Московская реновация. Итоги первого года

Авторами доклада стали: Юлия Галямина, Алексей Карнаухов, Даниил Липин, Андрей Петров, Дмитрий Ребров, Евгений Рожков, Кирилл Шулика.

ОТ СНОСА - К РЕКОНСТРУКЦИИ И ОБРАТНО

Первая попытка избавиться от «непрестижного» жилого фонда, возведенного на заре эпохи массового индустриального строительства, была предпринята еще Ю.М. Лужковым. Программа сноса хрущевок самых неудачных серий (тонкие стены, низкая теплоизоляция, нецелесообразность или невозможность капитального ремонта), разработанная еще в середине 90-х и стартовавшая в 1999 году, предполагала демонтаж и переселение 1772 домов. Окончание программы было запланировано на 2010 год. Однако правила компенсации, позволявшие собственникам квартир в расселяемых домах затягивать переезд, если предложенный городом вариант не соответствовал их пожеланиям, вкупе с кризисом 2008 года, почти вдвое увеличили срок реализации программы. Фактически, по состоянию на начало 2017 года, около сотни московских хрущёвок, вошедших в «лужковскую» программу, так и не были демонтированы.

Первой альтернативой как тотальному сносу «морально устаревшего» пятиэтажного фонда, так и точечной застройке, на заре правления мэра С.С. Собянина виделась его реконструкция с возведением внешних несущих конструкций и надстройкой дополнительных этажей.

Пилотный проект, инициированный самими жителями, стартовал по адресу: улица Мишина, д. 32, на территории квартала 54А Савеловского района (САО).

Тогда же департамент градостроительной политики Москвы принял решение о сопровождении эксперимента, а его сотрудники разработали «Методические рекомендации о порядке разработки проектной документации и оформления земельно-имущественных отношений проектов реконструкции с надстройкой».

Этот документ, составленный под началом руководителя департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Лёвкина, помимо прочего, констатировал, что оставшиеся от лужковского сноса девять тысяч пятиэтажек «несносимых серий» обладают: «железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями», а стало быть – «остаточный срок их эксплуатации, при условии регулярно проводимых капитальных ремонтов... сравним с расчетным сроком эксплуатации нового здания».

Текст рекомендаций был официально опубликован на сайте ведомства. В настоящий момент документ удален. По иронии судьбы именно Сергею Лёвкину, подписавшему эти рекомендации, в 2017 году будет поручено курировать уже Собянинский снос. А приведенную выше цитату из рекомендаций столичные власти предпочтут забыть, напирая на «аварийное» состояние и ограниченный срок службы хрущевских пятиэтажек.

РЕНОВАЦИЯ vs КОНСТИТУЦИИ

Существует целый ряд доводов в пользу того, что закон «О реновации» не соответствует Конституции России. Говоря сухим юридическим языком, получается, что в нарушение конституционной гарантии неприкосновенности частной собственности какое-то неуполномоченное большинство граждан может создать условия для изъятия и уничтожения частной собственности меньшинства. Полноценного возмещения утраченного также не предполагается. При этом законодатели как бы забывают о неразрывно связанном с правом собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме праве собственности на общее имущество — им в многоквартирном доме является и земельный участок под домом, и придомовая территория, и элементы озеленения.

Отсутствие государственных нужд Статья 13 закона «О реновации» дополняет статью 57 Федерального закона от 13 июля 2015 года N° 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» часть 3, согласно которой основанием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенного в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N9 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», является предусмотренный статьей 73 указанного Закона договор или вступивший в силу судебный акт.

Получается, что закон «О реновации», помимо добровольного обмена собственником своего жилого помещения на другое, предусматривает и принудительное отчуждение, предусмотренное Конституцией (часть 3 статьи 35) только при условии существования и удовлетворения этим изъятием государственных нужд.

Под федеральными государственными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская Федерация.

Между тем, согласно статье 55 (часть 3) Конституции, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Из этого положения во взаимосвязи со статьями 8, 34, 35, 130, 132 и 133 Конституции Российской Федерации о равной защите всех форм собственности следует, что не только право частной собственности, но и право собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований может быть ограничено лишь федеральным законом и лишь если это необходимо для защиты указанных конституционных ценностей и если такое ограничение является соразмерным, то есть его характер соответствует тем конституционно защищаемым целям, ради которых оно вводится.

