Как происходит реновация по-томски

Почему деревянное наследие уничтожается в Нижнем Новгороде, Самаре, Вологде – понятно. Прежде всего потому, что все эти мезонины, глухая и пропильная резьба, «штурвалы», «фонари», бельведеры оказались на лакомой территории исторических центров городов.

Естественно, мы сейчас говорим о городах крупных, где спрос застройщиков на землю высок, а не о небольших чудесных городках типа Городца или Гороховца, которым нужен туризм, местный колорит, статус культурного наследия, и они-то как раз и наскребают бюджетные деньги на охрану и реставрацию; впрочем, там многие дома в частной собственности, то есть имеют хозяина, что прекрасно видно по ухоженности, ярким наличникам и хорошим крышам.

В крупных городах все наоборот. Сохранение деревянного зодчества не нужно никому. Только туристам, экскурсоводам, горожанам, любящим свой город. Но не людям, сидящим на бюджете. Чем меньше памятников, тем меньше проблем. Лучше сгноить, чем передать инвестору бесплатно, пока еще дом цел. Так сгноили единственный в Нижнем памятник стилизаторства, теремок Смирнова, на который год назад обратил внимание президент Путин. Здание только что начали приводить в порядок, но оказалось, что оно настолько в плохом состоянии, что практически не подлежит реставрации.

С жильцами тоже сложно. Абсолютное большинство этих домов, до революции, конечно же, имевших одного собственника, после нее стали вороньими слободками. «Многоквартирными», то есть четырех-, восьми и т.д. квартирными. Населяют их люди, как правило, малообеспеченные - раз, и в течение советского времени не бывшие никакими собственниками - два. То есть много-много лет у домов нет нормального хозяина, а из-за этого часто нет и главного для дома: нормальной крыши. Из-за чего он медленно умирает сам.

И у россиян, жителей крупных городов, есть твердое, как скала, убеждение: у деревянной исторической застройки нет будущего. Деревянная историческая застройка – это гнилые стены и туалет на улице. В деревянных домах никто не хочет жить. Деревянную застройку невозможно отреставрировать. Ну, то есть, можно, но очень, очень, ОЧЕНЬ дорого.

Как именно дорого, никто толком не знает, но цифры воображаются огромные.

Почему же Томск иначе относится к исторической деревянной архитектуре? Почему мы завороженно рассматриваем томские фото, на которых в деталях показано, как реставрируются бывшие гнилушки? Почему томские «деревяшки» снова стали теремками, квартиры в них пользуются спросом, а туристы едут в сибирский промышленный центр любоваться сказочной резьбой?

Как общественности удалось убедить власти региона принять решение, от которого выиграли все?

Откуда берутся неизвестные, но, как все знают, ОГРОМНЫЕ деньги на реставрацию?

И что там, в конце концов, с туалетами на улице?

О деталях и экономике томского чуда рассказывает эксперт, руководитель муниципальной программы восстановления объектов деревянного зодчества, председатель комитета по сохранению исторического наследия администрации города Томска, участник общественного движения, пришедший в муниципальную власть из активистов - Никита Кирсанов:

«Удалось не соскочить со статуса»

- Действительно, в Томске уже 12 лет идет работа по решению некоторых из общих проблем российской деревянной застройки. И у Томска действительно есть результаты. Томск продемонстрировал, что некоторые невозможные вещи оказались возможными и задают перспективу для дальнейшего развития.

Во-первых, нам посчастливилось сохранить статус исторического поселения федерального значения, которым Томск обладает с 1982 года. Я знаю, что долгое время в кулуарах шло лоббирование, чтобы Томск с этого статуса соскочил. Но когда в 2015 году вопрос о статусе поставили ребром, мэр и губернатор заняли жесткую позицию: город должен его сохранить. Сейчас разрабатываются предмет охраны, градостроительные регламенты и другие документы, которые должны окончательно поставить все по своим местам.

Но работа по сохранению исторической деревянной застройки в Томске началась еще в 2005 году. И началась с эмоционального импульса.

Примечание:

Исторические поселения— населённые пункты России, включённые в специальный перечень.Сейчас в нем всего 41 пункт. А недавно было 500. Увы, большинство старинных городов, например, Нижний Новгород, Москва, Великий Новгород, Псков, Углич, Переславль-Залесский, были приказом Минкульта вышвырнуты из списка в 2010 году, очевидно, с благословения местных властей, жаждущих угодить застройщикам.

