Нехорошая квартира

Рынок вторичной недвижимости очень подвижен и живет по своим законам. Покупателей на нем, несмотря на кризисы, колебания стоимости квадратного метра и прочие экономические факторы, меньше не становится. Причина, по которой чаще всего люди решаются на продажу или приобретение квартиры на «вторичке», банальна – по семейным обстоятельствам, как в одноименном советском фильме режиссера Алексея Коренева. Помните маклера Эдуарда Бубукина с его «тетями» и «племянницами»? Современные риелторы – последователи и продолжатели славного дела Бубукина, которые напоминают нам о том, что на вторичном рынке, как говорится, «возможны варианты».

Проблемное наследство

В первую очередь нужно поговорить о квартирах со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Точнее, о проблемах с подобным жильем.

Проблема первая: новые законные наследники.

В случае приобретения квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию покупатель должен быть готов к тому, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект. Либо это могут быть отсутствующие наследники предыдущих очередей.

Очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они же могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать квартиру и опередить других претендентов. Чаще всего такие «вновь прибывшие» наследники – это незаконнорожденные дети усопшего собственника, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

Проблема вторая: наследники с более ранней редакцией завещания.

Еще один малоприятный вариант развития событий связан с тем, что при наследовании по завещанию существует возможность оспаривания завещаний либо их отмены каждым последующим завещанием. Возможна ситуация, при которой нынешний продавец является наследником по завещанию более ранней редакции, и если появится наследник с более поздней версией завещания, то наследование будет производиться согласно самой крайней редакции.

На практике бывают случаи, когда у пожилых людей оказывалось множество редакций завещания, по которым квартира отписывалась разным людям «в зависимости от настроения». Получивший первым завещание уже может начать процесс оформления наследства, но если в течение полугода появится наследник с более поздней версией документа, то предыдущее завещание расторгается и не считается действительным, а следовательно, первый наследник не имеет права продавать квартиру, и сделка по ее продаже признается недействительной.

Если же полгода истекли, то наследник с более поздней версией завещания может подать иск в суд с требованием продлить срок открытия завещания, поскольку он не был вовремя уведомлен о начале процесса по наследованию.

Проблема третья: у собственника было завещание, когда квартира уже наследована по закону.

Бывает и так, что обнаруживается ранее неизвестное завещание умершего, по которому имущество может перейти к совершенно постороннему человеку, а родственники, которые по закону могут претендовать на имущество, если иное не написано в завещании, остаются «не у дел» и не имеют права продавать квартиру, хотя процесс наследования по закону ими уже может быть начат и квартира даже продана новым владельцам.

Проблема четвертая: наследование с несовершеннолетними детьми.

Есть группа «незащищенных» лиц, которые по закону имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если такие наследники не прописаны в завещании. Это несовершеннолетние дети и лица, находящие на попечении. Например, наследнику первой очереди, скажем, деду, которому имущество досталось по завещанию, необходимо будет поделиться с внуком, если на момент открытия наследства (момент смерти) внук был несовершеннолетним. Недобросовестные продавцы могут этого не делать, и сделка по покупке такого объекта будет признана недействительной.

«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех юридических тонкостях очень сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры «неожиданные» наследники, – рассказывает Алексей Бернадский, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Такие объекты чаще всего продаются с «неполной стоимостью», что еще больше увеличивает риски таких сделок».

Собеседник «НИ» предупреждает: «Покупать квартиры со «свежим» завещанием еще и c неполной стоимостью крайне рискованно. Опытные риелторы категорически не рекомендуют рассматривать такие объекты, поскольку это буквально «русская рулетка», ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников. Продают такие квартиры с большим дисконтом, доходящим до 20%».

Алексей Бернадский советует быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником. «Может быть так, что другие наследники еще подадут апелляцию в более высокие инстанции и оспорят первоначальное решение суда», – говорит он.

Подарок за деньги?

Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто встречаются факты заблуждения дарителя относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств, и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если кто-то препятствует сделке. И чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимого разрешения на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов.

Есть еще такой нюанс: если одариваемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот имеет право расторгнуть сделку. То есть, если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Сделка может быть расторгнута даже в том случае, если внук за это время продал квартиру.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не панацея от возможного судебного разбирательства. Иск может подать родственник, который также всегда считал себя «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой обиженный родственник может доказать невменяемость благодетеля и то, что он, истец, также мог рассчитывать на дарение.

Рента и иждивенцы

Отдельно стоит рассказать о сделках, где правоустанавливающим документом является договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик обязан содержать владельца квартиры. Такие сделки были популярны в 90-е годы прошлого века, сегодня же из-за частого оспаривания потеряли свою актуальность. Тем не менее как документ основания в истории объекта этот вид сделки встречается еще достаточно часто.

Здесь бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Фильм «Дуплекс» – отличная иллюстрация такой истории, когда «милая» старушка передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а потом подавала в суд на расторжение договора, так как содержание, по ее мнению, было ненадлежащим.

В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Аналогичную апелляцию могут подать и родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты, даже если получатель ренты уже умер. А бывает, что и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы родственники были спокойны, а плательщик ренты в итоге оказывается в неприятной ситуации, когда квартира может уплыть по наследству другим людям.

Темные стороны «чистых» сделок