Застройщики падают в демографическую яму

Если кто-то хочет знать, как выглядит начало демографической ямы, то вот вам графики, - пишет в ЖЖ блогер Дмитрий Маслов.

Выше приведено число рождений в России по годам в сравнении за последние три года. Отчетливо видна точка, где начался спад - конец 2016 года - и далее планомерный тренд вниз (каждый следующий год по всем месяцам лежит строго ниже предыдущего).

Иными словами, снижение рождаемости - не какой-нибудь случайный выброс, а мощное движение вниз, вернее только его первая стадия.

О демографической яме специалисты знали давно, и было много разговоров на тему того, что всплеск рождаемости в начале 2010-х годов связан не с «мудрой» политикой властей (несомненно, можно говорить и о бесполезности материнского капитала, по крайней мере, с точки зрения стимулирования деторождений), а лишь с тем, что увеличилось количество женщин репродуктивного возраста (рожденных в 80-х). По мере того, как поколение 80-х будет выходить из репродуктивного возраста, будут проваливаться и демографические показатели.

Сейчас один в один повторяется история конца советского периода, когда рождаемость неумолимо падала (вопреки стереотипному мнению снижение началось не в 1991 году, а раньше - в 1988-1989), и, в конечном счете, рухнула почти в два раза. А всего снижение продолжалось более 10 лет.

Прогнозировать как будет на этот раз – легко. Даже убийственно легко. Демография это не курс рубля и не цены на нефть: демографические показатели меняются крайне медленно, но именно поэтому они легко поддаются анализу. Большая часть сведений вообще известна заранее – например, зная количество рождений в определенный период, не составит труда высчитать, сколько людей каждой возрастной группы будет жить в стране через некоторое время в будущем.

Статистические ведомства хорошо знают об этом, но, видимо по политическим соображениям, сильно преуменьшают размер беды, с которой столкнется Россия.

Например, Росстат прогнозирует снижение рождений в 2019 году менее чем на 2%. И это при том, что численность самой важной с точки зрения деторождения группы женщин (от 25 до 29 лет) упадет на 7%, а количество браков (хороший опережающий показатель для прогнозирования рождаемости на следующий год) уже упало в 2018 году на 8%!

Какое это имеет отношение к рынку жилой недвижимости? Помимо косвенного экономического воздействия это важно тем, что снижается заинтересованность в покупке и расширении площади у молодых семей.

Спрос на рынке жилой недвижимости формирует преимущественно группы населения от 20 до 40 лет, причем двояким образом.

От 20 до 25 лет - в основном формируя спрос на аренду.

От 26 до 40 лет – в основном через спрос на покупку.

Те, кто моложе – почти не влияют на рынок в силу того, что живут с родителями; те, кто старше – влияют ограниченно в силу нежелания или отсутствия денег. Чаще всего люди старшего возраста либо решили свои жилищные проблемы, либо отказались от активных действий по причине смены приоритетов.

Основной спрос на покупку концентрируется в группе от 26 до 40. Почему, ответ лежит на поверхности. Именно этот возраст – период формирования семей и рождения детей. Работают простейшие инстинкты – «завел семью, свил гнездышко» или наоборот «свил гнездышко, завел семью». Причем инстинкт работает даже в том случае, если планов на семью и детей нет (например, многие незамужние женщины без детей возрастом 30+ также склонны к покупке недвижимости).

Помимо этого, людям, которые заводят семью (в отличие от других групп населения), сложнее всего отложить покупку недвижимости – чаще всего они просто вынуждены всеми правдами и неправдами покупать жилье, даже если приходится влезать в долги. Большинство «ипотечников» - молодые семейные люди (в этом также легко убедиться, если обратить внимание, кто адресат рекламы квартир и ипотечного кредитования).

Есть и еще одна причина, почему покупатели жилья - люди в основном относительно молодые (но не юные). 20-30-летние играют весьма заметную роль на рынке труда, причем для России это особенно справедливо. Во многих европейских странах люди предпенсионного возраста зарабатывают лучше молодежи, но в России это не так. Наиболее престижные (и высокооплачиваемые) должности в новой экономике (связанные с информационными технологиями) и в секторе услуг захватила молодежь. Люди старшего возраста часто не имеют навыков работы в современных условиях. Известно, что работодатели неохотно принимают сотрудников старше 40 лет, считая, что они плохо обучаемые и негибкие. Даже после 30 сложно устроиться в престижную компанию, если до этого ты не работал в другой престижной компании.

Итак, спрос на жилье в России находится в тесной зависимости от количества людей в группе от 20 до 40. Когда мы уясним этот простой факт, дальнейший ход мысли относительно влияния демографии на рынок жилой недвижимости станет понятным.

Бум 2000-х и 2010-х в России был связан не только с потоком нефтедолларов, но и с ростом группы 20-30-летних. Для рынка недвижимости влияние было двояким – через бум в экономике (больше трудоспособного населения) и через бум в спросе (больше желающих покупать или арендовать). Таким образом, под хорошими показателями продаж квартир все последние годы был заложен крепкий фундамент в виде благоприятной демографической структуры.

Но по мере ухудшения демографии, фундамент начинает покрываться трещинами и вместе с ним недвижимость тоже рискует провалиться в демографическую яму. Избежать ямы невозможно. Сокращение рождаемости, начавшееся в 2016 году и которое продлится минимум десятилетие, неизбежно приведет к снижению спроса на жилье.