С точки зрения Верховного суда РФ, под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

Принимая закон «О реновации», законодатель использовал, по всей видимости, те самые «иные обстоятельства», предусмотренные Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), как лазейку. Однако эта лазейка перестает быть актуальной для «реновации» в случае обязательного применения к данной ситуации норм Конституции РФ и разъяснений Конституционного суда РФ.

Указанные положения Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, конкретизирующие статью 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации о недопустимости принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, не предполагают произвольное изъятие земельного участка и здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящихся на данном участке, а требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия, направленного на обеспечение собственникам (владельцам) недвижимого имущества гарантий предварительного и равноценного возмещения при осуществлении названной процедуры. (Определение Конституционного Суда РФ от 22.11.2012 N° 2189-0).

Таким образом, принудительное отчуждение имущества для целей, предусмотренных законом «О реноваций», является антиконституционным по причине невыполнения существенного условия — наличия государственных нужд.

Как видно из содержания легального термина «реновация», никакие из предполагаемых мероприятий не направлены на удовлетворение государственных нужд. Реновация — это комплекс мероприятий, направленных на удовлетворение исключительно частных интересов самих граждан и, безусловно, организаций-застройщиков.

ПАЛИТРА НАРУШЕНИЙ: ОТ ДАВЛЕНИЯ ДО ФАЛЬСИФИКАЦИИ

Если первые массовые выступления и волны протеста москвичей, озабоченных реновацией, для городского руководства стали сюрпризом, то к моменту старта голосований на ОСС городские ведомства смогли оправится от первого шока и дать бой протестным группам на их же поле. Участие и вмешательство городских чиновников в процесс волеизъявления происходило в первую очередь по двум направлениям: агрессивная агитация и даже запугивание граждан и организация собственных OCC за вступление дома в программу в противовес «активистским».

И первая, и вторая практика одинаково противоречивы: городские власти, несмотря на многочисленные заявления о добровольности программы и уважении к мнению горожан, на деле интенсивно включились в процесс пропаганды созданной ими программы, а городские чиновники районного уровня стали главными проводниками и участниками «борьбы за реновацию».

Как правило, функции «агентов» реновации взяли на себя сотрудники управ и завязанная на них сеть так называемых «старших по дому», полуформальных представителей интересов управы в многоквартирном доме, как правило жен

Женщины пенсионного возраста (этой должности не существует в Жилищном кодексе, но она фигурирует в городских актах и инструкциях), традиционно используемых городскими властями в качестве добровольных помощников при подготовке федеральных выборов и прочих политических кампаний (именно им на предвыборных «праймериз», устроенных партией власти в 2016 году, было поручено мобилизовать местных пенсионеров и обеспечить явку на импровизированных «избирательных» участках). Ими же организовывались многие собрания за вступление в программу, в том числе домов, не вошедших в списки.

«Собрание, которое состоялось 25 мая с целью внести дом в программу «реновации» по сговору с управой организовывала наша старшая по дому Надежда Алексеевна Добрышева, на сайте управы она значится как «общественный советник». Когда жильцы ее «раскусили», она призналась, что всех старших по дому ранее вызвали в управу и проинструктировали», — рассказывает жительница Замоскворечья Майя Лавринович.

«24 мая в нашем доме, не включенном в программу реновации, появилась инициативная группа, которая совместно с Управой запустила механизм включения в реновацию через ОСС. Жительница дома, организовавшая собрание, Елисеева Наталья Викторовна, признавалась, что ее попросили об этом в управе», — свидетельствует Светлана Валентиновна Лезина, жительница ЮВАО, ставшего городским лидером по количеству OCC, «одобривших» снос собственного дома.

Таким образом, «старшие по дому» с подачи управ выступали инициаторами собраний не только по тем адресам, которые не попали в изначальный список (500 домов, «попросившиеся» в реновацию взамен выбывших по голосованию в «Активном гражданине»), но и по адресам, которые вошли в предварительные списки, но выбыли по результатам OCC, проведенных противниками реновации.

