Новоселье по ипотеке

LIBOR+8%, LIBOR+9% и т.д. Выгодно это или нет, каждый решает сам. Фактически стоимость кредита может оказаться примерно той же, что и при твердой ставке – 11–14%. Разница может составлять десятые доли процента, но они-то и важны: суммы на кону солидные, так что речь может идти о приобретении или потере от нескольких сотен до десятков тысяч долларов в год. Те, кто уже привык отслеживать динамику мировых финансовых рынков, находятся в лучшем положении: он может пойти за кредитом в момент обвала ставки LIBOR и прилично на этом сэкономить. Правда, ставка может и взять устойчивый тренд на повышение. По прогнозам экспертов, такое вполне вероятно – политика США направлена сейчас на укрепление доллара.



С надеждой на лето

Средний срок ипотечного кредитования по России сегодня 10 лет, максимальный – 27 лет. Еще несколько лет назад такие кредиты выдавали не больше, чем на 3–5 лет. Так что рынок явно поворачивается к заемщику. Как правило, заемщики стремятся погасить кредит пораньше, за 6–7 лет – жить в долг никому не нравится. Банкам это невыгодно: чем меньше пользуются его деньгами, тем меньше банковский доход. Поэтому, чтобы компенсировать возможные «убытки», некоторые банки вводят штрафы за досрочное погашение кредитов.

Пожалуй, главным препятствием на пути к получению ипотечного кредита служит первый взнос. Это сумма, которую нужно внести уже при получении кредита. Как правило, это 15–30% от общей стоимости жилья. Некоторые кредиторы предлагают молодым семьям заплатить взнос даже меньше 10%. Однако чаще всего, если взнос меньше 30%, банки устанавливают повышенную процентную ставку, иногда в полтора раза большую. Она действует до тех пор, пока заемщик не выплатит те же 30%.

Тем не менее есть основания предполагать, что процент первоначального взноса постепенно будет уменьшаться, а сумма, которую может выдать банк в качестве кредита, увеличиваться. Связано это с тем, что действующие с недавнего времени законы, касающиеся рынка жилья, создают неплохие условия для страхования ипотечного кредитования.

По сведениям «НИ», соответствующие масштабные программы разрабатывают сейчас сразу несколько крупных страховых компаний. И если все пойдет нормально, заработать они могут уже в этом году. Оптимисты говорят, что пилотные проекты ипотечного страхования могут появиться на рынке уже ближайшим летом. Если это случится, банк сможет застраховать до 20% общей суммы кредита. Для заемщика это означает, что на руках в качестве первого взноса надо будет иметь не 30% стоимости жилья, а 10%. Если речь идет о квартире ценой, скажем, в 80 тыс. долларов, накопить 8 тыс., конечно, легче, чем 24 тыс.

К тому же, как полагают специалисты, ипотечное страхование благотворно повлияет и на процентные ставки. Они, конечно, не опустятся сразу до уровня американских или европейских, но и снижение годовых на 1–2% в этом деле – немалое подспорье для тех, кому за квартиру платить и платить лет эдак двадцать.



Дорогие издержки

Первый взнос – это еще не все деньги, которыми надо запастись. Заемщику еще предстоит понести дополнительные расходы, которые составляют 4–7% от суммы кредита.

К допрасходам относится в первую очередь плата за оценку стоимости предмета залога, то есть квартиры (100–200 долларов). Кроме того, предстоит застраховать: риск утраты права собственности, жизни и трудоспособности заемщика, риск порчи и нанесения ущерба. Все это вместе тянет примерно на 1,5% от суммы кредитового остатка в год плюс 10%. Правда, вступившие в силу жилищные законы все же уменьшили траты заемщика. Стало необязательным нотариальное заверение ипотечной сделки – а это 1,5% от суммы сделки. При стоимости квартиры, скажем, в 100 тыс. долларов – то 1,5 тыс. долларов. За государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки в прошлом году надо было платить 2,2 тыс. руб., а теперь – 500 руб.

Придется заплатить и банку: за рассмотрение заявления-анкеты клиента (30–65 долларов), за аренду индивидуального сейфа (60–80 долларов), определяемый индивидуально сбор за открытие и ведение ссудного счета (0,5–2% от суммы кредита, но не менее 200 долларов США), за определение подлинности денежных купюр при первоначальном взносе (0,1% от проверяемой суммы), комиссия за предоставление кредита (0,5–1% от суммы кредита, но не менее 350 и не более 1500 долларов).



Кому сегодня нужна ипотека

Основные клиенты ипотечных банков сегодня – это граждане в возрасте 25–35 лет. Это тот самый состоявшийся средний класс, достигший определенного профессионального и социального статуса и имеющий приличные ежемесячные доходы. Обобщенный портрет сегодняшних российских заемщиков таков. Это граждане с зарплатой от 24 до 100 тыс. руб. в месяц. Обычно они работают в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо на крупных производственных предприятиях. Большинство – офисные работники. Как правило, заемщики женаты или замужем, но детей не имеют.

Расширится ли этот достаточно узкий в России круг или нет – это едва ли не самая популярная тема «круглых столов» участников рынка недвижимости в последние месяцы. Парадокс в том, что все стороны заинтересованы в росте рынка ипотеки: банки получат дополнительную клиентуру, риелторы – новых покупателей жилья, а у граждан появится возможность улучшить жилищные условия за 400–500 долларов в месяц. Пока дело если и движется, то явно медленнее, чем хотелось бы всем. Вся надежда на «ипотечные» законы, которые недавно вступили в силу.