«Поздно начал каменеть»

- Специфика города в том, что исторически он сформировался почти полностью деревянным. Томск относительно поздно стал каменеть. Мы видим на этой фотографии деревянные ковры застройки, причем вполне презентабельной.

Это томский деревянный модерн, постэклектика с редкими вкраплениями-доминантами церквей. В тот период Томск осознавал себя столичным городом. Каменных улиц было всего три, они тоже сохранились. И в целом нет соотношения камня и дерева пятьдесят на пятьдесят, как в Нижнем Новгороде, как в Самаре, которая раньше начала каменеть, как в Иркутске. Деревянная застройка была и в какой-то степени остается элементом, формирующим местную идентичность, она вошла во все справочники. Томск позиционирует себя через деревянную архитектуру.

Число 701: за него надо держаться.

- Сейчас в городе около 2700 зданий дореволюционной постройки. Из них сегодня выделено в качестве сохраняемых – 1056. Основная часть сохраняемых – именно деревянные. Их 701. Число 701 стало для томской градозащитной общественности символическим. За него надо держаться, его нельзя снижать ни в коем случае.

Обратите внимание, что в этот «список Шиндлера» попали не только объекты культурного наследия, которых в Томске 189, но и так называемая фоновая, или средовая застройка: 512 домов. Нам в Томске удалось легитимизировать фоновую средовую застройку. Эти 512 домов охраняются на основании отдельного решения городской Думы. Вместе 701 – минимум, от которого нельзя отступать. Скорее всего, это число будет меняться, и я надеюсь - в сторону увеличения. Но сегодня есть реальные числа 701 и 1056, и с ними можно работать.

Как я понял, общаясь с коллегами из Иркутска, Самары, Нижнего Новгорода, специфика Томска и в том, что у нас эти цифры вообще есть. Когда я задавал вопросы, не только общественности, которая не может все знать, а чиновникам, которые этим должны заниматься: а сколько у вас деревянных домов? А сколько из них индивидуальных жилых? Сколько многоквартирников? Сколько из них относится к ветхому фонду? Они не могли ответить. Вот если говорить о том, с чего начинать реальную работу, то начинать надо с подсчета.

Примечание:

Основная часть исторической застройки в российских городах не имеет статуса «объекта культурного наследия» - единственного, который хоть как-то спасает старинный дом от сноса (но не от поджога или постепенного доведения до гибели). Остальные старинные здания – полностью уязвимая «средовая застройка». Некоторые из них могут именоваться «ценными объектами историко-градостроительной среды», быть изученными специалистами, с доказанной архитектурной ценностью, полностью готовыми для постановки на охрану, но эти экспертные данные не востребованы. Чем меньше охранять, тем проще жить. Земля исторических центров золотая, и рынок востребует снятие ограничений на строительство здесь, а не создание новых.

Многоквартирник: заложник жилого фонда

Из томских деревянных исторических домов многоквартирных - 509. Ну, что такое ветхий исторический многоквартирник, я думаю, объяснять не нужно. Самая-самая проблемная часть жилого фонда. Малоэтажный, малобюджетный дом, который самостоятельно никогда не соберет денег на капитальный ремонт. Это дом с неопределенным правовым статусом: с одной стороны, он относится к жилищно-хозяйственному ведомству, к жилищно-коммунальному ведомству, а с другой, представляет историческую ценность. Соответственно, историко-архитектурные и жилищно-коммунальные структуры футболят заложника жилого фонда друг другу.

Поскольку в историческом многоквартирнике слишком много жилищно-коммунальной специфики, органы охраны наследия предпочитают с ним не связываться: «Мы за него не отвечаем. И вообще определитесь, кто у вас главный исполнитель охранных обязательств». Жилищно-коммунальные службы тоже от него отпихиваются, потому что в этом доме слишком много исторической специфики: содержание и ремонт обходятся дороже. То есть исторический многоквартирник законодательно не до конца определен.

История и ветхий фонд: не ставьте знак равенства

1320 томских домов – ветхий фонд с износом более 70%. Не будем обсуждать, насколько это соответствует истине. Это официальная статистика, те цифры, которые считывает машина городской администрации и жилищно-коммунальной системы.

Когда мы все разложили по полочкам, выяснилось, что исторических объектов в ветхом фонде только 26,5 процентов (350 домов). То есть вдруг оказалось, что исторические здания - это не весь ветхий фонд. И что уничтожением исторических зданий проблема ветхого фонда не решится.