«Я провел OCC, на котором меня избрали председателем, а также более трети от общего количества голосов проголосовало против включения дома в программу. После этого управа провела свое ОСС. Организовала его советник управы по фамилии Сухова, в соседних домах проводились такие же собрания», — рассказывает житель Юго-Западного округа (район Котловка) Лобов Александр Владимирович.

«Инициатор нашего собрания за снос — не только не собственник квартиры, в которой он проживает, но и «штатный» общественный советник управы Южное Тушино Шарашкина Светлана», — почти повторяет его свидетельство Макаров Виктор Васильевич, житель Северо-Западного округа. География нарушений заставляет думать о том, что такое «участие» органов исполнительной власти через своих активистов в течение всей кампании является не частной инициативой и случайным явлением, а систематическим и скоординированным на общегородском уровне актом.

По многим адресам активное участие в агитации и давлении на жильцов не только через «старших», но и лично принимали сами представители управ. Например, являясь на собрания собственников в качестве «наблюдателей»: «Наше OCC, которое состоялось 29 мая, удостоила своим присутствием глава управы Марфино лично Л.М. Сабирзянова. Вела себя довольно нагло, напористо, всячески пыталась участвовать в самом OCC, а не просто наблюдать», — иллюстрирует ситуацию выпускница Тимирязевской академии и житель СВАО Наталья Петрович.

О характере персонального давления на активистов дает представление свидетельство городского активиста Антона Пермогорова на его странице в Facebook: «Председателю нашего совета дома позвонили вчера из управы и запугали до такой степени, что он сказал, что он теперь не подпишет итоговый протокол собрания ни при каких обстоятельствах и вообще будет обжаловать через суд свое назначение на пост».

Нередко инициированным управами ОСС сопутствовали многочисленные процедурные нарушения проведения общего собрания собственников. Самые распространенные из них: проблемы с оповещением, голосование на очной части без предъявления документов и сличения с реестром собственников, оформление протоколов задним числом, недоступность протоколов для подтверждения, отсутствие на объявлениях информации о месте и времени проведения собрания и, что характерно, фамилий инициаторов проведения OCC.

Первый пункт представляется наиболее любопытным. Еще в апреле все те же старшие по дому массово проводили поквартирные опросы (часть управ напрямую признавала себя заказчиками таких опросов, часть предпочитала дистанцироваться и отрицать всяческую причастность). Изучая жалобы, доступные «Штабу защиты москвичей», можно отметить, что в ряде случаев эти опросы стали частью де-факто мошеннической схемы. Многие противники сноса свидетельствуют, что уже в мае-июне на основе собранных «опросов» производилось адресное оповещение о проведении ОСС «за» снос: в известность о предстоящем ОСС ставились исключительно те жильцы, которые ранее высказались «за» снос своего дома.

Во многих случаях такие ОСС фиксировали в протоколах процент участвовавших не от общего числа жителей дома, а от числа участвовавших в собрании. Позже эти нелегитимные протоколы оказались переданы органам исполнительной власти, добавившим дома в списки на снос именно на основе этих протоколов.

«Объявление о том, что собрание собственников уже проведено, на нашем подъезде появилось вдруг. Ни даты его, ни протоколов на информационных стендах не было. С переданных мне соседями слов председателя OCC, проголосовало 44% жильцов, которые управой были приняты за 100%, из чего получилось 2/проголосовавших», — объясняет суть своих претензий житель Измайлова Дмитрий Николаевич Алексеев.

«Наш дом в изначальный список не входил. В конце июня инициаторы «за» Снос провели OCC, тех, кто против, даже не пригласили, поэтому проголосовавших против – ноль. Тем не менее протоколы приняли, и дом вошел в программу. Прокуратура игнорирует наши жалобы», — рассказывает житель Соколиной Горы Аркадий Миронович Кохан.

Вот аналогичное свидетельство: «О собрании никакой информации не было, очной части и вовсе не было, в качестве заочного голосования прошли только по тем, кто во время апрельского опроса был “за”», — сообщает житель Зюзино Алексей Валерьевич Зотов.

