Отдам в добрые руки

Получение квартиры через ренту, особенно при нынешних ценах на жилье, для многих неподъемных, – перспектива вполне заманчивая. Но это только на первый взгляд: достаточно пару раз посмотреть криминальные новости, как становится понятно, что зачастую овчинка не стоит выделки. Причем это актуально для обеих сторон сделки. Одинокие пенсионеры, вверившие свою судьбу и имущество посторонним людям, обещающим им материальную помощь и заботу до конца жизни, нередко после подписания документов оказываются на улице. И это еще в лучшем случае... А «добрые самаритяне», взявшие на попечение иждивенцев, порой вынуждены терпеть крутой нрав и всевозможные капризы своих подопечных, угрожающих им тем, что разорвут сделку, несмотря на уже потраченные на них деньги.

В итоге получается интересная ситуация. По закону рентоплательщик, вступающий в такую сделку, изначально оказывается в более шаткой позиции, потому что заключенный договор всегда можно оспорить, и суд, скорее всего, встанет на сторону собственника жилья. Так что вторая сторона рискует не только остаться без недвижимости, но и без возмещения уже потраченных денег. А вот если в дело вступают мошенники, которым закон не писан, то под ударом оказывается рентополучатель, которому под шумок могут подсунуть на подпись доверенность на квартиру, а затем выселить. Или, что еще хуже, активно поспособствовать его «досрочному» уходу из жизни.

Во многих странах Запада, когда у одинокого старика нет наследников, зато есть квартира или даже дом, о его судьбе заботится не случайный плательщик ренты, а само государство. «В этом случае пожилой человек, разумеется, по его собственному желанию помещается в дом престарелых, а специальная официальная организация продает имеющуюся у него недвижимость, и эти деньги идут на его содержание, – поясняет «НИ» Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. – В этом случае мошенничество совершенно исключено: такие сделки строго контролируются законом. В нашей же стране обе стороны, по сути, действуют на свой страх и риск».

Деньги вперед

Впрочем, раз закон, позволяющий передавать недвижимость с помощью ренты, все же существует, такие сделки востребованы. «Можно говорить о трех видах ренты: постоянной, пожизненной и договоре пожизненного содержания с иждивенцем, – комментирует юрист Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Мария Рулькова. – Постоянная и пожизненная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором, однако ее размер не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения. В частности, за III квартал 2012 года величина прожиточного минимума в Москве установлена в размере 9719 рублей. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, в отличие от пожизненной ренты, которая выплачивается по окончании каждого месяца. Но стороны как по договору постоянной, так и по договору пожизненной ренты вправе установить иной порядок выплат. Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то здесь помимо материальной ответственности новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни, покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение. То есть получатель ренты, как правило, находится на полном иждивении у рентоплательщика».

При этом на практике наиболее продвинутые пенсионеры, знающие свои права, не соглашаются довольствоваться лишь оговоренными государством выплатами, требуя от плательщика «первоначального взноса» в размере от 20 до 50% от стоимости квартиры, чтобы на эти деньги жить в свое удовольствие. По словам г-жи Рульковой, закон это позволяет, заботясь о том, чтобы договор, заключенный между сторонами, не ущемлял их интересы по сравнению с базовыми положениями.

Документальные доказательства

Договор ренты, как и любой другой документ, должен быть оформлен письменно и заверен нотариусом. Кроме того, тут необходима государственная регистрация, иначе он считается незаключенным. После заключения сделки права собственности на квартиру переходят к плательщику ренты, но получатель остается в ней жить. При этом такие сделки нередко оспариваются в суде, могут быть расторгнуты или признаны недействительными.

Чаще всего договор расторгается, если отсутствуют доказательства, что обязательства по нему были выполнены. И тут плательщику надо держать ухо востро. Специалисты советуют заменить обеспечение рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением питанием, одеждой и всем необходимым выплатой ему определенных сумм, которые лучше всего переводить на банковский счет, сохраняя квитанции. Свидетельские показания, указывающие на то, что забота о бывшем собственнике жилья осуществлялась в полном объеме, особого веса в суде не имеют, а вот цифры в платежках будут говорить сами за себя.

Неожиданное появление наследников – еще одна проблема, с которой может столкнуться плательщик, готовящийся наконец-то вселиться в «выстраданное» по договору ренты жилье. Однако тут родственникам получателя придется доказать, что бывший собственник жилья в момент заключения сделки не мог понимать значения своих действий либо заключил договор под влиянием угрозы, ввиду обмана или злоупотребления доверием.

Курьезный случай с выплатой ренты, ставший известным всему миру, произошел во Франции. Некая Жанна Кальман, отпраздновав свое 90-летие и к тому моменту похоронив всех своих наследников, заключила соответствующий договор со своим адвокатом, которому после смерти должны были отойти ее апартаменты. Согласно условиям сделки адвокат должен был выплачивать старушке 400 долларов ежемесячно и уже через десять лет он, таким образом, выплатил рыночную стоимость жилья. Однако справить новоселье адвокату так и не удалось: в 77 лет он умер, а обязанность содержать старушку перешла к его жене. В итоге старейшая жительница Франции мадам Кальман, дожив до 122 лет, получила в виде содержания сумму, превышающую стоимость собственной недвижимости более чем в два раза.