Тем самым была выбита важная опора аргументации наших оппонентов, которые говорили, что сохранение исторической застройки не позволяет решить проблему ветхого жилья. Вполне возможно, что в других городах аргументы те же. Если они звучат, нужно разобраться, так ли это.

Миф о выгребной яме

Сложился стереотип, что абсолютно все исторические деревянные дома не благоустроены. В них обязательно печное отопление. В лучшем случае выгребная яма, а в худшем случае ведерко, которое надо на улицу выносить.

И вновь мы стали искать цифры.

Оказалось, что в большинстве объектов деревянного зодчества - многоквартирных домах центральное отопление: 75%. Центральное водоотведение – в 68% исторических построек. Проблемы остаются, однако они приобрели более решаемые очертания.

Отношение жителей деревянных домов к своему жилью

Тоже крайне важный момент. К сожалению, в Томске перестали проводиться профессиональные опросы, в 2008 году был последний. Вот данные социологического обследования улиц Октябрьской и Бакунина в 2008 году. Две исторические улицы. Там был проведено подробное исследование. Анкета содержала 35 вопросов. Два из них стратегические. Первый - что бы вы выбрали: ремонт или расселение? Оказалось, что основная часть опрошенных все-таки выбирает ремонт, если такая возможность предоставляется. Второй вопрос: согласились ли бы вы переехать в другую квартиру, независимо от ремонта? Оказалось, что 64%, несмотря на то, что старый фонд достаточно проблемный, ветхий, приближающийся к аварийному, не всегда обустроенный, категорически не желает никуда съезжать, либо склоняется к тому чтобы остаться.

Про проценты жителей с иным мнение тоже забывать не нужно, это опять же проблема.

Эта статистика демонстрирует, что у администрации есть существенный ресурс поддержки населения, на который она может опереться в деле сохранения деревянного зодчества.

Во сколько обходится содержание исторического фонда города Томска?

Деньги на ремонт многоквартирных домов Томска, в том числе исторических, шли в 2010-2016 годах из разных источников.

Во-первых, из программы по капитальному ремонту в трех ее разновидностях.

Во-вторых, из муниципальной программы «Сохранение деревянного зодчества г.Томска», которая у нас началась с 2014 года.

В-третьих, из муниципальной программы «Доступное и комфортное жильё» на 2015-2016 годы.

Далее, из фонда предупреждения и ликвидации ЧС (чрезвычайных ситуаций).

В сумме 1083 миллиона рублей. Миллиард. Из них на исторические здания – четверть. Но все уперлись в эту четверть, в эти 261 миллионов, которые за шесть лет город потратил на исторические деревянные и каменные здания, и не хотят осознавать миллиард, который город потратил на те же самые ветхие многоквартирные дома в целом. Эти цифры говорят, что бывает очень полезно и правильно рассматривать исторический фонд в контексте всей системы городского хозяйства. И в этом контексте вполне может оказаться так, что масштабы проблемы, которая нам кажется страшной и нерешаемой, преувеличены.

Ремонт исторических многоквартирных домов возможен в двух вариантах. Варианты сами собой напрашиваются, уже отработаны в федеральном законодательстве и сопровождены соответствующей нормативной базой. Первый вариант - капитальный ремонт. Второй - расселение, выведение из жилого фонда и передача его инвестору.

Ремонт: парадный и системный

В ремонте томских домов можно выделить 2 этапа.

1 этап: 2005-2010 годы

Мы называем его «парадный». Самый красивый этап, но с моей точки зрения – не самый правильный.

Тогда губернатор Томской области Виктор Ефимович Кресс, откликнувшись на призывы и эмоциональные вскрики томской общественности, стал из областного бюджета выделять деньги на реставрацию многоквартирных домов. За 10 лет:

- восстановлено – 56 объектов, в том числе 46 многоквартирников.

- на сумму – 386 млн. рублей.

- основной источник финансирования – областной бюджет.

Проблема: высокая стоимость реставрационных работ без гарантии надлежащей эксплуатации после завершения ремонта;

Нельзя сказать, что это был лишь фасадный ремонт. Но в первую очередь, конечно основное внимание уделялось картинке, фасадам. А все остальное делалось постольку, поскольку возможно. То есть выборочно капитальный ремонт делался, но я вам скажу, что часть из тех отремонтированных домов нужно доделывать.

