Лед тронулся

Принято считать, что на цену влияет только «география». Это и так, и не так. Помимо расположения дома и квартиры, в нем важен и тип строения, и его состояние. Даже в едва ли не самом престижном районе Арбата цены на панель ниже, чем на кирпич в куда менее пафосной части мегаполиса. Двухкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в панельном доме на Новом Арбате стоит 400 тыс. долларов (7,5 тыс. за метр). Между тем кирпичные «сталинки» в начале проспекта Вернадского (туда с Арбата еще ехать и ехать) без труда «уходят» по цене выше на 500, а то и 1 тыс. «зеленых» за «квадрат». Понятно, что все эти квартиры старые, но, если они не отремонтированы как следует, покупатель без труда может сэкономить очень приличные суммы. Например, квартира на Таганке с евроремонтом продается по 7,5 тыс. долларов за метр, а без него – уже по 6,5 тыс. Умножьте на 50–60 и почувствуйте разницу.

Плата за либерализм

Вслед за центром в рейтинге престижности идет столичный юго-запад. Здесь в отличие от ЦАО в разы меньше театров, музеев, концертных залов, роскошных ресторанов, да и памятники архитектуры наперечет. Зато расположенные на этом городском участке муниципальные районы традиционно считаются экологически чистыми. Специалисты, правда, говорят, что в последние годы чистота уже не та, но сложившийся стереотип от этого не меняется.

На рейтинг ЮЗАО работает и здешняя концентрация вузов, первые среди которых – МГУ и МГИМО. А где студенты и профессура – там, как принято думать, и свободомыслие. Приходилось даже слышать, что либеральная столичная интеллигенция живет в основном на юго-западе, и вроде бы даже в результатах голосования на различных выборах это проявляется.

Как бы то ни было, средние цены на недвижимость там не намного ниже, чем в центре, а иногда даже и выше. Так, 1 кв. метр в кирпичном доме на упомянутом уже проспекте Вернадского оценивают в 7,9 тыс. долларов – больше, чем в среднем на Арбате. А двухкомнатная квартира площадью 54 кв. метра у станции метро «Академическая» обойдется в 350 тыс. долл. (6,5 тыс. за метр) – столько же, сколько на Таганке. Средняя же стоимость «квадрата» на либеральном юго-западе – 5,5 тыс. долларов.

Самые дорогие районы – «Черемушки» и «Академический». Самый дешевый – Южное Бутово, там можно найти квартиру и по 3,8 тыс. «зеленых» за метр. Специалисты отмечают: с точки зрения стоимости жилья оранжевая ветка метро чуть дешевле красной. Так, цены на квартиры в кирпичном доме у станции «Беляево» (54 кв. метра) только приближаются к 300 тыс. долларам (или 5,2 тыс. за метр), а на том же проспекте Вернадского этот порог уже давно преодолен.

Ближе к демократии

Менее престижны Западный и Северо-Западный округа Москвы. Поэтому и цены на 1 кв. метр отстают здесь от юго-запада примерно на 500–1000 долларов. Например, в районах метро «Молодежная», «Кунцевская» или «Полежаевская» «квадрат» стоит 4–4,5 тыс. «зеленых». Однако и тут есть свои фавориты. В первую очередь это район «Дорогомилово», где метр стоит в среднем 7,8 тыс. долларов. В последнее время стали заметно расти в цене квартиры в районе «Щукино» – там за 1 кв. м просят уже 5,2 тыс. долларов. Эксперты объясняют это тем, что недавние новостройки бизнес-класса успели перейти там в разряд вторичного жилья. Иными словами, люди сначала купили квартиры, а теперь их продают.

