"Городские землевладельцы": как сделать новую квартиру в старом доме

Людмила Бутузова, «Новые Известия»

- Валерий Николаевич, откуда такое название - Ассоциация «Городских землевладельцев»? Считается, что у нас в Москве один владелец земли – мэрия. Она продает участки, перепрофилирует, увеличивает территорию столицы аж до Калуги, сгоняет людей с насиженного места, сносит, что хочет и строит, где хочет…

- Да не шутите вы так! Нет в Москве никакого «единоначалия» на землю – это легенда, выгодная чиновникам. Каждый из нас, имеющий недвижимость в столице – пусть даже самую крошечную, является собственником и кусочка земли, на котором расположена эта недвижимость. Это и закон, и аксиома, ведь ваш дом, ваша квартира не висят в воздухе, они стоят на земле, которую вы приватизировали или купили одновременно с квартирой. И все – от мэра до Господа Бога – обязаны с этим считаться. До революции, если помните историю, было два "сословия" – городские и сельские землевладельцы, уважаемые и авторитетные люди. Собственники недвижимости, опора державы. Советская власть ликвидировала собственность, за 70 лет мы вообще лишились понимания, что это такое. Пришло время возобновить традицию.

Три года назад в Москве жители начали создавать ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В основном, на базе пятиэтажек. Далеко не все москвичи десятилетиями сидят и ждут подарка от властей в виде дополнительных и улучшенных квадратных метров. Люди хотят нормально жить не завтра, а здесь и сейчас и готовы ради этого пошевелиться. Организация ЖСК – первый шаг. Никакой новизны в этом нет. Вспомните советское время, когда по всей стране создавались кооперативы, учителя, врачи, актеры объединялись и сами, по выходным, после работы строили себе жилье. В одной Москве было построено 1200 кооперативных домов, в Советском Союзе хозспособом возведено 10-12% жилого фонда.

Реконструкция собственного дома еще проще для людей. Тогда строили на пустом месте, с нуля, а сейчас все есть – свет, газ, вода, коммуникации, главное есть дом – надстраивай этажи, обстраивай лоджиями, делай перепланировку,– да все, что хочешь и что позволяют технические условия, чтобы у каждого получилась просторная и комфортная квартира. Именно для этого москвичи и организовывают ЖСК. На сегодняшний день их в столице уже 20. Но пробиваться поодиночке не так-то просто, повторять одни и те же ошибки – попусту тратить нервы и время. Стало понятно, что нужна Ассоциация – хотя бы для того, чтобы действовать сообща, иметь солидное представительство для решения вопросов в органах власти - с той же землей, например.

- Сколько надо заплатить жильцам хрущевок для входа в Ассоциацию?

- «Городские землевладельцы» - некоммерческая организация, взносов нет, участие добровольное. Принимаем всех, кто заинтересован в реконструкции пятиэтажек и готов поддержать этот социальный проект.

- Минуточку! А почему вы называете этот проект социальным? Все знают, что без коммерческой составляющей ни одно дело с места не движется. Люди всегда чувствуют подвох, боятся, что он обернется против них.

- Коммерция присутствует. Где-то надо брать деньги, чтобы оплачивать работу архитекторов, проектировщиков, строителей, покупать стройматериалы. Для этого над пятиэтажкой и надстраивается еще четыре этажа. «Верхние» квартиры ЖСК продает по коммерческим ценам (на сегодня это больше 200 000 рублей, а в центре так и все 300 000 за квадратный метр) и тем самым окупает расходы на полную реконструкцию дома. А поскольку старая часть здания тоже расширяется по всему периметру (без этого невозможно надстроить верхнюю часть) и обустраивается утепленными лоджиями, каждая квартира получает дополнительно от 20 до 60 квадратных метров жилой площади. И это совершенно бесплатно для людей. Ну, если хотите, считайте это платой за доставленные неудобства – стройку придется терпеть 8-9 месяцев. Кроме того, на верхних этажах члены ЖСК могут купить себе вторую квартиру не за 200 000 рублей квадрат, а по себестоимости строительства - 86 000 рублей за квадратный метр. Можно при таких условиях считать реконструкцию социальным проектом? Я думаю: да.

- Фантастика!

- Это мировая практика. Во всех нормальных странах люди сами заботятся о своем жилище, дружат с экономикой. Она начинается с элементарного умения считать. Реконструируемый дом обходится хозяину на 50% дешевле, чем построенный заново. Плюс к этому появляются дополнительные жилые площади, современные коммуникации, которые позволяют экономить на отоплении квартир, на горячей воде, даже на электричестве. У нас в московских пятиэтажках при реконструкции освобождаются еще и подвалы – по 300 квадратных метров в каждом доме. Там уже просто не нужны нагромождения устаревших труб, кабелей, проводов - современные коммуникации компактны и не требуют столько места. Подвал очищается, благоустраивается, его можно сдавать в аренду. При нынешних ценах на аренду, этих денег хватит для оплаты коммунальных услуг в каждой квартире, до конца жизни.

