Спрос упал ниже плинтуса

Главная причина активизации спроса – снижение цен на жилье и увеличение объемов новостроек эконом- и комфорт-класса. В 2016 году на столичном рынке появились проекты с немыслимыми до кризиса ценами – 80-100 тысяч за 1 кв. м. Но застройщики вынуждены демпинговать не от хорошей жизни: рынок недвижимости практически встал в 2015 году, и ни существенное снижение цен, ни государственные меры по стимулированию спроса на жилье (военная ипотека, материнский капитал, госпрограмма рефинансирования кредитных ставок) пока не могут переломить ситуацию.

Из-за кризиса строительная отрасль сильно просела, и для ее восстановления необходимо время и предпосылки, главная из которых – рост доходов населения, которого пока не наблюдается, скорее, наоборот – налицо обнищание. К тому же в регионах ситуация со строительством не такая обнадеживающая: если в Москве стройка идет, хотя и не в прежних масштабах, то в целом по стране объемы ввода новых объектов сильно сократились.

По данным Росстата, отрицательная динамика помесячного ввода жилья в России наблюдалась в течение первых пяти месяцев 2016 года, это антирекорд с 2008 года. По прогнозам Министерства строительства и ЖКХ России, в этом году жилья в стране будет построено существенно меньше, чем в прошлом: около 76 млн. кв. метров к концу 2016-го против 83,8 млн. кв. метров в 2015-м. Впрочем, темпы сдачи в эксплуатацию объектов начали падать еще полтора года назад. Кризис вынудил девелоперов пересмотреть планы по вводу жилья. Результатом этого стало сокращение общего объема сдаваемых объектов: так, в первом квартале текущего года было введено в эксплуатацию 15,6 млн. кв. метров, что на 16,3% меньше, чем за тот же период 2015 года (данные Росстата).

Особенность текущего кризиса на рынке недвижимости – в пересмотре инвестиционного портфеля в сторону объектов эконом-класса, с учетом снижения платежеспособности граждан. Сегодня доля дешевых квартир в общем объеме составляет порядка 44%.

Однако оптимизация помогла не всем: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году обанкротились в пять раз больше строительных компаний, чем в 2014-м. Эксперты агентства прогнозируют, что до конца 2016 года в России будет введено около 70 млн. кв. метров жилья, что на 10-15% меньше, чем за 2015 год. Рынок недвижимости потянул за собой на дно и производителей строительных материалов. Впервые за пять лет производство цемента сократилось почти на 10%, кирпича – на 18%, тяжелее всего небольшим компаниям, для которых сокращение объема заказов равнозначно уходу с рынка.

Рост строительства сегодня фиксируется только на московском, питерском рынках, в Татарстане и в некоторых городах-миллионниках по стране. Так, в Санкт-Петербурге объемы строящегося жилья стабильно растут с начала года: только за июль введено в эксплуатацию более 400 тыс. кв. м жилья, объемы выросли в 2,5 раза.

В регионах же ситуация прямо противоположная. Ежемесячно темпы возведения и сдачи жилых объектов с начала 2016 года сокращаются, в среднем, на 15-20%. Правда, основной ввод новых жилых объектов придется, как и ранее, на конец года, но, учитывая нынешние социально-экономические условия, итоговые показатели все равно будут меньше, чем в 2015-м.

Так, в сибирских городах объемы жилья резко упали, в ряде регионов – более чем в два раза. За первое полугодие в Сибири было сдано 3,2 млн. кв. м, что на 14,5% меньше, чем в первой половине 2015 года. Больше всего жилья строят в Новосибирской области (784,9 тысяч кв. м – четверть от общего объема), но там же зафиксированы и самые высокие темпы сокращения объемов строительства (на 30,2%). На втором месте – Красноярск, где ввели 542,5 тысячи кв. м, на третьем – Красноярский край (498 тысяч кв. м), далее – Иркутская область (336 тысяч кв. м). Рынок жилья сильно упал в Хакасии, Забайкалье, Бурятии.

Отрицательная динамика наблюдается в Московской области и Чечне. В число аутсайдеров по темпам ввода жилья в прошлом году вошли Ханты-Мансийская АО, Курганская и Нижегородская области.

Строительная отрасль наряду с автомобилестроением – ключевой сектор, на котором в первую очередь сказывается экономический кризис. По нему бьет главным образом заметное сокращение доходов населения. Причем, как утверждают ученые из Высшей школы экономики, пока предпосылок для увеличения платежеспособного спроса на жилье нет.

Второй фактор, отправляющий сектор недвижимости в кризисный нокаут, – сворачивание программ ипотечного кредитования. Рынок ипотеки начинает лихорадить, так как банки повышают ставки, сокращают сроки выплаты займов, ужесточают требования к заемщикам или вовсе замораживают на время выдачу ипотечных кредитов на строящееся жилье. Государство начало предпринимать экстренные меры по стимулированию ипотечного сектора, в результате рынок немного оживился: количество ипотечных сделок в первом квартале 2016 года было в 3,3 раза выше, чем за аналогичный период 2015 года.

Но в этой положительной динамике есть одно существенное «но»: доля сделок с использованием ипотеки с господдержкой составила порядка 85% от общего числа ипотечных сделок. То есть сами банки пока не рискуют и не торопятся возобновлять стопроцентно собственные ипотечные программы.

Кризис на рынке жилой недвижимости усугубляется падением спроса на коммерческую – торговую, офисную и складскую недвижимость, это третий негативный фактор. Собственникам сложнее привлекать арендаторов и возвращать свои инвестиции: как правило, первые этажи всех новостроек отданы под офисы и торговые помещения.

По мнению экспертов рынка недвижимости, тенденция к сокращению объемов строительства и снижению стоимости квадратных метров как на первичном рынке, так и на вторичном сохранится до конца 2016 года, так как платежеспособный спрос и число людей, имеющих сбережения для покупки жилья, продолжают сокращаться. По прогнозам Минэкономразвития, рост доходов населения возобновится только в 2017 году, но до 2020 года не превысит 1%. Но даже если реальная ситуация окажется немного лучше, рынок недвижимости ощутит это не сразу, ведь чтобы накопить на квартиру, требуется не один год, а значительно больше времени.