Рекордным по доле ипотечных сделок в общем объеме продаж стал четвертый квартал прошлого года. Ипотечное «оживление» было связано с неопределенностью вокруг продления субсидирования ставок (в 2015 году была запущена государственная программа субсидирования ставки по жилищным кредитам). Многие потенциальные заемщики решили не испытывать судьбу и уже до Нового года оформили кредит на льготных условиях.
«В 2015 году после повышения ключевой ставки ипотечный рынок замер почти на два с половиной месяца, пока в середине марта не была запущена ипотека с господдержкой, – комментирует ситуацию руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. – С апреля по ноябрь объем ипотечных сделок увеличился почти в четыре раза по сравнению с показателями первого квартала. На мой взгляд, в первом квартале 2016 года перспективы для роста объемов ипотечных сделок есть. Сегодня известно, что программы с господдержкой продлены до мая 2016-го».
Дальнейшая судьба ипотечного рынка будет зависеть от размера ключевой ставки и уровня ставок по собственным программам банков, а также от экономического положения в стране в целом. Главное, что тормозит процесс принятия решения об оформлении кредита, – опасения самих заемщиков относительно их финансовой состоятельности и наличия постоянного места работы.
Ипотека не для всех
В течение 2015 года ипотека оставалась одним из самых востребованных инструментов приобретения жилья в массовом сегменте – во многом благодаря запуску госпрограммы субсидирования ставки по жилищным кредитам. Ставки от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) благодаря госпрограмме начинаются от 9,9% годовых. Социальная ипотека, выдаваемая рядом банков в партнерстве с АИЖК, – не благотворительная акция, за кредит все равно придется платить. Эксперты рынка детально изучили условия выдачи социальных кредитов и нашли подводные камни и нестыковки.
Главное отличие данной программы от большинства представленных на рынке – более низкая процентная ставка и небольшой первоначальный взнос – всего 10% от стоимости квартиры. При этом кредит можно оформить сроком до 30 лет, а в качестве дополнительного способа привлечения финансирования возможно использовать материнский капитал.
Однако у данной программы существует ряд ограничений, касающихся как допущенных к ней категорий граждан, так и объектов, в которых можно приобрести жилье.
Итак, социальными заемщиками могут быть далеко не все, а только те из нас, кто входит в следующие группы:
участники программы «Жилье для российской семьи»;
семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми;
сотрудники предприятий оборонно-промышленного комплекса со стажем не менее одного года;
инвалиды и семьи, воспитывающие детей-инвалидов, вставшие на учет по улучшению жилищных условий до 1 января 2005 года.
Власти каждого российского региона могут допускать к программе социальной ипотеки дополнительные категории: ветеранов боевых действий, молодые семьи, людей, проживающих в аварийном жилье, работников ряда организаций и органов государственной власти.
Что касается объектов недвижимости, аккредитованных для участия в программе социальной ипотеки АИЖК, то на сегодняшний день на сайте агентства размещен список, в котором значатся порядка 140 корпусов в 62 новостройках, реализуемых в Москве и на присоединенных к столице территориях. Интересно, что примерно половина аккредитованных объектов относится к сегментам бизнес- и элит-класса. И это довольно странно, учитывая тот факт, что максимальная сумма кредита в Москве установлена на уровне 10 млн. рублей.
«Понятие «максимальная сумма кредита» означает, что остальную часть стоимости квартиры покупатель должен внести в качестве первоначального взноса, – поясняет управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – То есть теоретически, социальную ипотеку можно оформить и на квартиру за миллиард рублей, внеся 99% собственных средств. Можно допустить, что покупатель квартиры бизнес-класса оплатит 60–70% ее стоимости из своих накоплений, а на оставшиеся 10 млн. рублей возьмет социальную ипотеку. Но в элитном сегменте подобная ситуация маловероятна».
Ставка на ставку
Теперь о ставках, с которыми тоже не все так просто. Ставка 9,9% годовых предлагается в рамках опции «Ипотека с государственной поддержкой» при минимальном первоначальном взносе 20%. Но получить такую низкую ставку смогут только многодетные семьи (три ребенка и более). Остальные социальные категории могут рассчитывать на ставку 10,65% годовых. А если покупатель в состоянии внести только 10% от стоимости жилья, то господдержка ему будет недоступна, а ставка составит 13,25% годовых.
