Экономику не обманешь! Низкая цена ипотеки возможна только при высоком уровне жизни

Недавно Путин объявил, что у России появилась уникальная возможность решить наконец «квартирный вопрос». На самом деле, это не так, никакой возможности у страны не появилось и в ближайшее время не появится. Именно об этом пишет в своем канале экономист Дмитрий Прокофьев, доходчиво объясняя, что без роста благосостояния россиян качественного жилья в стране не будет:

«Квартирный вопрос действительно оказался сложнейшим вопросом экономического развития России в 20 веке. Советская власть с ним так и не справилась. Товарищ Ленин обещал обеспечить рабочих квартирами к 1938 году. Через год после намеченного срока товарищ Сталин объяснил, что решению квартирного вопроса помешали вредители, поэтому отдельного жилья гражданам следует ожидать к 1959 году. В 1961м квартиры обещали после построения коммунизма, то есть в 1980–м году.

В 1985 году коммунизма уже не обещали — в отличие от квартир, срок раздачи которых передвинулся на 2000 год. Сейчас вместо коммунизма есть ипотечный кредит. Но комфортное жилье по–прежнему остается под вопросом.

Почему так вышло? История это давняя, квартирный вопрос в РФ стал производной от практики построения социализма в отдельно взятой стране.

До революции в России ведь не было достаточного числа городов в современном смысле слова. Были столицы - Москва и Петербург, спроектированный голландцами и построенный сначала итальянцами, а потом французами, немцами и их русскими выучениками. Была Одесса, порт, организованный французами. Были европейские города - «большие» Киев и Варшава, «маленькие» – Рига и Ревель. А в остальной России были рабочие слободы около заводов, торговые ярмарки со складами, военные крепости, поселки при железнодорожных станциях и переправах… но только не города как места вольного жительства свободных профессионалов – ремесленников, торговцев и грамотеев. Такой город на Руси был, назывался он Новгород, но грозный царь московитов Иван его разорил, а жителей вырезал.

То, что мы в России называем «городами», приказал построить товарищ Сталин. Сталинская урбанистика была такая – вот жилая зона, вот производственная зона, между ними – тракт, по которому надо прогнать колонны – утром из жилой зоны в производственную зону, вечером - из производственной в жилую.

По соседству с жилой зоной надо построить городок для охраны, поближе к производственной зоне – лагерное управление. Рядом с городком охраны можно соорудить «дом культуры» – чтобы найти занятие женам среднего командного состава. На отшибе –особняки для начальства, – чтобы рабочие не видели, а охрана не завидовала. Новый район – это новая жилая зона, с единственным выходом на тот же тракт, ведущий в зону производственную.

Поскольку строительство жилья шло по категории «издержки социалистического производства», оно строилось так, чтобы в нем нельзя было «жить» - в том смысле, в каком мы понимаем это слово сейчас. Там можно было спать и принимать пищу. А другого и не было нужно – работай от темноты до темноты с единственным выходным, и к воскресенью сил останется столько, чтобы отлежаться на койке перед началом следующей ударной недели. Из этого правила, понятно, были исключения - но в целом человек в сталинском городе рассматривался как производственная единица, приложение к «машине для работы» и «машине для жилья». Кого такое отношение не устраивало, мог оставаться в колхозе или получить спальное место в заполярном бараке.

Из этой практики градостроения выбивались две столицы - Москва и Ленинград. Но тут была своя специфика - во-первых, здесь имелось жилье, построенное исходя из совершенно других принципов, а во-вторых политика требовала более высокого качества жизни в столицах.

А когда товарищ Сталин закончился, оказалось, что с его градостроением сделать уже ничего нельзя – пришлось бы сносить всю организационную и производственную инфраструктуру. Поэтому у нас в городах нет улиц, которые можно перейти без напряжения – есть поля, по которым проложены хайвеи для транспорта (бывшие тракты), по соседству с этими хайвеями стоят «комбинаты для жилья» – многоэтажные комплексы. Но по- другому и не получится – нигде, кроме больших городов, в России жить, по современным стандартам нельзя. А обеспечить приемлемую стоимость жилья в больших городах в наших условиях получается только в домах–муравейниках.

Есть ведь и еще одна особенность у нынешней российской жилищной политики. Начальники постоянно говорят - надо обеспечить возможность дешевой ипотеки, чтобы «люди могли купить квартиру»!

Да кто же им объяснит когда-нибудь, что «дешевизна ипотеки», все эти «два процента, как в Европе» - это обратная производная от высоких доходов людей!

Ипотека дешева там, где высоки доходы потенциальных покупателей жилья!

Как это работает? Просто.