Примерно такой же разброс цен и в Восточном, и Юго-Восточном округе, в частности, у метро «Марьино», «Братиславская», «Печатники». Тут 1 кв. метр также стоит 4–4,5 тыс. долларов. Однако на юго-востоке можно найти квартиры и от 3,2 тыс. баксов за метр. Такие демократичные цены без труда встретишь в Люблино, на Рязанском проспекте, в Выхино и в Кузьминках. Там продают сносную двухкомнатную квартиру за 160–170 тыс. долларов, и охотников купить немало. Самый дорогой район столичного востока – старые добрые Сокольники. Сказывается близость к парку, очень низкий объем предложения и дефицит качественного жилья. За «квадрат» тут просят в среднем 5,6 тыс. долларов.

Не вреден север для меня

В Северном округе самыми престижными районами считаются «Аэропорт», «Сокол», «Динамо», «Беговой» – там квартиры заметно дороже, чем в среднем по городу, – 5,5 тыс. долларов за метр. Любопытно, что принцип географической удаленности здесь действует далеко не всегда. Так, у метро «Аэропорт» при продаже квартиры площадью 61 метр просят 5,3 тыс. «зеленых» за «квадрат». А на Соколе, который объективно от центра подальше, то же самое жилье обойдется дороже – 7, 3 тыс. долларов за метр.

Правда, дальше география берет свое по полной. У метро «Войковская» и «Тимирязевская» квартиры уже заметно дешевле – – 4,5–5 тыс. за метр. В этих районах тип дома ценится прежде всего. Например, двухкомнатная квартира в кирпичном доме на «Динамо» стоит 340 тыс. долларов, а такая же, но в панельном строении – лишь 280 тыс.

Южный округ – еще дешевле: в среднем от 3,5–4 тыс. за «квадрат». Например, в Царицино неплохую двухкомнатную квартиру площадью 56 кв. метров можно купить за 166 тыс. долларов. А район, заметим, хоть и достаточно удаленный, но неплохой.

Дорожает даже Капотня

В Северо-Восточном округе разброс цен в зависимости от относительной близости к центру и качества жилья, пожалуй, наибольший. Самый дорогой тут Алексеевский район: за «квадрат» просят вполне «по-центральному» – 6–7 тыс. долларов. Самый дешевый – Ярославский. И виновата здесь большая загруженность дорог, которая фактически вычеркивает район из списка престижных. Поэтому и цены по нынешним меркам скромные – 3,8 тыс. «зеленых» за метр. Еще дешевле (на 300–400 долларов за метр) можно приобрести жилье в Лосиноостровском районе, хотя еще несколько лет назад он в ценовом отношении так не выделялся. Дело в том, что здесь вторичный рынок представлен достаточно ветхими домами, а на них спрос падает.

Ну а если нужна квартира как можно дешевле, стоит обратить внимание на Новокосино (Восточный округ) и Бирюлево (Южный). Причин относительно невысоких цен здесь две: низкое качество домостроения и удаленность от центра. Купить здесь жилье по цене 3,2–3,3 тыс. долларов за метр – проблема в общем-то небольшая. Эти районы обогнала даже Капотня (юго-восток) со своим нефтеперерабатывающим заводом. Там «квадрат» продают уже в среднем за 3,5 тыс. «зеленых».

Кто не успел, тот опоздает

Что касается тенденций на вторичном рынке жилья, то, как полагают аналитики этого сектора, до конца 2007 года стоимость квартир здесь будет расти по 1,5–2% ежемесячно, и при этом объем предложения, и без того несравнимый с новостройками, будет продолжать уменьшаться. Вообще же специалисты делят столичные районы на те, где объем предложения превышает объем спроса, и наоборот. К первым относятся центр, запад и северо-запад. В ЦАО цены очень высокие, поэтому не все могут себе позволить купить там квартиру, этим и ограничивается спрос. А на западе и северо-западе очень много недавно построенного жилья бизнес-класса, которое формально новым уже не считается, но дешевле, чем куплено, продаваться, естественно, не может – цены-то ведь с тех пор ушли вверх. Отсюда и дороговизна. Обратная ситуация в большинстве остальных районов, особенно на востоке. Там цены ниже, а потому спрос больше. Как полагают эксперты, ничего в этом отношении меняться в Москве в ближайшее время не будет.