Вечно текущий кран, неработающий лифт и обваливающаяся штукатурка – все это, надеются власти, начнет уходить в прошлое, как только жильцы многоквартирных домов станут принимать участие в их управлении. Можно вообще все делать самим, а можно нанять управляющую компанию, которая и доведет дело до ума. Но реальная жизнь, как всегда, сложнее даже самого сложного проекта. По данным руководителя столичного департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Артура Кескинова, в Москве насчитывается около 40 тыс. домов. 82% из них уже определились, кто будет «рулить» их коммуналкой.
Теперь самое интересное: подавляющее большинство доверили заботу о своих хозяйствах привычным ДЕЗам. Не потому, что они так милы москвичам, а потому что сейчас в городе зарегистрировано лишь около 550 управляющих компаний (УК), товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). На 40 тыс. – капля в море. Это означает, что нас сплошь и рядом по-прежнему будут обслуживать те же электрики и сантехники, которые чаще всего претендуют на дополнительное вознаграждение, а о нормах обязательных профилактических работ, возможно, даже и не подозревают. В их волшебное преображение почему-то не верится.
Конкурс призраков
Что ж, кого выбрали, того и получим. Мы по-прежнему ленивы и не любопытны. «Органы местного самоуправления проводят конкурсы по выбору УК за собственников. А жильцы платят те суммы, которые написаны в квитанциях, даже не требуя объяснений, за какие услуги», – сообщил «НИ» начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов Федеральной антимонопольной службы Владимир Ефимов. Однако, как утверждают специалисты, проблема не только в слабой информированности и лени горожан. Недостаток и дороговизна УК – тоже не первопричина. Главное в том, что чиновники и ДЕЗы организуют абсолютно непрозрачные конкурсы, результат которых ясен заранее.
«Важно то, как акционируются ДЕЗы, необходимо, чтобы часть акций получили непосредственно собственники жилья, – рассказал «НИ» член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин. – Но я боюсь, что приватизация ведется и будет вестись по-старому. Чиновники все приватизируют под себя, реальных конкурсов нет. Это грозит тем, что монополизация отрасли будет еще жестче, ЖКХ будут контролировать либо переродившиеся в УК ДЕЗы, либо подконтрольные чиновникам компании. А их тотальный диктат приведет к еще более резкому росту тарифов. Ведь если начальника ДЕЗа еще как-то можно было приструнить сверху, то с директором коммерческой компании это сделать сложнее. Прозрачность их деятельности будет еще ниже».
«Пользуясь свободой, накручивают тарифы»
Специалисты признают: реформа управления ЖКХ провалилась, и никакими деньгами ей сейчас не помочь. «80% москвичей являются собственниками своего жилья, но они по-прежнему отчуждены от управления им, – пояснил «НИ» президент Московской жилищной ассоциации Владимир Кузнецов. – Нет самого механизма участия представителей ТСЖ и ЖСК в работе госорганов по модернизации ЖКХ. То есть собственник не чувствует себя собственником. И по-другому быть не может, если жильцам не отдают в собственность землю, на которой стоит дом, и подсобные помещения в самом строении».
По мнению Сергея Митрохина, при сохраняющемся монополизме ДЕЗов улучшение качества услуг невозможно в принципе. «Проблема отрасли заключается в структурных изъянах. Монополизм ДЕЗов и связанных с ними чиновников приводит к постоянному повышению цены на услуги, а их качество нисколько не улучшается. У ДЕЗов есть полная свобода рук в бесконтрольном раскручивании тарифов. А когда есть монополия – тогда нет стимулов для повышения качества, все равно люди вынуждены пользоваться тем, что есть. К тому же система ЖКХ абсолютно непрозрачна, в ней колоссальные непроизводственные затраты, механизм распределения средств неясен, государственные деньги уходят неизвестно куда», – сказал «НИ» депутат.
Фонд протекающей крыши
По поводу перспектив Фонда содействия реформированию ЖКХ и собранных в нем денег мнения экспертов разделились. Владимир Ефимов, например, верит, что средства будут использованы эффективно. По его словам, в законе все прописано достаточно четко и прозрачно. А вот другие специалисты настроены не так оптимистично. «Фонд – не панацея, – заявил «НИ» замминистра регионального развития РФ Юрий Тыртышов. – Нужно готовить кадры для УК и для ТСЖ. Выстроить вертикаль жилищных инспекций, которые бы контролировали расходование средств на ремонт. Без этого никакие деньги не помогут».
Другой вопрос – о таких ли уж больших деньгах идет речь. «Всем средств фонда не хватит, особенно это касается малых и средних городов, – рассказал «НИ» эксперт Института экономики города Владилен Прокофьев. – Непосредственно на капитальный ремонт государство выделяет 150 млрд. руб. Но по нашим исследованиям, на это требуется не меньше 3 трлн. руб. Нужны четкие механизмы, которые позволили бы привлечь частные средства в капитальный ремонт жилья. И хотя это не всем нравится, но необходимо, чтобы сами собственники частично финансировали ремонт своих домов. Тогда они будут более внимательно следить за тем, чтобы их деньги использовались правильно и не разворовывались».