Да, у нас к этому не привыкли, нет опыта, нет практики. Но ведь никто и не заставляет самих жильцов месить бетон, таскать кирпичи. Во всем мире реконструкцией занимаются специалисты. А мы, что – пойдем своим путем? – Взвалим на председателя ЖСК архитектуру, экспертизу, межевание, строительство и кучу других технических процессов, которые не под силу общественнику? Лучше и не начинать…. Опять сошлюсь на мировой опыт: люди приглашают архитектора – главного человека в этом деле, он подбирает специалистов и они проходят все ступени реконструкции от и до. За ЖСК – контроль за каждым пунктом договора.

Предупреждаю вопрос: где взять этих специалистов ? В Ассоциации «Городских землевладельцев». Организация объединяет не только ЖСК, вступают все, кто «болен» темой реконструкции - архитекторы, проектировщики, небольшие строительные компании, которых монстры стройиндустрии буквально выдавливают с рынка, здесь же «Городская реконструкция пятиэтажек» - старейшая, по нынешним временам, организация с большим опытом по расселению коммунальных квартир и с собственным сайтом, где поэтапно расписан весь ликбез: с чего начинать создание ЖСК, как проводить собрание жильцов, какой проект реконструкции выбрать для своего дома, какие документы собирать на утверждение в органах власти и, в конце концов, как избежать мошенничества и надувательства. Страховка есть – попечительский совет Ассоциции, куда входят и могут войти представители власти из префектур и управ, муниципальные депутаты, любой другой авторитет, которому люди доверяют.

- Получается, что реконструкция может оставить стройкомплекс Москвы без хлеба с маслом? Уж очень большая разница: 200 тысяч за квадрат в новостройке и 86 тысяч в обжитом месте плюс бесплатное расширение старой квартиры на целую комнату. Не думаю, что строительному лобби понравится такая конкуренция…

- Сопротивление яростное – просто не могу подобрать другого слова. Борьба за реконструкцию устаревших зданий началась не вчера, когда грянул гром с тотальным сносом и людям понадобилась альтернатива. Группа московских архитекторов, несогласная с политикой высотного домостроения, особенно в старой части столицы, продвигает эту идею лет двадцать. При мэре Лужкове, вроде бы, наметилось потепление, он согласился, что нецелесообразно крушить и вывозить в отвал крепкие дома со сроком службы 100-150 лет, а вот облагородить их, наполнить современным комфортом –можно. Архитектору Алексею Кротову разрешили поэкспериментировать с пятиэтажкой на Химкинском бульваре. Результат, что называется, превзошел ожидания. Лужков загорелся, дал задание проектным институтам обследовать техническое состояние хрущевок, в Москве прошел конкурс на лучший архитектурный проект, выбраны 400 домов, где все это можно было воплотить в короткие сроки. Но не сложилось, реконструкцию отодвинули как дело мелкое и неприбыльное. Кому-то из архитекторов удалось пробить несколько проектов в регионах, кто-то уехал за границу и занимается реконструкцией малоэтажного жилья там - как специалисты они очень востребованы.

-Московская власть, уже поменявшаяся, осталась в той же колее: зачем мелочиться на реконструкции хрущевок, если на их месте можно построить четыре высотки и решить жилищные проблемы. Другой вопрос – для кого?

- Давайте не будем углубляться в эту тему, все уже поняли, для кого строят дорогие и ненужные москвичам скворечники. У вас в Ассоциации 20 ЖСК, которые твердо намерены пойти на реконструкцию. Насколько я знаю, жители пятиэтажек на 1-ом Войковском проезде, 16, корп. 3, на Чусовской, 4 и на Каперника, 21 полностью, 100 %, проголосовали против сноса, за модернизацию своих домов. Есть сведения, что из 125 московских районов, три - Арбат, Якиманка, Хамовники - отстояли свои права, у них сноса пока не будет. Но вряд ли можно рассчитывать, что от центра отстали навсегда. Они могут пойти на реконструкцию, чтобы обезопасить свое жилье в будущем?

- Мы на это очень рассчитываем. Во-первых, нельзя давить центр столицы небоскребами, инородные они тут, как и дома-книжки на Калининском проспекте, чуждые архитектурной природе Москвы. Во-вторых, нам в Ассоциации очень нужны активные, образованные люди, чтобы продвигать саму идею реконструкции зданий и, как альтернативу, закрепить ее на том же организационном уровне, что и реновацию, лелеемую властью.