Также существует ограничение по максимальной сумме кредита в зависимости от размера первоначального взноса. Если используется опция «Ипотека с государственной поддержкой», то размер займа особо не меняется: 7,3–8 млн. рублей. Без господдержки сумма кредита варьируется от 6,6 млн. рублей при взносе 10–19% от стоимости приобретаемого жилья до 10 млн. рублей при взносе от 50%.
Самые низкие цены на квартиры в проектах с социальной ипотекой представлены сегодня в Москве в ЖК «Эталон-Сити» – от 3,55 млн. рублей. Вторая позиция у жилого комплекса «Варшавское, 141», где цены на квартиры начинаются от 3,99 млн. рублей. Замыкает тройку лидеров ЖК «Маршала Захарова, 7». Стартовые цены на квартиры здесь зафиксированы на уровне 4,39 млн. рублей. Кроме этих трех новостроек, социальную ипотеку можно оформить также в таких столичных проектах, как «Царицыно-2», МФК «Фили Град» и «Водный», «Ривер Парк».
В Новой Москве сегодня предлагается 14 новостроек с возможностью оформления социальной ипотеки от АИЖК, в том числе в ЖК «Новые Ватутинки», «Первый Московский», «Спортивный квартал», «Борисоглебское» (минимальная стоимость квартиры – от 1,9 млн. рублей), «Прима-Парк» (цены на жилье начинаются от 2,89 млн. рублей).
Завлекаловки от девелоперов
Помимо льготной ипотеки от государства, сегодня в условиях падения спроса риелторы вынуждены проявлять чудеса сговорчивости и изобретательности, чтобы как-то стимулировать покупателей и продавать свой очень дорогой товар. Рыночные инструменты могут быть разные. Например, льготная ипотека от самого девелопера. Поскольку социальная ипотека «светит» далеко не всем, ряд компаний решили сами субсидировать кредиты на приобретение жилья. Суть ипотеки, судсидируемой девелопером, в следующем: при покупке квартиры на заемные средства покупателю предоставляется хорошая скидка, за счет которой сокращается тело кредита. Соответственно, уменьшаются ежемесячный платеж и размер переплаты.
Разновидность этого продукта – ипотечные программы, разрабатываемые девелоперами совместно с банками под конкретный проект. Льготная ставка может варьироваться от 6,5 до 11,4% на разные жилые комплексы и зависит только от изобретательности девелопера. Что только не предлагается: льготная ставка на первые год-два займа; льготная ипотека, если доля собственных средств у покупателя не менее 5% от стоимости квартиры; некоторые предлагают вместо традиционного кредита оформить лизинг и приобрести квартиру в кредит под 7,5% годовых; кредит сроком на пять лет от самого девелопера (а не банка), если первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры.
Еще один популярный инструмент повышения продаж – квартира в рассрочку. Сегодня купить квартиру в несколько платежей можно примерно в 70% жилищных комплексах Новой Москвы. Некоторые застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку до одного года, первоначальный взнос при этом должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Но в большинстве проектов за обслуживание рассрочки все-таки придется заплатить: обычная практика – взимание с покупателей платы в размере 1–1,5% от остатка задолженности в месяц.
Следующий способ привлечения покупателей – программы зачета стоимости существующей квартиры при покупке новой (что-то вроде услуги trade-in на автомобильном рынке). Как правило, в рамках программы trade-in применяются две основные схемы: передача квартиры на реализацию с фиксацией цены в новостройке на один месяц (старую квартиру при этом приходится продавать с ощутимым дисконтом в короткие сроки) и без фиксации цены (в этом случае старую квартиру можно продать более выгодно, но с риском удорожания квартиры в новостройке).
Из других маркетинговых ходов по привелечению клиентов можно назвать еще всевозможные скидки, акции типа «Приведи друга – получи бонус», подарки за приобретение квартиры вроде дорогого компьютера, электровелосипеда и даже автомобиля, обратный выкуп – когда девелопер проекта дает возможность инвесторам-покупателям получить гарантированный доход, продав квартиру обратно застройщику после окончания возведения объекта.
| Кто берет ипотеку
|