Еще более пессимистично оценивает ситуацию Владимир Кузнецов. «Наши ремонтные организации не в состоянии осуществить ремонт всего ветхого фонда, это нереально, – утверждает он. – Организовать эффективный ремонт могут только собственники жилья, но они, как я уже говорил, не чувствуют себя хозяевами дома. Однако главная проблема в другом. Сейчас не существует никаких страховых фондов, которые бы гарантировали людям новое жилье взамен аварийного. Жильцы должны будут за свой счет строить себе новые дома, когда старый развалится».
ШВЕДЫ НЕ СПЕШАТ СОЗДАВАТЬ ТСЖ В конце прошлого года к власти в Швеции пришла коалиция буржуазных партий, объявившая о масштабной программе приватизации государственной и муниципальной собственности. Летом настала очередь жилищного сектора. В Стокгольме и многих других городах страны началась подготовка к упразднению коммунальных компаний, владеющих многоквартирными доходными домами. Жильцам предлагается приватизировать свои квартиры и образовать товарищества собственников. Для создания товарищества необходимо заручиться согласием 70% квартиросъемщиков. Остальные могут продолжать снимать жилье, но уже у кооператива. Сотни тысяч шведов сегодня мучаются в догадках, какая форма собственности окажется для них более выгодной. Приватизировать жилье можно значительно ниже его рыночной стоимости, примерно на 40%. Казалось бы, выгода налицо. К тому же квартплата, если жилье находится в собственности (особенно в домах, построенных лет 30–40 назад), почти в два раза ниже, чем у арендаторов. Приватизированная «трешка» в центральных районах Стокгольма обходится ежемесячно примерно в 300 евро. Это лишь шестая часть средней зарплаты по стране. Но, кроме квартплаты, есть еще и коммунальные платежи, они-то людей и пугают. Хотя общее состояние шведских домов лучше российского, скрытых дефектов в старых зданиях полно. В зоне особого риска находятся шведские «хрущевки» – панельные дома, возведенные в 70-е годы в рамках государственной программы строительства 1 млн. единиц жилья для малоимущих. Во многих из них надо менять всю систему водопровода, и если в приватизированном доме необходим такой ремонт, считай, что товарищество собственников «попало». Квартплата может вырасти и в два, и в три раза. Открытой дотации ЖКХ в Швеции нет, но крупные общественные компании, владеющие жильем в городах, имеют возможность справляться с ремонтом дешевле как за счет собственных ресурсов, так и за счет политической поддержки районных администраций. Собственники жилья остаются один на один со стихией рынка. Раскол среди стокгольмских квартиросъемщиков прошел в основном по географическому признаку. Те, кто живет ближе к центру, охотно идут на приватизацию, считая, что даже в случае замены всей домовой начинки выиграют за счет высокой стоимости квадратного метра в престижных районах. Жители окраинных домов предпочитают оставаться съемщиками, опасаясь непредвиденных расходов на ремонт. Алексей СМИРНОВ, Стокгольм УКРАИНСКИЕ КОММУНАЛЬЩИКИ НЕ ЗНАЮТ, ЧТО ДЕЛАТЬ С ДЕНЬГАМИ Пьяные сантехники, озверевшие начальники ЖЭКов, грязные подъезды, неосвещенные дворы c «благоухающими», переполненными мусорниками. Плюс постоянно лопающиеся трубы, засуха в водопроводных кранах и растущие не по дням, а по часам тарифы – такова многолетняя украинская «коммунальная» реальность. За годы независимости страны советское ЖКХ пришло в полный упадок. Его отчаянно латают, но толку мало. О реформе много говорят, еще больше пишут, однако замерзший в 2006 году город Алчевск и 23 человека, погибшие недавно от взрыва газа в жилом доме Днепропетровска, предупреждают: жилищно-коммунальный Армагеддон не за горами. Как сообщил «НИ» вице-премьер по вопросам региональной политики Владимир Рыбак, программа реформирования ЖКХ существует. «Она не хуже, чем аналогичные программы в Казахстане, Белоруссии, РФ. Просто там реформирование начали на 4 года раньше, чем у нас», – уверяет он, отмечая, что в прошлом году для реализации реформы было даже специально создано профильное министерство, которое должно просуществовать 4–5 лет. Суть преобразований сводится к разделению понятий «заказчик» и «исполнитель» ЖКУ, стимулированию процесса создания кондоминиумов и частных ЖЭКов как совладельцев системы управления отраслью и повышению тарифов на услуги до уровня реальных рыночных цен. В госбюджете этого года на реформу выделено около 5 млрд. гривен (это 1 млрд. долларов). Однако коммунальщики на местах просто не знают, что делать со свалившимся счастьем. Эксперты убеждены: главная проблема – дефицит специалистов. На Украине среди управленцев, занятых в сфере ЖКХ, лишь 8% имеют высшее образование, а 70% не могут похвастаться даже дипломами техникумов. При этом на низкие зарплаты отрасль пожаловаться не может. В