Григорий Ревзин: 10 тезисов о пятиэтажках

1. За снос пятиэтажек – около 75-80% жителей. Программа предполагает переселение 1,6 млн. человек. Из-за того, что закон о сносе расплывчат, людей, которые думают, что их могут переселить, еще больше (жители сталинок, конструктивистских домов, жители домов, соседних с пятиэтажками) – порядка 2 млн. человек. 20% от 2 млн. – 400 тыс. человек. 400 тыс. человек, ожидающих, что власть отберет у них жилье – это огромная цифра, невероятный потенциал протеста. Нежелание московской мэрии работать с ними выглядит легкомысленным.

2. У московской мэрии есть репутация – она решительная. Снос киосков и благоустройство убедили москвичей, что тут не мечтают, а действуют. Мэрия этого не принимает в расчет, и полагает, что если сказать – программа рассчитана на 20 лет, переселят только тех, кто хочет, и только в своем районе -- то люди успокоятся. Но если в законе про все это или не сказано или сказано туманно, то это радикализует протестующих.

3. Метод выяснения настроений людей – зондаж через управы, кто хочет переезжать, кто нет, встречи низовой власти (управы, депутаты) с жителями – имеет свои издержки. Если в конкретном доме хотят сноса 80%, а 20% -- нет, то последние чувствуют себя не только в меньшинстве, но и в кольце врагов. Это массовая невротизация перед выборами выглядит непродуманной. Есть способы выяснить настроения людей без натравливания соседа на соседа.

4. Мэрия видит только один источник организованного недовольства – оппозицию. Возможно так и есть – на то она и оппозиция. Но, возможно, недооценивается потенциал тех, чьи интересы программа задевает. Это прежде всего девелоперы – появление на рынке государственного фонда переселения с невероятными правами их разоряет. Кто-то считает, что его позовут осуществлять программу, но пока таких перспектив не обозначено. Марат Хуснуллин сам строит в Москве 2 млн кв. м. в год -- зачем ему девелоперы?

5. Программа реновации придумана как нерыночная система обращения квадратного метра. Возможность денежной компенсации за сносимое пока не предусмотрена, вместо равноценной площади предоставляется равнозначная. Какие бы резоны здесь не возникали, издержки слишком высоки. Создать внерыночный обмен в рыночных условиях трудно, и это всегда временная мера. В тот момент, когда новое жилье-таки выйдет на рынок, возникнет массовый выброс товара, рынок залихорадит, а жилье -- основное состояние граждан. Кроме того, рынок – это выбор, а его лишают. Кто-то хочет остаться в своем районе, а кто-то не хочет. Желающих переехать из Бескудниково на Сокол пруд пруди, были бы деньги. Возможность компенсации поддерживает стабильный спрос на рынке недвижимости, а если соединять это с ипотечным кредитом, то открывается масса возможностей. И главное – внерыночное решение подрывает институт частной собственности, возвращая к ситуации, когда государство выдает жилье неизвестной цены. Возникает вал юридических и экономических коллизий.

6. План сноса предполагает строительство около 80 млн. кв. м. Из них 25 млн. -- для переселения, остальные -- на продажу. Что происходит на рынке при появлении новых 55 млн, кв. м.? Все зависит от сроков, но поскольку сроки описаны очень в общем (20 лет, но сколько когда?), то реновация воспринимается как единовременная акция. В таком случае это приводит, Во-первых, к проседанию рынка квартир в Подмосковье. Среди противников программы должна быть администрация области. Во-вторых, к падению стоимости вторички за поясом пятиэтажек. В этом не заинтересованы собственники квартир и это резко увеличивает круг потенциально недовольных. С ними пока никто не работает – но если начнут? В-третьих, к падению стоимости первички на окраинах. Большинство квартир там – ипотечные, то есть их цена обеспечивает стабильность выдавших ипотеку банков. Если программа реализуется форсированными темпами, это вызовет ипотечный кризис как в США в 2008. Тут многие будут против.

7. Избран только один путь реновации – по лужковской системе. Новое строительство для переселения финансируют покупатели квартир, построенных за счет уплотнения среды. Коэффициент уплотнения – в 3,5 раза. Это означает, что кроме 1,6 млн. переселенных в Москве добавляется около 4 млн. новых жителей. То есть в Москву переселяют условно говоря Петербург. Если это происходит за 20 лет, то в принципе это возможно, хотя и жутковато. Но их расселяют в срединной зоне города на старой инфраструктуре. Что происходит с дорогами и прочими сетями (канализация, электричество, социальные сети -- школы, детские сады и т.д.)? На этот вопрос пока нет никакого внятного ответа.

8. Сегодняшняя плотность в районах пятиэтажек – до 10 тыс. кв. м. на га. При уплотнении с коэффициентом в 3,5 мы получаем 35 тыс. Варианты расселения – это или лужковские 22-27 этажные жилые пластины, или башни, окруженные бесконечной парковкой сотен машин. Это ставит крест на попытках создать квартальную застройку с многообразием функций. Пятиэтажки -- не прекрасная архитектура, ее нет смысла сохранять, но в результате такого плана мы можем получить только азиатские спальные районы по образцу китайских мегаполисов. Шанс сделать в Москве качественную среду европейского полицентрического города теряется, Москва сдвигается в Азию.

9. Правительство рассматривает только одну стратегию переселения пятиэтажек. Учитывая объем программы, это странно, а имея ввиду, что стратегия лужковская – удивительно. Другие варианты отсуствуют, рассматривается только план, предложенный московским стройкомплексом. На вскидку – изменение не закона о статусе столицы, но закона об аварийных домах, драконовского – переселение на любые свободные площади в любой район при неясной процедуре признания дома аварийным. Если там определить аварийность и предусмотреть денежную компенсацию по цене неаварийного жилья в том же районе, то мы получим устойчивый спрос на рынке, возможность не увеличивать плотность в 3,5 раза -- и отсутствие аврального сноса. Там много сложностей, но и в принимаемой программе реновации их немало.

10. При всем том нужно помнить вот что. Есть не только 20% тех кто не хочет, но и 80% тех кто хочет. Пятиэтажки в массе – это изделие с ограниченным сроком годности, и он истек. Масса людей живет в плохих условиях, перспектива -- превращение целых районов в гетто. Есть возможность улучшить жизнь большого числа горожан. Она определяется тем, что Москва сегодня – город с профицитным бюджетом (если не использовать эти деньги, их перераспределят, скажем, в Чечню) и тем, что мэр Собянин хочет направить эти деньги на благо граждан. Агитация против этого с использованием бесконечного вранья (массовое выселение через суд, насильственное переселение в Новую Москву, дикие прибыли неведомых девелоперов) переводит оппозицию в роль людей, которые не дают миллиону с лишним граждан получить новое жилье. Это маргинальная и даже противоестественная позиция. Нельзя быть до такой степени безответственным.

Оригинал здесь