…Во Франции есть музей Лидии Делекторской. Секретарь Матисса, героиня его картин, переводчица с русского на французский, она родилась в Томске в 1910 году и жила в доме с нынешним адресом улица Кузнецова, 20а. Вот так он выглядел до реставрации. Так сейчас. Причем это не новодел. Но одну стену пришлось перебрать полностью, она вся прогнила, сюда капала водичка, причем десятилетиями, и по истечении этих лет не осталось живого места.

Вот комплексное восстановление улицы Дзержинского. Когда восстановление велось за областные деньги, восстанавливали дома целыми пакетами. Восстановили улицу Дзержинского, улицу Кузнецова, не полностью, но комплексно. Получилось красиво. Хотя у этого дома не обратили внимание на цокольные перекрытия, и он серьезно просаживается.

Вся эта благодать закончилась в 2011 году. Губернатор сказал, что ему не нравится безучастная позиция города, что город должен включаться в работу. А потом Кресс ушел, появился новый губернатор, который пока еще, скажем так, не выработал правильного отношения к сохранению наследия. Поэтому область нам не совсем помогает. Хотя сохранение деревянного зодчества поддержали, включили его в федеральную программу, и этому я очень рад. Но, тем не менее, с 2011 по 2016 эту телегу тянет только город.

И произошла замечательная вещь: когда не стало денег из областного бюджета, и возникла необходимость экономить и находить возможности, город стал приспосабливать к историческим домам городские программы по капремонту. Парадности стало меньше, а системности - больше. Обращаю внимание, что поскольку исторический объект все равно является многоквартирным домом, к нему в любом случае относятся программы, касающиеся многоквартирных домов, независимо от того, памятник он или не памятник. У многоквартирного дома есть право на капремонт.

В 2011 году при первом заместителе мэра создана рабочая группа по сохранению и развитию деревянного зодчества г.Томска. В 2012 году в состав муниципальной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов» включили раздел, регламентирующий проведение капитального ремонта на объектах, представляющих историко-архитектурную ценность. В 2014 году Дума утвердила Положение об особом правовом режиме в отношении объектов деревянного зодчества, не являющихся объектами культурного наследия, а в 2016 году - положение о льготной арендной плате в отношении объектов культурного наследия и объектов деревянного зодчества.

Сейчас финансирование ремонта сокращают. Надеюсь, что ситуация будет меняться, когда будет перспектива развития города и возможность влиться в федеральную программу. Максимум ремонта пришелся на 2015 год: 20 домов. Сейчас у нас ремонтируют по два дома в год. И доделывают то, что было начато в предыдущие годы.

Альтернатива бюджетному капремонту: найти дому хозяина

Зато с октября 2016 года наконец-то заработала инвестиционная программа. На сегодняшний день накопилось 49 расселенных домов, представляющих историческую ценность, и с октября 2016 года, когда заработал механизм льготной арендной платы, в аренду было передано 10 объектов. То есть желающие нашлись. Сегодня через меня проходит проектная документация арендаторов по этим объектам, она меня устраивает. Надеюсь, что уже в этом году на десяти зданиях будут стучать топоры, и у кого-то уже будет собран дом. Процесс сдвинулся с мертвой точки.

Речь идет о механизме, который у всех на слуху: «Рубль за дом».

Льготная арендная плата в отношении объектов культурного наследия и объектов деревянного зодчества:

После выполнения ремонтных работ устанавливается:

Стоимость аренды земельного участка – 0,1% Стоимость аренды здания – 1 рубль за объект

Но этот рубль инвестор платит уже после выполнения ремонтных работ. А до этого - сто процентов арендной платы.

Я бы сразу хотел бы подчеркнуть. С этим рублем все носятся, но рубль – не самое главное, не самое интересное для арендатора. Самое интересное для арендатора – это не аренда имущества, которая все равно идет по остаточной стоимости, раз в 5 ниже, чем нормативная. Самое интересное – это аренда земельного участка!

В Томске создали такой механизм, что помимо льготной аренды на сам объект, еще и вводится после выполнения всех работ 0,1 % на аренду земельного участка. А это уже немалая выгода. Вместо 600 -700 тыс. руб. в год человек платит какие-то копейки.

Для чего восстанавливаем?

Под занавес картинка – идеал для Томска. Норвежский город Тронхейм, университетский центр Норвегии, центр инвестиционных разработок. Весь деревянный. На примере таких успешных городов, где деревянная застройка встроена в современную жизнь и приспособлена к его потребностям, ясно, что начинать надо с вопроса – для чего она нужна? Это первый шаг стратегии.

Полностью здесь