Ключевой выбор

По данным застройщиков, количество квартир в новостройках, предлагаемых к продаже, составляет 87 тысяч, а общая площадь жилья – 4,8 млн. кв. м. При этом около 70% предложения приходится на многоэтажные новостройки комфорт-класса.

Жилье с комфортом

В прошлом году доля новостроек эконом- и комфорт-класса в ближнем Подмосковье составляла 91%. На долю проектов бизнес-класса приходилось 9%. К концу 2015 года доля жилья в массовом сегменте возросла до 93%, но при этом почти три четверти из них теперь составляют новостройки комфорт-класса.

«В условиях кризиса и падения доходов населения покупателей больше всего интересует качественное жилье по относительно невысоким ценам, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – На дорогие квартиры у многих не хватает средств. А дома эконом-класса зачастую не соответствуют представлениям о современном удобном жилье. Таким образом, с точки зрения соотношения цены и качества квартиры класса комфорт на сегодняшний день являются золотой серединой. Поэтому большинство новых проектов относятся именно к комфорт-классу, и их доля будет продолжать увеличиваться и в дальнейшем».

Это хорошая новость, которая означает, что стандарты качества и уровень требований, предъявляемые к новому жилью, растут как у застройщиков, так и у покупателей.

Детсад в придачу

Улучшение качества инфраструктуры новостроек – вторая тенденция 2015 года. В отличие от ЖК, построенных три – пять лет назад, большинство проектов комфорт-класса, вышедших на рынок в этом году, имеют внушительный «инфраструктурный набор».

Эксперты утверждают: после цены и транспортной доступности инфраструктура является третьим по важности фактором, который учитывают покупатели квартир в Подмосковье. Высокая конкуренция на рынке привела к тому, что многие девелоперы стали строить большое количество разнообразных инфраструктурных объектов непосредственно на территории жилого комплекса. Причем если раньше в Подмосковье утверждались проекты жилой застройки, которые не имели объектов социального назначения и транспортной инфраструктуры, возводимых за счет девелоперов, то теперь эта необходимость закреплена законодательно.

В августе 2015 года Градостроительный совет Московской области утвердил новые градостроительные регламенты, в которых были увеличены нормативы обеспеченности новых проектов инфраструктурой. Теперь, согласно нормативам, школы и детские сады должны находиться в 15-минутной пешей доступности, поликлиники и парки – в 15–20 минутах ходьбы. На одну тысячу жителей должно приходиться 65 мест в детских садах (ранее – 35) и 135 мест – в школах. Норма для поликлиник пересмотрена с 18,6 до 22,6 посещений в смену. Также в новых районах планируется расширение скверов, парков и мест отдыха.

«Например, строящиеся в настоящее время в Солнечногорском районе жилые комплексы включают в себя всю необходимую социально-бытовую инфраструктуру, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В один проект жилого микрорайона могут быть включены 3–5 детских садов, 2–3 школы, спортивные комплексы, поликлиника, магазины, кафе, места приложения труда и обширное благоустроенное озелененное пространство, которое должно занимать теперь не менее 50% территории. Благодаря этому все необходимое для комфортной жизни можно получить, не выходя за пределы комплекса».

Компактное проживание

Третья тенденция уходящего года – увеличение доли компактных квартир. Просторные хоромы сегодня нужны далеко не всем (печально, но факт: растет число одиноких людей). Кроме того, немало молодых людей предпочитают жить отдельно от родителей. Падают доходы населения, поэтому девелоперы и застройщики реагируют на демографические и социально-экономические изменения в обществе, уменьшая в новостройках долю многокомнатных квартир.

Рост количества ЖК со студиями в Подмосковье за прошедший год составил 60%. В общем количестве лотов на первичном рынке Московской области доля жилья площадью до 30 кв. м составляет около 9%, площадью менее 20 кв. м – 4%.

«Развитию этой тенденции способствует падение платежеспособного спроса и стремление застройщиков минимизировать величину «входного билета», необходимого для покупки квартиры, – поясняет Мария Литинецкая. – Чтобы снизить стоимость квартиры до 1,5–2 млн. рублей, жилую площадь «режут» на небольшие лоты. Причем это происходит не только в проектах, строительство которых было начато в этом году, но и в новых очередях тех комплексов, которые вышли на рынок в предыдущие годы. Благодаря этому девелоперы получают возможность расширить аудиторию потенциальных покупателей за счет молодых людей и приезжих из других регионов, обладающих минимальным бюджетом».

Многообразие планировки

Новые проекты комфорт-класса отличаются наличием в комплексах большого выбора квартир с разнообразными планировками. В некоторых ЖК число планировочных решений может доходить до нескольких десятков.

«Особенностью новостроек является большой и разнообразный выбор жилья, – рассказывает Евгения Акимова. – Архитекторы предусматривают до 50 планировочных решений для одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Они могут включать в себя как классические планировки, так и квартиры европейского формата с открытой планировкой. Популярны сегодня большие кухни-гостиные площадью от 18 кв. м, что создает ощущение дополнительного пространства даже в небольших квартирах».

Кроме того, говорит собеседница «НИ», у покупателей есть возможность выбора нескольких вариантов отделки – «без отделки», с «чистовой отделкой» и с «финишной отделкой», что сегодня встречается в единичных комплексах». «Правда, – уточняет г-жа Акимова, – у последнего варианта есть свой большой плюс: выбрав жилье с качественной финишной отделкой, покупатели могут отпраздновать новоселье сразу после получения ключей, избавив себя от необходимости тратить время и средства на ремонт.

Нескучная архитектура

Пятая тенденция 2015 года – улучшение качества архитектуры и дизайна. На смену типовым многоэтажкам в последнее время приходят жилые комплексы, создаваемые по индивидуальным проектам. Новостройки отличает разнообразие архитектурных форм, фасады с оригинальными цветовыми решениями, обилие панорамного остекления, а также стильные входные группы и холлы, над дизайном которых работают лучшие российские и даже зарубежные архитекторы.

«Внешний вид дома и отделка подъезда входят в число факторов, влияющих на принятие решения о покупке, – отмечает Мария Литинецкая. – Современные покупатели стремятся приобретать не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания. В нее входит в том числе и визуальная привлекательность новостройки. Строить дома, отличающиеся оригинальным внешним видом, выгодно и девелоперам. Это помогает вызывать первоначальный интерес со стороны покупателей и тем самым расширить их круг».

Кризис подтолкнул девелоперов к тому, чтобы делать свои проекты более совершенными, резюмируют эксперты. Во-первых, времена, когда продавалась любая недвижимость, остались в прошлом. Покупатели становятся все более привередливыми, и ажиотажного спроса на жилье больше нет. Подавляющая доля тех, кто хотел конвертировать свои сбережения в недвижимость, уже сделали это в прошлом году.

Во-вторых, вести ценовые войны за покупателей практически невозможно. В настоящее время средневзвешенная цена предложения в многоэтажных новостройках ближайшего Подмосковья составляет 82 тыс. рублей за 1 кв. метр, и существенное ее снижение сделает бизнес застройщиков невыгодным. Поэтому девелоперам остается адаптироваться к новой экономической реальности и конкурировать за счет улучшения качества проектов. В это понятие входит качество инфраструктуры, строительства и архитектуры, а также предложение большого выбора квартир с доступной стоимостью и рациональными планировками.