Объём и география нарушений свидетельствует о том, что такого рода мошенничества, как и грубое вмешательство управ в процесс инициации OCC, – являются не случайными «проступками» отдельных чиновников или провластных активистов, а систематическим массовым явлением, наводящим на мысль о скоординированной акции фальсификации голосования по реновации на городском уровне.

В отдельную группу нарушений стоит вынести проблему учета результатов OCC против сноса. Нередко полученные уполномоченными органами исполнительной власти протоколы против сноса де-факто не были зарегистрированы, либо просто не были учтены, ввиду чего без формальных на то причин дома остались в списках реновации, в том числе официально опубликованных 1 августа. С подобными проблемами столкнулись активисты Тимирязевского района, районов Зюзино, Соколиная Гора и Коптево.

Характер 66 зафиксированных «Штабом» эпизодов (по каждому из них имеются контакты и данные свидетелей) и более сотни жалоб, собранных группой Курганского, позволяют экстраполировать выводы и предположить массовый характер фальсификаций и аналогичных нарушений со стороны чиновников и сателлитов городских властей при проведении ОСС и кампании по реновации по всему городу.

То, что до сих пор представляется мэрией как добровольная программа по «улучшению качества жилья», по факту стало масштабным предприятием мэрии, к участию в котором были принуждены сотни горожан против собственной воли.

Практически все потерпевшие в настоящее время готовятся защищать свои права в судах и готовят иски и заявления в прокуратуру по следам выявленных случаев шулерства со стороны «реноваторов», а значит, что история с включением в программу сотен домов, потенциально готовых покинуть «сносные» Списки, только начинается, выходя на новый виток развития. В этот раз – судебный.

ФАЛЬСТАРТЫ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ

В январе 2018 года началось переселение домов по адресу проспект Маршала Жукова, д. 20, корп. 1 ид.22, корп. 2. Неофициально чиновники правительства Москвы говорили о том, что эти дома попали в голосование по программе реновации по ошибке, их должны были сносить для строительства станции метро и недвижимость изымалась для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Ответственные сотрудники правительства Москвы на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав и интересов жителей при реализации программы реновации не могли четко ответить на вопрос о том, на основании какого нормативно-правового акта происходит переселение двух домов. Конечным Ответом было заявление о том, что «правительство просто договорилось с жителями домов и заключило договора мены». Члены рабочей группы назвали такую тактику переселения «гибридной».

Несмотря на указание в уведомлениях, что переселение осуществляется по программе реновации в соответствии с Федеральным законам, дом не отвечал требованиям закона даже по оценкам правительства Москвы. В частности, ремонт в построенном для очередников доме не отвечал требованиям как федерального, так и московского законодательства о реноваций. В связи с этим правительство Москвы приняло решение о выплате Жильцам компенсаций для самостоятельного осуществления ремонта по стандартам реновации. Суммы компенсаций – однокомнатная квартира 376,3-388,2 тысяч рублей, двухкомнатная квартира 547,4-575,9 тысяч рублей, трехкомнатная квартира 731,4-739,6 тысяч рублей. Компенсации на самостоятельное осуществление ремонта не предусмотрены законодательством о реновации, а поправки об их введении, предложенные членами рабочей группы Госдумы, не были приняты, поскольку, по мнению депутатов, гарантия ремонта комфорт-класса является основной.

В сложном положении оказались люди, оставшиеся в старых квартирах. Когда основная часть жильцов переехала в новые квартиры, в готовящихся к сносу домах на проспекте Маршала Жукова регулярно отключались вода и свет. Кроме того, при попустительстве полиции в пустых квартирах орудовали мародеры и ночевали люди без определенного места жительства. Данные вопросы поднимались на заседании рабочей группы Государственной думы, но, по сути, остались без ответа. Чиновники правительства Москвы ограничились предложением жителям поставить в своих подъездах замки.

Непосредственно по программе реновации переселяются дома по адресу: улица Константина Федина, д.3 и Д. 5. Однако в данном случае переселение также осуществляется в дом, построенный для очередников и жителей аварийных квартир, находящийся по адресу: 5-я Парковая улица, д.625.

