Мечта на окраине

В список самых доступных по цене территорий Москвы попали районы, расположенные за МКАДом. Таким удаленным от центра расположением и обусловлена более низкая стоимость недвижимости, говорят специалисты аналитического центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, составившие рейтинг.

Комфорт за МКАДом

Недорогое жилье сегодня можно купить в Крюкове (Зеленоград), Южном Бутове, Солнцеве, Северном и Некрасовке. Стоимость 1 кв. метра в них колеблется от 82,3 тыс. до 118,3 тыс. рублей. Относительно недорогое жилье предлагается и в ряде строящихся проектов комфорт-класса внутри МКАД – Ховрино (апарт-комплекс «Янтарь Apartments» – 114,5 тыс. рублей за «квадрат»), Дмитровский (ЖК «Город» – 118,3 тыс. рублей), Марфино (апарт-комплекс CleverLand – 130,7 тыс. рублей), Марьино (ЖК «Домашний» – 131,3 тыс. рублей). Все они вышли на рынок в 2015 году и находятся на начальной стадии строительства, а значит, стоимость квадратного метра в них будет еще какое-то время довольно низкой.

В Бирюлево Восточное предложение представлено давно реализующими крупными комплексами – мкрн. «Загорье» (уже сдан в эксплуатацию) и мкрн. «Царицыно-2». Средняя цена в них – 135,5 тыс. рублей за «квадрат». В районах за ­МКАДом в продажу также поступили новые комплексы: в Солнцеве – ЖК «Мещерский лес» и в Южном Бутове – ЖК «Потапово-Lite». Помимо этого новые объемы предложения вышли в уже реализующихся проектах: в районе Северный – в мкрн. «Северный», в районе Некрасовка – в ЖК «Некрасовка», в Крюкове – в мкрн. «Жемчужина Зеленограда».

Во всех самых доступных районах предложение на первичном рынке полностью представлено проектами комфорт-класса. Исключение – район Некрасовка, где возводят жилье эконом-класса. А единственным из районов, где помимо сегмента «комфорт» есть еще и жилье бизнес-класса, стал район Южное Бутово.

Лучше меньше, да больше

Чтобы сделать квартиры в новостройках доступнее по цене, девелоперы и застройщики идут навстречу покупателям, предлагая схемы покупки жилья в рассрочку, по ипотеке, с существенными скидками. Но не только финансовые инструменты помогают снизить рыночную цену.

Несколько лет назад компании, работающие в столичном регионе, взяли курс на уменьшение метража квартир: теперь в каждом новом доме квартир меньшей площади намного больше, чем в новостройках 15-летней давности.

Так, за три года – с января 2013-го по январь 2016-го – средняя площадь квартир в Москве снизилась на 24% – с 90,5 до 69,1 кв. м. Причем тенденция сокращения площади квартир и увеличение объема предложения небольших по метражу лотов зафиксирована даже на первичном рынке дорогого высокобюджетного жилья.

Правда, в элитном сегменте к «мелкой нарезке» относятся с осторожностью и включают такие квартиры в проекты в незначительном объеме – квартиры-студии площадью до 50 кв. м пока занимают лишь 1,5% объема экспозиции. Такие малютки предлагаются к продаже в ЖК «Рахманинов», «Полянка, 44» и «Советник».

Понятно, что предложение маленьких квартир следует за спросом и соответствует сегодняшнему уровню покупательской способности.

К примеру, на первичном рынке эконом- и комфорт-класса теперь 60% спроса приходится именно на студии и однокомнатные квартиры – это вдвое больше, чем количество сделок с двухкомнатными квартирами. В сегменте бизнес- и премиум-класса эти цифры скромнее, но тоже демонстрируют устойчивую динамику: в совокупности число покупок студий и однокомнатных квартир превышает спрос на двухкомнатные (41% против 38%).

В элитном сегменте доля заявок на приобретение квартир площадью до 100 кв. м выросла за год на 4% и составила 26% от общего числа сделок – для высокобюджетного жилья цифра практически небывалая.

Трехкомнатные и прочие многокомнатные квартиры стали проектировать меньше и покупать, соответственно, тоже.

Гнездо для прагматиков

Главная причина – низкая покупательская способность и падение доходов населения, но есть и другие причины – демографические и социальные. В современном обществе все больше одиноких людей, немало семей с одним ребенком или вовсе без детей. Среди молодых карьеристов и прагматиков немало индивидуалистов, не планирующих вступать в брак, предпочитающих жить отдельно от родителей и даже своей половинки. Эта прослойка общества и формирует растущий спрос на маленькие квартирки.

По оценкам компании «БЕСТ-Новострой», только за последний год доля трехкомнатных квартир снизилась на 5% – с 15–20% до 10–15% (в зависимости от сегмента). А число проектов, где есть предложение студий, к примеру, в массовом сегменте выросло аж в семь раз.

Среди маленьких квартир одни из самых востребованных – студии до 30 кв. метров, правда, есть они далеко не во всех новостройках. На втором месте по востребованности – студии до 40 кв. метров, на третьем – двухкомнатные квартиры метражом до 55 кв. метров.

В условиях кризиса актуальность лотов небольших площадей как наиболее ликвидного предложения повысилась и на первичном рынке апартаментов. За год доля студий здесь выросла на 16% – с 6 до 22%.

Так ли страшна глобальная минимизация площадей? Специалисты считают, что катастрофой рынку это не грозит, хотя рост числа маленьких квартир в проекте влечет за собой снижение комфорта проживания, увеличение нагрузки на инфраструктуру и проблемы с парковкой.

В то же время увеличение числа небольших квартир и, соответственно, снижение бюджета покупки расширяет возможности граждан по приобретению жилья на первичном рынке Москвы. Во всяком случае, этот курс наряду с увеличением объема предложения уже вывел столицу в лидеры по объему сделок на рынке новостроек Московского региона.