Дутые метры

Снижение темпов жилищного строительства, которое констатировал в начале недели Росстат, сгустило тучи над нацпроектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Небо над ним никогда не было ясным, но сейчас «обложило» совсем плотно: темпы ввода жилых домов по сравнению с I полугодием 2007 года снизились с 134,3 до 102,9%. При этом общий метраж составил всего 21,7 млн. кв. м из 72,5 млн. «квадратов», запланированных на год. Количество же построенных квартир не превысило 240,5 тыс., это лишь 29,9% от итогового показателя прошлого года. Тем не менее правительство не отказывается от планов построить до конца года 72,5 млн. кв. метров. Этот ориентир почти соответствует позднесоветскому рекорду 1987 года, когда было построено 72,8 млн. «квадратов».

Между тем острота жилищной проблемы современной России свидетельствует: главным показателем развития строительства жилья должны стать не мифические метры, а количество квартир. Их государство считать не любит, потому что положение дел отнюдь не радостное. В 1980 году в РСФСР было построено 1057 тыс. квартир, в 1987-м – 1182 тыс., а в 2007 году в России – всего 721 тыс. Из расчета на 1 жителя в год олимпийского Мишки строили 0,43 кв. м, в перестроечном 1987-м – 0,5, а в 2007 году – опять 0,43 «квадрата». Получается, что за два года реализации нацпроекта жилищное строительство лишь вышло на уровень 1980 года.

Но это еще полбеды. 28 лет назад средняя площадь построенной квартиры составляла 49,6 кв. м, в 1987-м – 54,2, а в 2007 году – целых 84,6 «квадратов». Простор – это замечательно, если бы не одно «но»: прирост жилищного фонда достигается за счет элитного жилья и жилья бизнес-класса, тогда как в свете обостряющейся демографической проблемы нам как воздух необходимо жилье массовое, строящееся прежде всего для молодых семей. На это, собственно, нацпроект и ориентирован.

Отмечая прирост жилищного фонда, составивший в период 1980–2007 годов 63,7%, гораздо реже мы вспоминаем о 92 млн. кв. м до сих пор эксплуатирующегося ветхого и аварийного жилья. Однако и эти миллионы отражают картину не полностью – они не учитывают перспективу окончания срока эксплуатации панельных домов первых лет массовой застройки. Через насколько лет к имеющимся 92 млн. придется приплюсовывать еще более 600 млн. «квадратов». А выделенных для решения этой проблемы 250 млрд. руб. хватит на капитальный ремонт только 12–13% фактически непригодного к проживанию жилья.

Строительство обходится с каждым годом все дороже. Даже по официальным данным, за 2005–2007 годы цемент подорожал на 72,4%, раствор – на 65,7%, а бетон – на 58,1%. При этом сводный индекс цен производителей строительной продукции за этот период вырос лишь на 32,0%. Все это указывает на возрастающую монополизацию не только самого строительства и производства стройматериалов, но и торговли строительными товарами. Тем временем с 2000 по 2007 годы цены на первичном рынке жилья выросли в 5,5 раза, а на вторичном – в 7,2. При этом сама стоимость строительства «квадрата» общей площади среднестатистического российского жилого дома составляет лишь 34,5% от той суммы, которую просят за метр на первичном рынке. Остальные 65,5% – инвестиционная, а точнее спекулятивная составляющая.

За те же 2000–2007 годы инвестиции в основной капитал возросли в 5,7 раз, что сопоставимо с ростом цен на рынке жилья. Если в РФ с каждым годом ухудшается предпринимательский климат, фондовый рынок так и остается на уровне слабо развитых сырьевых стран, а укрепляющийся рубль ставит крест на конкурентоспособности отечественной продукции, свободным средствам не остается иного пути, как размещаться на рынке недвижимости или уходить за границу.

Спасательных кругов остается все меньше. Надежды российских властей на снижение к 2010 году средних ставок по жилищной ипотеке до 8% годовых рухнули вместе с поразившим финансовый мир кризисом ликвидности. Эффективные ставки по ипотечным кредитам постоянно растут, хотя они и без того были в несколько раз выше, чем в развитых странах. В прошлом году в США средняя процентная ставка составляла 6,0%, в Италии – 5,2%, в Испании – 4,4% годовых. В России только привлечение средств для рефинансирования закладных обходилось АИЖК в среднем в 11,8%, а сами ставки по кредитам составляли более 15%.

Все это порождает большие сомнения в том, что мы сможем в ближайшие годы превысить достижения позднесоветской эпохи. Но даже если удастся перекрыть показатель валового метража построенного жилья, существенного продвижения в решении жилищной проблемы это не принесет. Коррупция, монополизм и нежелание государства вкладывать свободные средства в жилищную сферу попросту не дадут этого сделать.



Автор – доктор экономических наук, научный руководитель Института национальной стратегии