Откровения застройщика: теперь дольщиков будут грабить банки и государство

Бизнесмен Дмитрий Петров оценил в своем блоге давнюю и острую проблему обманутых дольщиков и то, как она будет решаться в новых условиях. Скажем сразу: все плохо:

«Жалко ли мне обманутых дольщиков? Нет! Эти ребята хорошо устроились. Брали жильё в полтора-два раза дешевле рынка, рисковали вместе с застройщиком, так почему кто-то должен потом их спасать? Они влезли в бизнес-проект и просчитались, и поделом, не надо было лезть!

Это как, допустим, я пошёл и купил на все свои деньги фуру йогурта. Купил по 5, чтоб продать за 10. И бац, что-то у меня не срослось, не продалось. Пару коробок сбыл, а остальная фура испортилась. Кто тут дурак? И вот, представьте себе, что я теперь пойду митингом к власти требовать возврата средств. Мол, государство меня не защитило, а должно.

Идиотскую, высосанную из пальца проблему жадных лопухов обманутых дольщиков лихо монетизировали заинтересованные стороны, вот что сейчас произошло. И ещё красиво сделали, под выборы, чтоб народ заботу почувствовал.

Сегодня я расскажу вам, что же из всего этого получилось. На что, так сказать, напоролись.

История вопроса была такая, если коротко

Схема первая (нерегулируемая). Сначала все строили, кто во что горазд, а народ нёс деньги на свой страх и риск. И сдавали, и люди радовались, и, кстати, процент обманутых дольщиков был не так высок, как его малевали. Не совру, если скажу, что при должной осмотрительности нужно было быть полным лохом, чтоб не заметить, что у застройщика проблемы. Но за бесплатным сыром не зарастёт народная тропа.

Схема вторая (страховая). Начал формироваться ор неудачливых инвесторов. Под какие-то выборы этот ор стал надоедать власти, пришлось что-то придумывать. Решили отдать это дело на откуп страховым компаниям. Всё просто.

С каждой квартиры застройщик платит примерно 1,5%. Если дом не достраивается, страховая платит дольщикам. Нормальная вроде схема, но её провалили сами страховые из-за непомерной жадности. Деньги-то они брали, а платить не собирались. И договоры с застройщиками обязательно включали поручителя, который вместо страховой компании должен вернуть деньги дольщиком. Да и насчёт каждого страхового случая страховщики грызлись до последнего, чтоб ничего не платить. Было дело, некоторые одним махом возвращали застройщику все уплаченные страховые премии, мол, мы расторгаем с вами договор, а дольщикам вашим ничего не должны. На этом этапе очень сладко нажились страховые компании, а дольщики получили шиш.

Схема третья (лучшая). Понадобилось что-то посерьёзней. И был создан государственный компенсационный фонд дольщиков. Он стал собирать 1,2% от каждой проданной квартиры. И это было лучшее, что только можно было придумать. Если у вас ещё есть возможность купить квартиру по такому варианту, купите! Я взял две. Всё понятно, всё прозрачно, всё гарантированно вернётся.

Схема четвёртая (банкообогатительная). Как же так, пропадает многомиллиардный рынок – подумали ушлые банки. Давайте сделаем так, чтоб деньги дольщиков приходили нам, а деньги застройщику будем давать мы (если захотим)! Схема трижды выгодная: Дерём с народа 12% по ипотеке, дерём с застройщика 15% за финансирование, а деньги дольщиков, которые пока лежат на наших счетах, крутятся, работают. Гениально. Давайте вместе теперь разберёмся в этой схеме.

Что там с защитой дольщиков? Размечтались!

Защита от недостроя? Ну-ну. Если застройщик облажается, так он и так облажается. И при новом законе у него гораздо больше шансов загнуться от совместных действий государства и банков.

Возврат средств? Не всё так просто. Да, банк обещает вернуть ваши денежки все до копеечки (правда, большой вопрос, как быстро и насколько просто). Но сколько они будут стоить, скажем, через два-три года? А если вы брали ипотеку, то вам вернут только ваш первоначальный взнос. Вы, конечно, добросовестно платили взносы банку.

