе, он говорит справедливые вещи: до тех пор, пока мы не изменим отношение к собственности на квартиру или иную недвижимость, как к чему то вечному и прекрасному и не поймем, что человеку принадлежит не только квартира, но и часть земли, на которой стоит дом, ничего у нас не изменится: чиновники будут диктовать, кого сносить, куда переселять, сколько квадратов «бесплатно» дать, за сколько доплатить , а «подневольному» остается только благодарить, кланяться или судиться.
Судя по настроению в соцсетях, «засудить мэрию» за программу, которая «ущемит их права и интересы» готовы многие. Как будто только на прошлой неделе открылось, что программа неосуществима без принципиального изменения схемы расселения. Люди по привычке ждали халявы, не обращая внимания, что уже с 2011 года рассчитывать на расширение жилплощади по щедрым нормативам обитателям хрущевок не приходится. Перестали наделять бесплатными метрами всех прописанных. Стали учитывать реально имеющееся жилье у людей. Стали давать новые метры по принципу «один к одному», выиграть можно разве что за счет площади кухонь и подсобных помещений. В свете всех этих ограничений плюс переезд в какую-нибудь «новую кагалымию», привычная хрущеба в хорошем месте действительно окажется для человека более предпочтительней, а снос – варварским действием властей. С этим придется считаться. И, возможно, корректировать программу не только в соответствии со своими представлениями о высотном и прекрасном. Во всяком случае, поступающие из мэрии сигналы подтверждают, что кавалерийского наскока на все без разбору хрущевки не предвидится, какие-то оставят…
НЕ УХОДИ, ПОБУДЬ СО МНОЮ
Возможно, это и к лучшему. В последние годы во многих городах были проведены исследования, показавшие, что фундаменты и стены у хрущеб не такие уж ветхие и при соответствующем капремонте и эксплуатации простоят еще лет сто.
-Фактический износ капитальных конструкций 1963-1970 года не превышает 20%, - рассказала «Новым Известиям»» ведущий инженер Новосибирского НИИ Горпроекта Ирина Тарасевич. – Но внутридомовые сети требуют замены. По нашим расчетам, демонтаж такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 10 000 рублей за квадратный метр. Поэтому наиболее рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома простоят еще 60-80 лет.
На Урале и в Сибири, где, в отличие от Москвы, в моде малоэтажное строительство, хрущевки вовсе не выглядят инородным телом и пользуются огромной популярностью среди покупателей. По свидетельству директора Томского агентства недвижимости Геннадия Сорочкина, в кризис спрос на хрущевки в два раза превышает предложение.
- Привлекает в первую очередь цена, - говорит он. – Двушка площадью 44 квадратных метра стоит полтора миллиона, однушка в новом доме начинается от 50 квадратов, за нее просят 2,3 миллиона. Первый вариант, безусловно, предпочтительней – хрущевки расположены в обжитых районах, с развитой транспортной сетью, новостройки - на окраинах города. К тому же, в однокомнатной квартире, какой бы большой она не была, всего одно окно – отдельную зону для ребенка не выделишь, спать на кухне не очень удобно. Так что для небогатых семей хрущовка так и остается самым ходовым жильем.
Москвичи будут смеяться, но в Омске, например, всерьез обсуждалась инициатива о возобновлении строительства хрущевок по проектам Лагутенко. Ее поддержали несколько тысяч «обманутых дольщиков», чьи дома «улучшенной планировки» за десять лет так и не выросли из котлована. Лагутенко с Хрущевым, как вы помните, возводили жилье за семь недель, что, по мнению несчастных людей, является только плюсом.
В Челябинске вопрос о том, что делать с хрущевками, по решению Заксобрания отложили на девять лет. За это время хотят получше изучить немецкий опыт по перестройке пятиэтажек.
Восточная Германия, где в свое время по примеру СССР также увлекались панельным домостроением, раньше всех приступила к модернизации морально устаревших домов. На эти цели было выделено 40 млн. евро. Ведущий специалист по реконструкции – Петер Штраусберг - в недавнем прошлом сам житель хрущевки в Хеллерсдорфе, на окраине Берлина. Под его руководством за 20 лет от угрюмых типовых пятиэтажек не осталось и следа, практически все преобразились в нарядные здания с комфортными квартирами. Этот пример крайне волнует российскую провинцию.
- Когда в России говорят: мы будем использовать опыт Берлина, - что они имеют ввиду? – спрашивает Штраусберг, с которым «Новые Известия» связалась по телефону. – Опыт, как менять трубы или опыт новых хозяйственных решений? Наш проект заключается в том, чтобы полностью реконструировать здание, а не латать дыры.
Именно потому, что в России «из экономии», а чаще из-за того, что людей некуда переселять на время реконструкции, санация хрущевок часто и ограничивается латанием дыр. Наглядный пример - подмосковное Лыткарино, где еще в 1995 году была попытка облагородить пятиэтажку пластиком и надстроить два этажа. Что получилось? Между мансардой и остальным подъездом 10 ступенек, они как вход в другой мир. Может и была в доме реконструкция, но жители немансардных квартир ее не заметили. Разбитая парадная, трещины по всему дому и та же убогость квадратных метров еще лет на пятьдесят. Уж лучше бы снесли…
Однако наши ближайшие – крымские - соседи уверены, что снос хрущевок обходится еще дороже.
- За три месяца и три миллиона долларов из хрущевки можно сделать конфетку, - утверждает начальник управления экономического анализа Рескомстроя Крыма Максим Скорин. – Такой опыт у нас уже есть – в Алуште пятиэтажку со всех сторон обставили лоджиями, за счет чего квартиры получили дополнительную площадь 15-18 квадратных метров. Строили по методу «фламинго»: поставили стены-ноги, которые упираются в расположенные выше этажи, не нагружая само здание. Это дало еще два плюса – увеличилась сеймостойкость дома, что крайне важно для Крыма, и не пришлось расселять жильцов на время реконструкции.
По калькуляции Скорина, за три миллиона долларов в хрущевке, где максимум 3000 квадратных метров жилплощади, создается еще 15 000 кв.м. В противном случае три миллиона долларов ушло бы на то, чтобы хрущевку снести и выкопать все, что заложено в фундамент.
Обновленных домов пока немного, в республике туговато с финансами. Но у хрущевок появился реальный шанс на долгую счастливую жизнь.
Людмила Бутузова
КСТАТИ! вот здесь представлен полны предварительный список всех домов, подлежащих сносу в Москву