Операция «Перехват»

Схемы стандартные, безнадежно устаревшие

Традиционно жилищные условия наши сограждане улучшают так: одновременно осуществляется продажа старой квартиры и переезд в новую. Вырученная от продажи сумма становится первоначальным взносом для ипотечного кредита. Казалось бы, все разумно. Но те, кто лично столкнулся с «альтернативными» сделками, думают иначе. Очень непросто оформить две сделки одновременно, к тому же, как правило, риэлторам приходится проводить параллельно не две, а 4–6 сделок. Это нередко оборачивается убытками и промахами.

История первая. Собственных сбережений у вас нет, только недвижимость. Найдя «квартиру мечты», вы отправляетесь в банк – брать ипотечный кредит. Одновременно продаете старую квартиру, деньги за которую и послужат стартовым капиталом. Пока вы в один банк сходили, в другой, оформили кредит, «квартира мечты» в лучшем случае подорожала, а в худшем – была продана более расторопному клиенту. Вам ничего не остается, как подыскивать другое подходящее предложение. Что, сами понимаете, трудно, если принять во внимание сегодняшний рост цен на рынке недвижимости. А ведь у вас уже на руках положительное решение кредитного комитета банка, срок действия которого, увы, ограничен – обычно это три месяца. Конечно, банк может добавить вам на поиски еще месяц-полтора, и лихорадочные поиски наверняка приведут к желаемому результату. Но только вряд ли это уже будет заветная «квартира мечты». Поскольку время поджимает, придется брать первый более-менее подходящий вариант.

«Для тех, кто хочет получить в свое распоряжение больше квадратных метров, все может решиться путем продажи «однушки» внутри Садового кольца и покупки двух квартир в районе, скажем, Бирюлево. В этом случае можно сыграть на гигантской разнице в ценах, и кредит не потребуется вовсе», – рекомендует андеррайтер «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» Павел Комолов.

История вторая. Некие средства на 10–20-процентный первоначальный взнос у вас все же имеются. И вы решили вначале получить кредит, а потом уже искать квартиру с деньгами на руках, не трогая пока имеющееся у вас жилье. Кстати, довольно распространенный вариант улучшения жилищных условий. В этом случае банки также дают на поиски квартиры три месяца и могут продлить этот срок. Но банку хорошо – он может ждать сколько угодно. А вы с ужасом наблюдаете, как дорожают квартиры. И неизбежно приходите к выводу: еще пара месяцев, и занимаемых у банка денег на новую жилплощадь может не хватить.

«В условиях ажиотажного роста цен в Москве выбор квартир с каждым днем сужается. Если в начале поисков у заемщика хватает суммы кредита на хорошую двухкомнатную квартиру, то через три месяца, больше чем на приличную «однушку», он рассчитывать уже не сможет», – констатирует пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. Одним словом, адекватно оформить «альтернативную» сделку одним из традиционных способов практически невозможно. Все равно прогадаете.

Если не купим, то перехватим

Совсем недавно на горизонте забрезжил вариант, дающий надежду многим страждущим. Вы можете взять в банке так называемый «перехватывающий» ипотечный кредит. Банк выкупает для вас квартиру и предоставляет ее в ваше полное распоряжение, пока вы со спокойной душой и нервами продаете старое жилье. Заметьте: вы свою старую квартиру еще не реализовали, а ваша новая уже не дорожает. Правда, здесь есть одно «но»: новая квартира до того момента, пока вы не продадите свою старую, находится в собственности у банка. Впрочем, не спешите расставаться со своим «бывшим» жильем. На его продажу банк дает вам полгода или год. «Вполне можно подождать и пару лишних месяцев – цены ведь растут бешеными темпами. И продать квартиру не за 100 тыс., а уже за 110 тыс. долларов», – делятся хитростью специалисты.

Если у вас нет собственных сбережений, «перехватывающий» ипотечный кредит оформляется на 100% стоимости нового жилья. Потом вы продаете свою старую квартиру, отдаете все вырученные деньги банку, а оставшуюся разницу в цене выплачиваете в течение нескольких лет вместе с процентами – по обычной ипотечной схеме. Если же у вас есть кое-какие сбережения, вы можете переселиться в новую квартиру, купленную с помощью «перехвата», а затем продать прежнее жилье и погасить кредит досрочно. Или сдавать вторую квартиру в аренду и использовать получаемые ежемесячные платежи для погашения кредита, советует директор по продажам Бюро Недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. «Плюс второго варианта в том, что через 10–20 лет у вас будет уже не одна, а две квартиры», – объясняет он.

Достоинства «перехватывающего» кредита очевидны.

«При покупке вы фиксируете цену и «страхуете» себя от ее повышения, – говорит Павел Комолов. – Кроме того, у вас появляется возможность спокойно сделать ремонт в новой квартире, переехать, выписать себя и членов семьи со старой жилплощади и затем уже продать свободную квартиру. Как известно, свободные квартиры продаются на 10–20 тыс. долларов дороже».

Где брать будем?

Большинство банков пока не предоставляют новую услугу. Среди первопроходцев – Абсолют Банк, Фора-Банк, Русский Ипотечный Банк и Бин-Банк.

«Перехватывающий» кредит сроком до 15 лет можно взять в БИН-Банке. Первоначальный взнос – 0%. Заложить потребуется две квартиры. Но кредит размером в 100% стоимости нового жилья дадут только в том случае, если общая сумма залога составит минимум 140% от размера кредита.

Абсолют Банк также предоставляет новомодный «перехватывающий» кредит. Первоначальный взнос – 20%, но выплатить его попросят только спустя год после того, как вы взяли ипотечный кредит. За это время вы имеете возможность продать имеющуюся квартиру. Кредит дается под залог старой квартиры. Таким образом, вы берете целых два кредита: один – на первоначальный взнос, сроком на год, под 15% годовых, а другой – на новую квартиру, под 10–11% годовых. Последний дается на срок до 20 лет.

Фора-Банк тоже не отстает. Здесь улучшить жилищные условия можно по программам «Фора Обмен Супер» или «Фора Обмен Базовый». Дается кредит в долларах США на 100% стоимости приобретаемого жилья. Процентная ставка от 10,5% годовых. Досрочное погашение кредита возможно через 6 месяцев. За это время свое старое жилье вы продаете и целиком или частично расплачиваетесь. Кредит дается на 20 лет.

Русский Ипотечный Банк совсем недавно ввел программу «Новые метры». Минимальный первоначальный взнос – 10%. Но в первые 6 месяцев никаких выплат от вас не потребуется. За это время вы продаете «кровную» недвижимость и переезжаете в новую квартиру. Кредит дается под залог приобретаемого жилья под 12% годовых. Срок кредитования – до 20 лет.