Высокий уровень доходов дает человеку свободу в выборе жилья - он может его просто снимать. Девелопер, планирующий продавать квартиры (и банк, который его кредитует), учитывает, что никакие кабальные условия ипотеки с «обеспеченным» человеком не прокатывают - связавшись с покупкой жилья, он должен иметь очевидный выигрыш, по сравнению с тем, что он снимает. Либо в цене сделки, либо в качестве жилья. Ликвидность жилья, качество, инфраструктура - мотивация застройщика обеспечивать все эти штуки растет вместе с ростом доходов людей, а не со снижением процента по ипотеке. Кроме того, рост доходов - это рост конкуренции среди застройщиков, а такая конкуренция работает на снижение цены.

Кроме того, высокие доходы покупателей жилья - это низкие риски неплатежей, а значит, снижение процента по ипотеке. Плюс гарантии прав человека и социальные гарантии - если банк знает, что потеряв работу, человек сможет продолжать платежи, а не скатится на дно - он не будет задирать процент.

И доступная и качественная система здравоохранения работает на снижение процента ипотеки! Если девелопер и застройщик знают, что заболевший человек не будет «собирать на лечение смсками», а получит нормальную помощь, они тоже не будут поднимать процент по ипотеке.

Это уж не говоря о стоимости человеческой жизни - там, где инвалидность на производстве или в результате несчастного случая по вине корпорации, делает человека миллионером - там будет дешевая ипотека - в нее не надо будет закладывать эти риски. И рост продолжительности жизни - минус к проценту ипотеки (надо объяснять, почему, или уже понятно?)

Начальник может сколько угодно стучать ручкой по столу, требуя снизить стоимость ипотеки - пока у людей нет денег, а их права не защищены - ипотека будет оставаться дорогой, и даже принудительное снижение ставки обернется повышением цены жилья, просто в другой форме.

Например, абсолютное большинство российских квартир, которые строятся и продаются сейчас - это студии и «однушки». Все правильно - их можно больше напихать в комплекс и их стоимость можно быстрее выплатить. Это классическое жилье «для бедных», которые могут там только спать, а остальное время вынуждены проводить где-то на работе.

И все это жилье на выселках, за городскими окраинами - это тоже, на самом деле, дорого, только это «дорого» «выражается в дополнительных двух-трех часах «на дорогу до работы», необходимостью иметь автомобиль, и так далее.

Ну не обманешь ты экономику!

Цена ипотеки (как и любых других обязательных расходов) - это обратная производная от уровня доходов, и уровня жизни. Не наоборот. Выше доходы - ниже цена ипотеки, ниже ее доля в расходах. А пытаться искусственно «понизить стоимость ипотеки» - это все равно, как если вместо того, чтобы лечиться, стучать по термометру «сбивая» температуру...»

***

Журналист Павел Пряников так комментирует этот материал:

«Я нередко пишу с оптимизмом, что снижение ключевой ставки ЦБ потянет вниз ставки ипотеки, и вместе с этим спасёт строительную отрасль. Так и есть. Дешёвая ипотека поддерживает на плаву девелоперов, без неё, со ставками кредита в 10-12%, как ранее, мы бы увидели обвал отрасли процентов на 20-25.

А только в одной Московской агломерации в жилищном строительстве и смежных с ним областях занято 1 млн. человек. Разрушение строительной отрасли повлекло бы за собой сотни тысяч новых безработных, сокращение местных бюджетов на десятки, если не сотни миллиардов долларов (продажи новостроек в Московской агломерации – это 1-1,5 трлн. руб. в год)

Но без роста доходов дешёвая ипотека способна плодить только человейники в чистом поле. Средняя площадь новой квартиры в России и так за последние 10 лет упала на 10-12 кв. м. А средняя этажность новостройки выросла на 2-3 этажа. На рынке появилось вообще квази-жильё – например, в этом году в Москве начали продаваться квартиры по 10 кв. м.

У растущей ипотеки при стагнации и тем более падении реальных доходов возникает другая проблема: из бюджета домохозяйств изымается всё больше денег, и другие траты им приходится сокращать («если в одном сосуде прибыло, то в другом убыло»). В такой ситуации ипотека подавляет траты домохозяйств на туризм, здоровье, образование и т.д.

В другом своём канале я уже приводил соцопрос, о каком жилье мечтают россияне. 66% из них – о собственном доме, а идеалом они видят 30-35 кв. м на человека (жильё в 90-100 кв. м на стандартную семью из 3-х человек). Это аналог американского и канадского расселения.

Но при медианных зарплатах в стране на уровне $450-500 мечты о собственном доме так и останутся мечтами. Рынок им может предложить только человейник из расчёта 15-20 кв. м на человека (в Москве в среднем на одного человека приходится 19 кв. м жилья). Возможно, при ипотеке в 2% это будет 22-23 кв. м, но даже при таком фантастическом варианте это не улучшит качество городской среды в России и не приблизит россиян к их мечте...»