Рус
Eng
Москва-2020: Сноса не будет. Денег - нет...
Аналитика

Москва-2020: Сноса не будет. Денег - нет...

26 апреля 2017, 20:10Сергей Таранов
За разговорами о частностях московской реновации и депортации никто почему-то не анализирует экономику этого мега-проекта, в котором заложена идея государственно-частного партнерства. Между тем несложный анализ показывает, что это - самое уязвимое место столичных "перестройщиков". И вот почему.

Выступая на "Эхе Москвы" в понедельник, главный редактор "Независимой газеты" и яростный апологет реновации Константин Ремчуков предложил совершенно несокрушимый, по его мнению, аргумент: пусть Москва построит образцовый квартал на месте сносимого старья - и тогда любой желающий своими глазами убедиться в абсолютных и неоспоримых плюсах проекта.

Докладываю, Константин Вадимович: такой квартал в столице есть уже много лет и вы наверняка его проезжаете каждый раз, направляясь во Внуково и обратно. Он так и называется - "Квартал на Ленинском". Строился он компанией "Квартал" с конца 90-х годов до конца "нулевых". Захватывает огромную площадь между поперечными улицами Лобачевского и Удальцова и продольными -Ленинский проспектом и проспектом Вернадского.

В этих башнях живут переселенцы из хрущевок в "Квартале на Ленинском"
Элитные дома "Квартала на Ленинском" , построенные на месте хрущевок

Если присмотреться, то внутри этого прямоугольника есть два типа домов. Первый - созвездие элитных 32-этажных башен - с подземными паркингами, мраморными холлами, чудо -дворами и трехэтажными пентхаусами на верхних уровнях со стеклянными стенами (там еще любят снимать кино про бандитов и олигархов).

Пентхаус в одном из домов на Ленинском проспекте
Уютные дворики - для жителей элитных домов
Типичный интерьер квартиры в "Квартале на Ленинском"

Второй тип домов - вполне приличные, современные, обложенные кирпичом башни-карандаши, но уже без огороженных дворов и паркингов, с меньшими окнами и без роскошных лоджий. В них живут переселенные из хрущевок москвичи, которые бесплатно получили от "Квартала" свои новые квартиры. И на том же месте, где они жили десятилетиями. У них при этом никто и никогда не отбирал собственность. Для их переселения не плевали на Конституцию, Градостроительный, Жилищный, Земельный Кодексы, а сами строители не требовали себе полномочий, схожих с законами военного времени.

Между домами и и на первых этажах находится вся необходимая инфраструктура для хорошей жизни - магазины, фитнес-центры, салоны красоты и т.п.

Это, словом, очень, очень хорошее место для жизни. Рядом - два парка. В пешей доступности - метро "Проспект Вернадского". Киноцентр "Эльдар". Рестораны. Супермаркеты. До Кремля - 15 минут по прямой на автомобиле...

Правда, обещать, что именно такими будут зоны реновации после всех сносов и переселений - нельзя. Хотя бы потому, что, в отличие от счастливчиков "Квартала на Ленинском", имеющих полноценные комфортные квартиры, жители сносимых вскоре хрущевок (и всего, что приглянется властям и строителям), получат жилые площади "метр-в-метр", независимо от числа проживающих. То есть если в стандартной "двушке" площадью 17,2 +9,4 кв м ютились пять человек, то ровно на таком же пространстве они будут лежать и сидеть друг у друга на головах и в новом доме. Разве что кухня с 5,4 кв метра вырастет до 9-10.

Типовая планировка двухкомнатной квартиры в хрущевке. В новом доме будет то же самое? Ужас!!

Но это, как говорится, спорный вопрос социальной справедливости. Куда важнее понять, а получат ли они и эти крохи в обещанном властями новострое 21 века?

Для этого рассмотрим экономику проекта.

Она проста как три копейки. В "Квартале на Ленинском" покупатели элитного жилья оплатили и квартиру для переселенца из хрушевки, которая была изначально заложена в стоимость квадратного метра. При этом никто в накладе не остался. Например, с 2004 до 2010 года рыночная цена в "Квартале" поднялась с 1300 до 10-15 тысяч долларов за метр!