Так вот, никто не вернёт вам ипотечные проценты, то есть, остаться в минусе проще простого. Смотрите: допустим, вы взяли в ипотеку за 3 миллиона квартиру в новостройке. Застройщик строил-строил, но через 2,5 года сломался. Как вы защищены? Ваш первоначальный взнос был 500 тысяч, и вам его вернут. Но вы же 30 месяцев платили ипотеку по 30 тысяч, из которых примерно 25 – ипотечный процент. То есть, 25 х 30 = 750 тысяч рублей. Вам их никто не вернёт. В чистоте теряете 250 тысяч рублей и идёте гулять без квартиры. Как вам такая защита, дольщики?

Какие там ещё плюсы закона?

Не вижу плюсов. Минусы только.

Раньше на деньги дольщиков можно было реально строить. Было целесообразно продавать квартиры по низкой цене на котловане. Так сказать, скидка за риск. А теперь нет смысла. Всё равно деньги застройщик не увидит до сдачи дома. Деньги увидит банк. А если нет скидок на ранние покупки, то кто же станет вкладываться в дом? Подождут до сдачи, купят готовый.

Теперь у застройщика куда больше шансов облажаться. Чтоб было понятней: застройщик должен построить дом на треть, «продать» треть квартир, перечислив деньги в банк, то есть, не получив ни копейки, а потом только банк подумает, давать ли проектное финансирование и на каких условиях. И я вам по опыту могу сказать, банк сделает всё возможное, чтоб поставить застройщика раком, а вслед за ним и дольщиков. В идеале будет так: застройщик совершенно по закону обделался, дольщик за всё это заплатил, банк поимел с обоих проценты и прибрал остатки бизнеса. Дома ещё нет, денег у дольщика уже тоже нет.

Вся новая схема сделана в угоду банкам. Минстрой совершенно не скрываясь топит за новый банк ДОМ.РФ (бывший банк «Российский капитал»). Мол, обращайтесь все туда, обязательно, срочно-срочно. Притом как этот банк будет давать людям ипотеку при совершенно неразвитой сети, просто непонятно.

Что теперь будут делать застройщики?

Ну, тут два варианта. Если застройщик считается «системообразующим», то есть, сильно крупным, а таких буквально по одному в каждом регионе, то ему нечего волноваться, таким разрешено работать по старой схеме. Это ещё больше укрепляет монополии.

А если не крупный? У-у-у… тогда что хотите делайте.

Гарантированно снизится качество. Если раньше застройщик, желая иметь конкурентное преимущество, старался что-то изобразить в смысле архитектуры или благоустройства, то теперь вряд ли рискнёт. Выйти бы хотя бы не в ноль. Цены гарантированно вырастут. Надо же заложить все эти конские проценты. А ещё почему цены вырастут? Мы с этим уже столкнулись. Банки, рассматривая проектное финансирование, требуют, кроме огромной кучи всего, ещё и бизнес-план. И в этом бизнес-плане должна стоять достаточно высокая цена за квадратный метр, иначе банк просто не заинтересуется. Прямо есть такой пункт «Минимальная стоимость 1 м2». То есть, если кто-то лелеял мечту купить квартирку на котловане, чтоб она к сдаче дома подорожала, то забудьте.

Ещё раз, низкие цены на котловане отменяются! Зачем застройщику делать скидки, если он не увидит этих денег до сдачи? А если и увидит в качестве проектного финансирования от банка, то под 15% годовых.

А может, думает небольшой застройщик, построить весь дом на свои средства, и продавать готовые квартиры? Отличный вариант для тех, у кого есть столько денег. Остальные либо пойдут на поклон к банкам, либо закроются. Кстати, если вы думаете, что крупные, «системообразующие» застройщики не повысят цены и не сэкономят на качестве, то вы ошибаетесь. Они дураки разве, такой шанс терять? Они уже вовсю рекламируют повышение цен.

Что можно посоветовать дольщикам?

Если у вас есть шанс купить новостройку, которая продаётся по прежней версии 214-ФЗ, то так и сделайте. Я сам поступил именно так.

А если нет такого варианта, то, как ни странно, я, застройщик, порекомендую вторичный рынок. И если уж очень хочется дом поновее, то лучше дождаться его сдачи и только потом купить. И забудьте о скидке на время строительства. Новый закон перечеркнул её смысл для застройщика.

Кто я сам такой? Я из небольших застройщиков, из тех, против кого направлены нововведения в 214-ФЗ. За три года мы успешно построили и сдали два дома в г. Северодвинске. Строим третий, получаем разрешение на строительство четвёртого. Знаю этот вопрос не понаслышке. Сгущаю ли я краски? Пугаю ли народ на ровном месте? Скоро увидим!»