Ремонт в квартирах, как было официально заявлено, отвечал установленным стандартам реновации, то есть соответствовал требованиям ремонта комфорт-класса. Однако жильцы высказывали к проведенному ремонту замечания, некоторые намеревались его делать заново. Никаких компенсаций на ремонт в данном случае жильцам не предлагалось.

При переселений в дом по адресу 5-я Парковая улица, д. 62Б возникли проблемы, связанные с метражом квартир, а именно с тем, что жилая площадь была меньше, чем в старых квартирах. Жители вынуждены были осуществлять самостоятельные замеры, потому что любые документы БТИ с метражом выдавались им только после вступления в права собственности, то есть после заключения договора мены. Изначально правительство Москвы отрицало то, что жилая площадь в квартирах меньше, чем в старых, однако потом это было признано и даже внесено изменение в московское законодательство, предусматривающее доплаты по рыночной стоимости за недостающие квадратные метры. При этом переселение в квартиры меньшей жилой площади осуществляется с согласия жильцов и не может быть проведено в принудительном порядке. Тем не менее федеральное законодательство не предусматривает никаких доплат за недостающую жилую площадь, равно как и переселение в подобные квартиры в рамках программы реновации.

Из 160 семей по состоянию на середину февраля 40 решили докупать жилую площадь, то есть переселяться из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную. В этом случае договор заключается не с департаментом имущества, ас Фондом реновации.

Условия докупки выглядят следующим образом. Как правило, люди переезжают из двухкомнатной квартиры общей площадью 45 квадратных метров в квартиры общей площадью 59 квадратных метров. Трехкомнатные квартиры в доме 78 квадратных метров. Таким образом, получается, что доплачивать надо за 19 квадратных метров по рыночной стоимости, установленной правительством Москвы с предусмотренной скидкой в 10% и без льготной ипотеки. Получается, что 19 квадратных метров стоят 2,6-2,9 миллионов рублей. При наличии большого количества желающих объявляется аукцион.

В то же время существуют желающие, как правило, одинокие люди, которые хотят получить квартиры меньшей общей площади и компенсацию, то есть поменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную. Однако подобное переселение законом не предусмотрено, а введенные правительством Москвы компенсации могут выплачиваться только за недостающую жилую площадь.

Переселение в дом по адресу 5-я Парковая улица, д.62Б запланировано только для 160 семей из домов по улице Константина Федина. 180 квартир в доме, построенном изначально для очередников и жителей аварийных квартир, будет выставлено на продажу под предлогом необходимости окупить программу реновации. То есть, по сути, под реновацию отдано меньше половины квартир, хотя в районе есть еще дома, попавшие под реновацию. Кроме того, недалеко находятся так называемые «Измайловские бараки» (7-я Парковая ул., д.19 и д.21), которые тоже попали в программу реновации и при этом находящиеся фактически в аварийном состоянии, однако их жителям было отказано в переселении в данный дом. Одним из мотивов было то, что он находится далеко от старого жилья, однако расстояние между ним и новым домом составляет один километр.

Таким образом, возникли сложности, связанные с отсутствием нормативно-правового регулирования ряда вопросов:

1. отсутствие в ФЗ «О реноваций» возможности переселения в квартиры с меньшей Жилой или общей площадью даже при выплате компенсаций за недостающие квадратные метры;

2. отсутствие до вступления в права собственности документов БТИ о площади квартиры, в том числе о жилой площади, что приводит к тому, что жители вынуждены измерять предоставляемые квартиры рулеткой, а это лишает их права на судебную защиту своих прав, в частности, в части обжалования предоставления не отвечающей требованиям закона квартиры;

Создание ситуации, когда в планируемом к сносу доме могут остаться одна-две семьи, которых не устраивает меньшая жилая площадь предоставляемой квартиры, и они отказываются переезжать в нее даже при условии получения компенсации. Таким образом, долгое время данные семьи будут жить в фактически пустом доме, что не отвечает нормам безопасности, в том числе противопожарной.