Схема, которую выбрали московские власти для тотальной реновации, ничем особенным от "Квартала на Ленинском" не отличается: город вместе с частными строительными компаниями строит не одну квартиру для переселенца, а две или три - чтобы продажей "излишков" (термин Хуснуллина) на свободном рынке окупить затраты и выйти в плюс.

Уже сегодня можно просчитать примерную продажную стоимость будущих квартир в нынешних ценах. По разным данным, себестоимость строительства в Москве - 80 тысяч рублей за кв метр. Это - прямые затраты на переселенцев. Плюс еще 80 тысяч - затраты строительной компании на возведение второй квартиры. Чтобы получить минимальную прибыль (хотя бы 10 процентов в год) с каждого дома, строители должны включить в цену еще минимум 40 процентов от 160 тысяч рублей за метр (поскольку дом-башня строится в среднем три года). В итоге получаем 230 - 250 тысяч рублей за метр.

Но это - без отделки. Взыскательный покупатель вложит еще такую же сумму на обустройство квартиры.

Таким образом, условная 100-метровая квартира обойдется в 7-8 тысяч долларов за метр, или 700-800 тысяч долларов.

Чтобы проект реновации Москвы состоялся, столице нужно найти 3 миллиона богатеньких семей в России или за границей, имеющих от полумиллиона до миллиона и больше долларов для покупки жилья в "зонах реновации".

В конце 90-х и сытых "нулевых" годах привлечь солидного покупателя в Москву не составляло труда. Растущий со скоростью звука жилищный рынок аки пылесос всасывал свободные деньги граждан огромной страны. Любые коррупционные доходы чиновников - от Магадана до Смоленска - немедленно попадали на московский рынок недвижимости, которая "всегда в цене". В московских новостройках более 50 процентов квартир раскупали в "инвестиционных целях".

Посмотрите же на декларации депутатов и чиновников всех мастей,- это просто энциклопедии по недвижимости! Лет десять назад Жириновский перед выборами указывал, что владеет аж пятью апартаментами минимальной площадью 354 кв метра каждый ...

Элиты всех мастей 20 лет соревновались друг с другом - кто больше накупит и настроит квартир, домов, вилл, коттеджей и пентхаусов... Накупили и настроили и себе, любимым, по паре -тройке, и детишкам, и внучатам, и даже бабушкам с дедушками и двоюродным теткам...

20-летний процесс насыщения элит квадратными метрами, кирпичом стен и бетоном перекрытий вначале заглох, а сейчас и вовсе остановился. В Москве - 7 миллионов квадратных метров непроданной жилой площади. И это при том, что курс рубля опустился вдвое.

Всё! Баста!

Куда эти чертовы хоромы девать?

Как обслуживать?

Кому сдавать, если за три года из Москвы уехали 250 тысяч иностранцев-экспатов?

А ведь тут еще - санкции. Падение цен на нефть. И - ежегодные декларации о доходах и расходах. Любой сетевой прыщ теперь может троллить погаными вопросами: а откуда у тебя, скромный госслужащий, десять квартир, три особняка и целые гектары угодий, на которых ты никогда не пахал и ничего не сеял?

Однако, планируя на 20 лет вперед, московские власти уповают на обновление элит. Вот придут новые люди на хлебные должности - им-то и понадобится комфортное жилье в Москве.

Ан-нет, оптимисты вы наши!

Россия прочно попала в ловушку неработающих социальных лифтов. На всех денежных должностях - от Газпрома до сельсовета - сидят несменяемые, вечные бенефициары. Если они и двигаются с насиженных мест, то лишь в пользу подрастающих сынулей и дочурок. Большинство браков - либо сословные, либо "династические". Посторонние - завистливо курят в сторонке.

А вскоре их и без того безразмерный жилищный фонд будет пустеть по естественным причинам: богатые родители, уйдя в мир иной, оставят свои роскошные квартиры и особняки наследникам. У которых и без этих подарков судьбы и так всё есть.

И куда девать излишки жилплощади ?

Да туда же - на вторичный рынок роскоши. Который прямо конкурируют с будущими "зонами реновации".