Киеве, например, даже простой дворник получает сейчас более 200 долларов. Это вдвое больше, чем заработок столичных учителей и медсестер. Вот только дворы чище не стали. Реформаторы надеются, что делу поможет организация обществ совладельцев многоквартирных домов – ОСМД (аналог западных кондоминиумов и российских ТСЖ). Однако со времени принятия в ноябре 2001 года соответствующего закона такие общества созданы в домах, на которые приходится лишь около 2% общего объема жилого фонда. Проржавевшие коммуникации, обшарпанные подъезды, залитыми нечистотами подвалы отнюдь не стимулируют процесс. Кто это все приведет в порядок, на какие деньги? Уже сегодня на «коммуналку» люди тратят в среднем треть зарплаты. А если повесить на себя еще и ремонт, особенно старых домов, никаких средств не хватит. Яна СЕРГЕЕВА, Киев ПОЛЯКИ ДОПРИВАТИЗИРУЮТ ВСЕ ЖИЛЬЕ Активный процесс приватизации жилья начался в Польше в 1989 году. Сегодня в коммунальной собственности остается лишь 9,8% квартир в стране. Парламент предыдущего созыва подготовил проект закона, по которому все это жилье в самом ближайшем будущем должно быть приватизировано. Правда, ряд специалистов оценивают проект как «очень сырой». Предполагается, в частности, что «квадраты» будут передаваться в частную собственность с большими льготами – квартиросъемщики смогут выкупить его за символическую сумму, буквально за гроши. Однако это, как считают противники проекта, ставит потенциальных покупателей в привилегированное положение по отношению к тем, кто уже приватизировал жилье по рыночным ценам. В законопроекте также прописано, что не имеющие владельцев квартиры в центральной части городов, например, Варшавы, будут проданы частным инвесторам, а их нынешним жильцам предложат перебраться на окраины. Это вызывает большие опасения специалистов. Дело в том, что народонаселение оставшихся неприватизированными квартир, как правило, относится к так называемым маргинальным группам, среди них очень высок процент безработных. А такое решение вопроса чревато созданием предпосылок для появления социально опасных анклавов малоимущих, подобных тем, что существуют, например, во Франции. Однако решать проблему все-таки надо. Содержание коммунального жилья – дело накладное. Если в жилищных товариществах квартплата составляет в среднем около 4,5 злотых (около 45 руб.) за 1 кв. м, то в польских «коммуналках» – 6–7 злотых. Между тем около трети жильцов этих квартир либо несвоевременно вносят коммунальные платежи, либо ничего не платят вообще. Помимо этого, по действующему пока закону, ремонт коммунальных домов, в отличие от принадлежащих жилищным товариществам, должен проводиться за счет местных органов самоуправления. Они же оплачивают и ремонт трубопроводов, газовых коммуникаций и прочей инфраструктуры, которая за последние годы порядком поизносилась и нередко находится в плачевном состоянии. Виктор ШАНЬКОВ, Варшава В ГРУЗИИ НЕТ ЖЭКОВ В Грузии весь жилищный фонд имеет статус частной собственности. По мере того, как муниципальное жилье тотально приватизировалось, ликвидировались и ЖЭКи советского образца. Сейчас государство вообще не отвечает за ремонт домов, сохранность внутриквартирных и внутридомовых коммуникаций, за наличие и качество коммунальных услуг. К примеру, вопрос, как отопить квартиру зимой, решает только ее владелец. Тепло в доме зависит от толщины кошелька собственников квартир. Городские власти занимаются лишь аварийными домами, которых, в частности, в Тбилиси много. В основном они сосредоточены в новом административном районе столицы «Старый Тбилиси». Это вся историческая часть города. На ремонт и реконструкцию аварийного фонда в городском бюджете на 2007 год предусмотрено 24 тыс. лари (15 тыс. долларов). Разработало городское правительство и программу сноса хрущевок. На их месте по замыслу мэрии частные строительные компании построят многоэтажные здания. Первый такой дом был снесен в апреле нынешнего года, вместо него обещали построить современную 12-этажку, в которой квартиры получат 50 семей снесенной хрущевки. Однако, несмотря на наличие столь оптимистичных проектов, население аварийных домов грузинской столицы по-прежнему жалуется на невнимание районных и городских властей. В городе уже было несколько случаев частичного обвала ветхих жилых зданий. К счастью, обошлось без жертв. Недовольны люди и постоянным ростом тарифов на электроэнергию, газ, водоснабжение. Ежемесячно они более чем наполовину опустошают кошельки граждан. Протест населения вызвало также решение тбилисских властей об установке водомеров. Счетчики смонтировали по одному на целый дом, а горожане считают это несправедливым: надо бы учитывать расход воды в каждой конкретной квартире, чтобы не платить за расточительство соседа. Ирина БАРАМИДЗЕ, Тбилиси |