Вот мы только что хвалились: создано 20 ЖСК, тот дом за модернизацию, и этот… А вы знаете, что за три года продвинуться дальше «протокола о намерениях» никому не удалось? Самое сложное - получить разрешительные документы, градостроительный план застройки участка (ГСПЗУ). На самом деле это 3 листочка, где написано: разрешается надстройка 4 этажей. Никаких геологических изысканий не требуется, дополнительного технического обследования – тоже, все давно есть, межевание – без проблем. Вообще нет проблем, если мэрия действительно нацелена на улучшение жилищных условий москвичей, а не на тотальный снос в интересах застройщиков. Увы, в этом приходится сомневаться. С выдачей разрешений тянут под всякими предлогами, отказывают вообще без оснований. Помните дом на Мишина, 32? Председатель ЖСК Гарри Куренков добивался разрешения на надстройку 5 этажей несколько лет! Мытарили как в известной байке: «либо ишак сдохнет, либо падишах помрет». Все остались живы, но представьте, какое надо иметь терпение, чтобы так долго противостоять этой коррупционно-бюрократической машине.

А сейчас изобретено еще одно препятствие. Прежде каждый префект имел власть и все «разрешительные» вопросы решались на уровне префектуры. При Собянине все сосредоточено в одних руках – в градостроительном земельном комитете. Он один на всю Москву, и это усложнило дело до чрезвычайности. Туда просто не пробиться, в очереди стоят такие монстры-застройщики, что наши документы могут лежать без движения годами.

Чего мы добиваемся? Разрешительные документы на реконструкцию должны делаться в упрощенной, ускоренной форме. Для этого нужен рабочий штаб – по типу того, что создан мэрией под реновацию и исключительно для того, чтобы молниеносно решать все проблемы со сносом. У реконструкторов взимопонимания с мэрией пока нет. Ничего, мы тоже упертые, будем биться. Могут отказать одному ЖСК, потрепать нервы другому, но когда за разрешением на реконструкцию приходят 20-30-60 пятиэтажек, всех не завернешь, это будет слишком подозрительно. Не думаю, что кому-то надо специально разозлить несколько сотен тысяч москвичей.

- Не хочется задавать этот вопрос, но боюсь, массовой поддержки реконструкция пятиэтажек может не получить. При всей привлекательности и выгодности предложения далеко не все захотят принимать на себя дополнительные хлопоты, тратить время и нервы. Со сносом все проще: переехал из одной двушки в другую, а если еще с кухней побольше да в том же районе, - то и все, свободен, голова не болит.

- А я ведь тоже не против сноса. У меня квартира на улице Героев Панфиловцев, 2, в пятиэтажке-сосиске на 8 подъездов и 160 квартир. Из них четыре десятка неприватизированных, несколько коммуналок, люди живут так по 30 лет, вымотаны до предела. Если бы за счет реновации их расселили, всем дали квартиры - я был бы только рад. Но ведь этого не будет, закон предполагает равнозначное жилье – метр в метр, значит, опять у людей будет та же коммуналка, только новая.

Надо понимать, что и со сносом не все так просто. Через месяц, через полгода никого не снесут, как некоторые надеются. Районы ближе к центру, возможно, расселят побыстрее, но вообще-то программа реновации рассчитана на тридцать-сорок лет. Непонятно, почему люди не обращают на это внимания. Многое будет зависеть от состояния экономики, от политических факторов, от перемены взглядов на градостроительную политику, наконец. Когда снос дойдет, к примеру, до нашей Сходни, предугадать сложно. И что, также жить в тесноте, в неуюте, ненавидеть свою квартиру, относиться к ней по-хамски, как к временному жилью? Да у вас здесь уже дети и внуки выросли, вы сами состарились и сколько еще ждать?

Проводим в своем доме собрание. За реконструкцию. Объясняем, сколько она продлится, что в результате люди получат, какие перспективы у тех, кто в коммуналках. Им – везуха: по однокомнатной квартире 35 кв.м на верхних этажах и лоджия вкруговую в общей сложности метров по сорок каждому. У несчастных слезы на глазах, настроение на собрании улучшается: надо создавать ЖСК, готовить документы. И тут, как это бывает везде и всегда, встает какая-нибудь тетя с зычным голосом: «А я против! Вас обманут, обведут вокруг пальца. Не соглашайтесь! Я вообще не хочу, чтобы у меня под окном была стройка». Ну, Господь ей навстречу! Живет одна, в трехкомнатной квартире, места ей хватает. Вокруг мерещатся мошенники. Собрание уже как загипнотизированное. Хотя все знают, что за реконструкцию нашего дома берется архитектор Алексей Кротов, знакомы с ним, его модернизированный дом напротив нашего, все по сто раз там бывали, завидовали. Но… молчат, думают. В итоге додумываются до того, чтобы избрать совет дома во главе с этой говорливой тетей. Что за орган? Зачем, если он ничего не решает, а только будет советоваться между собой? Какой толк от пенсионерки во главе, если она даже не знает, что такое брать на себя ответственность, не разбирается в документации и не хочет этого делать, потому что загодя уверена – «это все вранье».

Работа с людьми очень трудная, всегда есть опасность утопить хорошее дело в агрессивной и бесплодной говорильне. Но тут уж каждый будет выбирать для себя: либо базарить, либо строить.