Колхоз городского типа

Заместитель руководителя департамента ЖКХ столицы Андрей Широков предупредил недавно: «Скоро правительство Москвы вообще ни за что отвечать не будет. Собственники жилья сами будут заботиться и о подготовке к зиме, и об отоплении». Речь идет о том, что с 1 марта ТСЖ должны стать едва ли не повсеместными – 70% жилья в столице приватизировано. В новостройках сами застройщики автоматически образуют из новоселов товарищества, а затем передают их в ведение своих управляющих компаний (УК). Правда, стоимость их услуг, особенно во время переезда, бывает так высока, что жители впадают в панику: вроде еще и услугами не попользовались, а деньги плати. Спорить здесь бесполезно: в руководство «товарищества» чужих застройщики не допускают. Кроме того, в договор, который обязательно заключается между УК и собственниками, могут быть включены общие статьи расходов, например, проведение ремонта. Проверить правильность использования выделенных на эти цели средств практически невозможно, а платить придется.

По сведениям «НИ», в среднем услуги управляющих в типовых панельных домах оцениваются в 7 руб. за кв.м ежемесячно. Несложно посчитать, что владельцу средней «трешки» общей площадью в 70 кв.м придется каждый месяц дополнительно раскошелиться рублей на 500. Эта сумма включает услуги бухгалтера, инженерного и технического персонала (электрики, сантехники, плотники), уборку мусора. В сервис входят и обслуживание субподрядными организациями, ответственными за эксплуатацию лифта, системы пожаротушения. В домах класса «люкс» и «бизнес» к этому списку прибавляются охрана, уборка территории вокруг здания и даже еженедельная замена ковриков. Стоимость услуг возрастает здесь уже до 1–2 долл. за кв.м. Коммунальные платежи – воду, телефон, электричество – жильцы, разумеется, оплачивают отдельно.

Загонять нас в городские колхозы предписывает Жилищный кодекс, где в разделе VIII «Управление многоквартирными домами» черным по белому записано: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом». Варианта три: все в доме делать исключительно своими силами, создать товарищество или кооператив, нанять управляющую организацию (не путать с управляющими компаниями, занимающимися инвестированием личных сбережений в ценные бумаги). К весне будущего года дело ограничится только приватизированными квартирами, а к 2010 году в управление частным компаниям передадут и муниципальное жилье.

На пути жилищной коллективизации есть серьезное препятствие – психология россиянина. «Российский многоквартирный дом сегодня представляет собой конгломерат разнородных собственников и нанимателей, которые, как показывает практика, не способны объединиться для совместного владения и управления», – убежден научный сотрудник Института проблем управления РАН Сергей Глазунов. Руководитель сектора Института экономики города Татьяна Лыкова не видит иного выхода, как создание инициативной группы из жильцов. «Управляющим компаниям лучше иметь дело с инициативной группой. Поэтому ТСЖ должны выбрать правление, которое будет заключать договор и согласовывать цены, что является самым сложным, а также проверять отчетность», – сказала она «НИ».

Теоретически все это можно и не далать. Если пойти по этому пути, за несознательных жильцов все сделают органы местной власти. Они и ТСЖ организуют, и председателя найдут, и управляющую организацию выделят, и цены за содержание и эксплуатацию жилья установят, и страховщика за руку приведут, и к банкиру направят. Владельцам же жилплощади останется только открыть кошельки. Причем довольно широко. Конечно, с директивным решением можно не согласиться, но тогда останется самим взять метлу в руки.

Допустим, ТСЖ все же создано самостоятельно. Перед ним встает безальтернативная проблема найма управляющего по контракту. Ныне действующие дирекции единого заказчика признаны неэффективными. Так что не ровен час, их продадут с молотка или ликвидируют. Как говорят информированные граждане, сегодня на рынке работает уже несколько десятков управляющих компаний. Их осталось только найти, поскольку открытой информации нет, хотя, по мнению Татьяны Лыковой, представители УК должны буквально бегать за гражданами, предлагая свои услуги.

Логично было бы предположить, что в префектурах округов должен быть список зарегистрированных управляющих. Увы, попытки навести справки о них потерпели фиаско. Секретари гоняли корреспондента «НИ» по кабинетам и управлениям и, наконец, отправили в управу. Здесь, не задумываясь, продиктовали телефоны трех организаций. Как вскоре выяснилось, ими оказались подрядчики, работающие по договору все с той же ДЕЗ, к УК не имеющие ровным счетом никакого отношения.

Кстати, ни одна УК не согласится сотрудничать, если ей не предъявят страховой полис на обслуживаемый дом. Ну а если в доме давно не было капитального ремонта, то на эти цели придется занимать деньги у банка. А потом выплачивать проценты. Кстати, страховую компанию, а также банк, который будет кредитовать ремонтные и прочие работы, тоже надо еще выбрать коллегиально или делегировать свои полномочия управдому.

И в заключение о сроках. Правительство России пока не утвердило правила проведения открытых конкурсов УК. Они ожидаются только к концу этого года. Кроме того, каждый субъект Федерации должен разработать свой механизм реализации положений ЖК. Например, московская мэрия в настоящее время пишет «Методическое пособие к проведению собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления». «Учебник» содержит перечни работающих на территориях управляющих и обслуживающих компаний и сведения о них (стоимость услуг, кадровый состав, техника), порядок оформления документации собрания (регистрация, протокол, доверенности, бюллетени для голосования). Есть в нем и единая форма договора управления (его содержание, согласование условий, заключение, расторжение), перечень технической документации, передаваемой управляющей организации, методика составления сметы.

В принципе такое пособие должно быть у каждого гражданина на руках уже сейчас. Потому что если его закончат к концу года, то за оставшиеся до часа «Х» – 1 марта 2006 года – полтора месяца (в новогодние праздники, понятно, реформой заниматься никто не будет) организовать и провести собрания, оформить их результаты в 39 тыс. жилых зданиях будет физически невозможно. Но в мэрии спокойны: «Обязанность проведения собраний в домах, где нет организаций жильцов (ТСЖ, ЖСК), ляжет на управы и префектуру, и они уложатся в сроки».