Кстати! Москва так устроена,что элитными районами можно назвать только тихий центр и запад с юго-западом. Покупатель с миллионом долларов в кармане на восток и юго-восток НЕ поедет! Ни за что! Хотя бы потому, что до центра города от этих окраин надо париться полтора часа в пробке. А новых магистралей прямиком в Кремль, кроме Кутузовского, Ленинского проспектов, проспекта Вернадского и Хорошевского шоссе, Москва не получит. Никогда. Вообще. Все уже застроено Лужковым, Ресиным и Хуснуллиным. Обеспеченность дорожной сетью в городе, по признанию властей, не более 40 процентов.

Тогда кому нужны там "зоны реновации"?

Правильно: никому.

Трудно поверить, что люди с миллионом долларов променяют юго-запад и центр Москвы на Капотню

В отличие от "нулевых" с их беспрецедентным ростом личных доходов россиян, сегодня - прямо противоположная картина. Средний класс вымывается и нищает на глазах. Бедные становятся нищими. 70 процентов всех семейных доходов уходит на еду и самое необходимое. 40 миллионов человек посажены на банковские кредиты, которые не знают чем отдавать. И московские власти вкупе со строительным бизнесом об этом хорошо знают. Именно поэтому бизнес-схема, успешно примененная раньше в "Квартале на Ленинском" не будет работать в "квартале на Капотне".

Именно поэтому старт программы реновации начинается исключительно на БЮДЖЕТНЫЕ деньги и туманного обещания Хуснуллина "продать излишки жилья в будущем и окупить затраты". Россия уверенно шагает по пути Китая, Испании, Ирландии, где настроили целые города, которые годами стоят в ожидании покупателей, предметно и зримо доказывая, что строительств жилья не может быть стабильным локомотивом экономического роста. Безумное и бездумное расточительство средств, которые не идут в реальное производство, в развитие Человека неизбежно обернется экономическим коллапсом - разорением строителей, банков, дольщиков и пайщиков, а так же предприятий смежных отраслей.

С точки зрения частного бизнеса такая схема сегодня - прямой путь к банкротству. Единственная надежда реноваторов - на отмену санкций, взлет нефтяных цен и возвращения в благословенные "нулевые". Тогда, глядишь, кто-то и позарится на ненужные новостройки.

Строительство города-миллионика Ордос в китайской провинции Внутренняя Монголия началось в 2003 году, однако на конец 2013 года он был заселен лишь на 2%

Увы. Возвращения в былое не будет. История не повторяется столь банальным образом. Как не будет в обозримом будущем и богатеющих бизнесменов, желающих в массовом порядке скупать жилье в Москве. Им попросту не нужны "инвестиции наоборот": это когда власти с одной стороны надувают строительный пузырь, с другой - снижают цены на рынке за счет избыточного предложения.

Насколько верна эта версия, узнаем уже скоро. В 2020 году, когда пройдет первый, чисто бюджетный этап по сносу и переселению, и частные компании обязаны будут рисковать уже своими деньгами, неожиданно (как всегда!) выяснится, что они это делать не хотят. И не могут. И никакой банк в здравом уме не даст кредита на жилье бизнес-класса в Капотне или зоне отчуждения. Эпопея по реновации Москвы схлопнется сама собой. За отсутствием денег. Из-за покупательского спроса ниже плинтуса. Жирным плюсом для строителе и чиновников будет "успешная" растрата 300-400 миллиардов бюджетных рублей. О которых тихонько-тихонько забудут. А первая сотня "ярдов" уж выделена из казны. Хотя закон о реновации не принят, и даже президент Путин сказал сегодня, что не подпишет его, покуда московские власти не найдут компромисса с гражданами.

Впрочем, есть и другой вариант. Правительство Москвы и России переводит проект в статус 100-процентно бюджетной стройки. И тогда вся страна, независимо от желания, будет сытно кормить хуснуллинские строительные компании еще много лет. Но о продажах "излишков" (копирайт Хуснуллина) можно будет забыть. Вместо партнеров государства строительные кампании превратятся в банальных подрядчиков.

Хотя лично я уверен, что до такого бесстыдства дело не дойдет. Просто потому что раздавать квартиры бесплатно московские власти не собираются.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter