Реновации на распутье: то ли ломать, то ли модернизировать

Людмила Бутузова

Об этом на онлайн-конференции заявил старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов. Данные аналитического хаба свидетельствуют: 40,3% людей в Москве хотят жить не выше 5-го этажа, в Петербурге – 43,2%, в городах-миллионниках – 52,3%. При этом в столице на долю тех, кто заинтересован в жизни в квартире не выше 10-го этажа, приходится еще 30%, в Петербурге – 29%, в других крупных городах – 22%.

Напротив, квартиры в высотных комплексах от 21 до 40 этажей готовы рассматривать только 3,89% москвичей, 0,65% петербуржцев и 0,85% жителей остальных российских городов. В небоскребах выше 40 этажей хотели бы жить 1,94% людей в столице, 4,52% в Петербурге и 2,29% в крупных региональных городах. По словам Ситнова, это указывает на "очевидное противоречие между потребительскими предпочтениями и распространенным в России форматом точечной застройки".

«Говорящие головы реновации – главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов и глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская – три года на всех площадках развороченной столицы убеждают горожан, что они чего-то недопонимают про плотность и высотность, - напоминает градозащитник Максим Козловский. - Посмотрим, как Юлиана выдержит вот этот удар от... Сбербанка».

Можно было бы предположить, что наезд Сбера на реновацию– всего лишь укол зонтиком в непрекращающихся дебатах о скандальной программе. Но когда к святая святых столичной мэрии подкрадывается еще и ВЭБ, через свое подконтрольное КБ "Стрелка" выдвигая реконструкцию пятиэтажек как альтернативу тотальному сносу, то закрадываются надежды, что программа реновации если и не будет дезавуирована, то хотя бы станет не такой людоедской.

Однако не будем раньше времени обольщаться. Вполне вероятно, что и Сбербанк, и ВЭБ просто спели дуэтом, чтобы подогреть убывающий интерес регионов к "великому переселению". Как раз накануне спикер Совета федерации Валентина Матвиенко предложила распространить реализуемую в Москве программу реновации жилья по всей стране. Обоснование такое: почти половину жилищного фонда в России образует советская массовая застройка. Пятиэтажки составляют 27% от всех жилых зданий в стране, а 9—16-этажные микрорайоны, построенные до конца 1980-х годов,— еще 22%. В таких домах живет более 70 млн россиян и далеко не все из них согласятся на снос.

И вот тут, на той же площадке «Коммерсанта», где Сбербанк обнародовал свое сенсационное исследование о нежелании россиян переселяться в высотки, появляется статья «Переезд без сноса. Как полюбить реновацию и остаться жить в хрущевке», где директор проектов КБ «Стрелка» Екатерина Малеева рассказывает, что снос старых домов — это лишь один из вариантов реновации. Но есть и другие способы решить проблемы устаревающего жилищного фонда.

О как!!! То, о чем "Новые Известия" писали последние три года как минимум, доказывали устами известных архитекторов Кротова и Эхина, наконец-то дошло и до знаменитой "Стрелки"!

Какие же это варианты?

Да конечно та самая реконструкция крепких пятиэтажек, - делится открытием автор, либо не подозревая, что в стране больше десяти лет существует программа "Жилище", которая дает возможность горожанам организовать модернизацию своего многоквартирного дома. Либо сознательно игнорируя тот факт, что в Москве существует программный документ по комплексной реконструкции пятиэтажного жилого фонда, разработанный архитекторами Юрием Эхиным и Алексеем Кротовым. Эта работа, детализирующая все этапы модернизации старого жилья и приведение его в соответствие с потребностями нашего времени, была в 2017 году отмечена Дипломом "Золотого сечения" Союза Архитекторов РФ. По этой модели реконструировано несколько десятков домов в Москве , в том числе пятиэтажка на Химкинском бульваре, в которой живет сам Алексей Кротов.

Если г-жа Малеева не в курсе, стоит напомнить, сколько копий было сломано в 2017 году накануне реновации за возможность не сносить, а модернизировать дома советской постройки, и сколько тысяч москвичей, решившихся на реконструкцию жилья своими силами и за счет собственных средств, пострадало из-за того, что власти Москвы и их единомышленники из того же КБ "Стрелка", и слышать не хотели об альтернативах сносу.

Ладно, кто старое помянет… Г-жа Малеева почему-то называет реконструкцию «мягкой реновацией». Не будем придираться, остановимся на подробностях – какими будут наши квартиры? Цитируем:

«Всем известны недостатки типовых квартир… Пример — типовая двухкомнатная квартира в доме серии I 464 площадью 45,1 кв. м с маленькой кухней и проходной гостиной, в которой расположение дверей не позволяет удобно расставить мебель. При реконструкции дома, оставаясь в рамках той же площади, кухню можно объединить с гостиной и превратить в комфортное пространство для общения. При этом можно отделить зону готовки при помощи раздвижной перегородки, чтобы локализовать запахи от приготовления пищи. В прихожей появится встроенный шкаф-гардеробная, дополнительные места хранения займут неиспользуемое раньше пространство гостиной. Благодаря обустройству второго стояка в квартире можно разместить два санузла: для гостей и уборки при входе и просторную ванную при спальне. Последним улучшением станет большой приставной балкон, где летом можно завтракать и проводить время».

Не забыты жильцы квартир на самых ненавистных первых этажах. «Это жилье можно превратить в самое комфортное в доме. Достаточно устроить собственный палисадник у каждой из них с отдельным выходом из квартиры. Это оградит жильцов от происходящего во дворе и создаст редкую для городских жителей возможность утром выпить кофе в собственном саду».

Отдельной главой идут подъезды, «маленькие и темные»: «Их площадь можно увеличить за счет пристройки, остеклить двери и фасад, создать сквозной проход во двор…, расширить входную группу и сделать в ней помещение для консьержа, зону ожидания для служб доставки или гостей жильцов, санузел, чтобы гуляющие во дворе мамы с детьми могли не подниматься в квартиру в случае необходимости».

Не будет преувеличением сказать, что статью г-жи Малеевой поклонники реконструкции зачитали до дыр.

- Потрясающе! Два сортира в однушке и неиспользуемое пространство в гостиной под кладовку! Мы обалдеваем, дорогая редакция!– возмущаются в соцсетях жители дома № 21 по ул. Паперника, пять лет добивавшиеся реконструкции и бывшие уже в шаге от нее, когда мэрия в декабре 2018 года зарубила их планы.

Расстраиваться есть от чего. Та реконструкция, за которую они стояли, увеличивала каждую квартиру на 20-40 квадратных метров, полностью меняла планировку и качество жизни. При этом жители не платили ни копейки и не сидели на шее у бюджета – все расходы покрывались за счет трех-четырех надстроенных этажей и продажи новых квартир по коммерческим ценам. Нынешняя реконструкция, если она состоится в предложенном КБ "Стрелка" варианте, в лучшем случае добавит к их тесноте еще один унитаз, в худшем – обернется косметическим ремонтом за казенный счет и перспективой зависнуть в хрущевке до конца жизни.

- Мы пошли на реконструкцию, когда о реновации еще и слуху не было, просто вывернулись из-под капремонта, выяснив, что это форменная профанация и она ничего не изменит в нашей пятиэтажке, рассказала «НИ» жители дома на Паперника,21 - Мы бы уже давно отстроились, у нас чудесный проект архитектора Алексея Кротова, были надежные инвесторы и полный пакет документов на реконструкцию...

Однако, как стало известно "НИ", Департамент градостроительной политики Москвы всеми силами затягивал дело. В декабре 2018 года оставалась последняя подпись… Но вместо этого разогнали товарищество «Городская реконструкция пятиэтажек», арестовали руководителя и документы еще тридцати московских домов. Затаскали по судам более ста инициативных групп, которые так же, как и мы, хотели самостоятельно, без участия города модернизировать жилье.

Очевидно, что стройкомплекс не видел от этого никакой выгоды – у жильцов не украдешь, из бюджета не почерпнешь. То ли дело программа реновации – только карман подставляй… Теперь, когда оказалось, что реновационные высотки никому не нужны, чиновники и застройщики придумывают, как пристроиться к пятиэтажкам и поживиться за счет бюджета.

Собственно, статья для того и написана, надо только набраться терпения и дочитать до конца. Архитектор Кротов дочитал.

- В обсуждаемой статье отсутствуют интересы людей, живущих в пятиэтажках, - поделился он с «НИ». - Статья вообще не о людях, а все о том же коммерческом интересе бизнеса, для которого люди всего лишь досадная помеха. Мне звонил Почетный президент Союза архитекторов Андрей Владимирович Боков: реакция негативная, статья написана дилетантами, не имеющими представления о сути предмета обсуждения. А чего иного можно ожидать? "Стрелка" - консалтинговое бюро, с профессионалами в области архитектуры и строительства у них напряженка. Отсюда и путаница в типологии пятиэтажек:

- каркасных у нас не строили - они собираются их реконструировать, несущие панели демонтировать нельзя - плиты перекрытия обвалятся, они про такое не слышали… В статье сделан упор не на улучшение качества существующего старого жилфонда, а на возможность прироста квадратных метров в целях получения прибыли. Открытым же текстом пишут: чтобы девелоперы заинтересовались хрущевками, плотность застройки бывших пятиэтажных микрорайонов придется увеличивать не меньше, чем в три раза — с 8 тыс. до 24 тыс. кв. м на 1 га. Ну и чем эта так называемая «реконструкция» отличается от нынешнего разбоя? Но надо отметить, что статья появилась не случайно. Видимо, до «старших товарищей» дошло, что реновация в ее нынешнем виде несостоятельна, она ведет к еще большим проблемам, а делать что-то надо… Этим «что-то» может стать реконструкция. Значит ее надо возглавить и подключить к бюджетной трубе. Опять же, в интересах бизнеса, горожанам, как они сами заметили, в лучшем случае достанется второй унитаз.

Ну что ж, в регионах, если туда дойдет «мягкая реновация» от консалтингового бюро "Стрелка", будет хотя бы ажиотажный спрос на сантехнику…

Но есть и хорошие новости: пока одни фантазируют и обхаживают бюджет, другие запускают в регионах процесс реконструкции пятиэтажек с участием жителей. Подробности в комментарии.

Максим Полещук, профессор МАРХИ:

- Последние годы не прекращаются дебаты о реновации в Москве, которые свидетельствуют что программа не достаточно обоснована, с научной, социальной, архитектурно-градостроительной позиции. В связи с перемещением М. Хуснулина на федеральный уровень управления, в первые дни прозвучала идея о переносе опыта реновации на всю страну, правда, через несколько дней это заявление было дезавуировано с тезисом «что все сложней и нужно изучить ситуацию».

Однако так сложилось, что в рамках концепции «Институализации инновационного развития в градостроительстве, архитектуре и дизайне», мы в МАРХИ с 2016 года разрабатываем организационно-деятельностную программу реконструкции старого фонда, получившую название «Платформа реконструкции жилой среды конца 50-х, 60-х годов с пилотными проектами в Калининграде, Самаре и других городах. В отличие от постановки проблемы в статье , Платформа представляет систему организации деятельности по реконструкции, с дорожной картой, методологией, программным продуктом, научным обоснованием, созданием материальной заинтересованности жителей и т.д. Для продвижение Платформы создана общественная организация «Институт инноваций в урбанизме, архитектуре и дизайне», реализуется система подготовки кадров в рамках аналогичного спецкурса, проведены большие исследования в Калининграде и Самаре.

Однако за последние годы сложилась практика игнорирования ведущих архитектурных вузов страны в разработке важнейших пространственных задач, по каким- то некому не ведомым причинам институт "Стрелка" пытается монополизировать важнейший социальный рынок. Да конечно это отражение общей тенденций в нашей специфической экономике. Однако в данной ситуации оказалась что тема реконструкции пятиэтажек более разработана МАРХИ и «Институтом инноваций» с участием известных архитекторов, на практике реализовавших проекты реконструкции.

В настоящее время в стране около 500 млн. м2 жилья, 120-160 миллионов м2 приходится на 4-х и 5-ти этажные здания так называемых не сносимых серий, почти половина ( 40-60 млн. м2 находятся в инвестиционно привлекательных участках в крупнейших городах РФ. При их реконструкции в рамках разработанной в МАРХИ концепции возможно получение 30-60 миллионов м2 дополнительной жилой площади на основе принципов комфортной среды, энерго эффективности, устойчивого развития в обжитых сложившихся районах. Что привлекательно для жителей? Плотность не более 15-17 тыс.м2 на га, этажность 6-7-9 этажей.

Процесс реконструкции малоэтажной застройки 50-60х годов требует значительных исследовательских, проектных организационных усилий. Решить задачу без создании специальных фондов, без поддержки институтов развития, без создания специализированных строительных организаций, без широкой поддержки самих жителей, а только лишь традиционными мерами, известными по московской реновации, невозможно. В настоящее время концепция изучается в АСИ, Минстрое РФ, Доме. РФ, Минобрнауки, Минцифровизации. Надеемся на широкое обсуждение и поддержку на Урбанистическом форуме в Калининграде в октябре этого года.

Так что не от одной "Стрелки" зависят перспективы модернизации жилья.

От себя добавим: помимо российских вариантов реновации, существуют и готовые проекты из Германии, стран Прибалтики, Финляндии.