СТАРТОВЫЕ ПЛОЩАДКИ: УПЛОТНЕНИЕ НЕИЗБЕЖНО

Как сказано на официальном сайте мэра Москвы, 1 августа 2017 года Сергей Собянин утвердил программу реновации. 26 сентября был опубликован список стартовых площадок программы реновации. По итогам голосования жителей, проходившего на фоне агрессивной агитации и даже запугивания несогласных, в программу вошли более 5 тысяч домов, большинство из которых — пятиэтажные. Власти Москвы отобрали под новое жилье в рамках программы реновации 242 стартовых площадки.

Если изучить карту Москвы с отмеченными домами, попавшими под реновацию и стартовыми площадками, размещенную на официальном сайте мэра, то при рассмотрении каждого отдельного района Москвы становится очевидно, что стартовые площадки имеют все признаки точечной застройки: это и уплотнение жителей, и грубое внедрение многоэтажных многоквартирных домов в уже имеющуюся инфраструктуру, и многие другие проблемы. Проблема точечной застройки, процветавшей во времена Лужкова, с 2017 года получила новое звучание — возросшие аппетиты девелоперов и преимущества, которые они приобретают благодаря законодательной возможности отменять градостроительные и экологические нормы при застройке в рамках реновации.

Мэр Москвы Сергей Собянин 11 мая 2017 года публично заявил, что дома, возводимые по программе реновации, будут иметь высоту от 6 до 14 этажей. Однако, как видно уже на практике, эти рамки не соблюдаются. В обнаруженном «Штабом Зюзино» проекте строительства дома на Болотниковской улице (владение 42, корпус 4), который заказан именно Фондом реновации, предусмотрено аж 27 этажей. Кроме того, этот проект предполагает строительство дома на детской площадке, что является точечной застройкой — «размещение объектов капитального строительства на благоустроенных и озелененных территориях и на придомовых территориях сохраняемой, не подлежащей уплотнению, опорной жилой застройки», которая запрещена постановлением правительства Москвы от 21 августа 2007 года No 714-ПП.

Подобные примеры можно найти и в других районах. В центре Богородского района участок для строительства выбрали на месте спортивной площадки, где традиционно играли в футбол и хоккей. В Тимирязевском район не независимые депутаты в 2017 году предложили муниципальному совету рассмотреть в качестве места для строительства яслей участок на улице Астрадамской, 9а. Правила землепользования и застройки, утвержденные весной 2017 года, предписывают строить тут дошкольные учреждения. Однако осенью 2017-го это место объявили стартовой площадкой для строительства по программе реновации. В районе Коптево, между пятью домами в 3-м Новомихалковском проезде (д. 8, д. 8 корп. 1, д.10, д.12, д.14), теснятся огороженное место для выгула собак, детская площадка и автостоянка. Именно этот пятачок выбрала префектура CAO для строительства нового дома по программе реновации.

В Головинском районе по Онежской улице, между Флотской улицей и Кронштадтским бульваром, по программе реновации будут построены четыре башни в 25 этажей. Многоэтажки возникнут на узком пятачке и вплотную к друг другу. Обитатели соседних пятиэтажек будут ждать сноса с гигантской стройкой под окнами.

Таким образом, процесс образования стартовых площадок реновации, хотя и носит признаки точечной застройки и, по мнению исполнительной власти, учитывает мнение граждан, но несет более существенные угрозы нарушения прав граждан на эффективную инфраструктуру.

Руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Лёвкин сообщил, что адресный перечень стартовых площадок для строительства домов по программе реновации был утвержден на заседании правительства Москвы. При этом общественные или публичные слушания по утверждению перечня – а, соответственно, и конкретных адресов стартовых площадок, – для учета мнения граждан, проживающих в этих районах, не проводились.

Все информационное и лоббистское сопровождение программы реновации опирается на утверждение факта учета мнения населения и даже, более того, объясняет необходимость реновации волеизъявлением граждан.

В соответствии с частью 5 статьи 28 Федерального закона от 06.10.2003 No 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», при решении такого рода вопросов должны проводиться общественные слушания. Учета мнения граждан при проведении электронных голосований среди собственников Квартир в домах, попадающих под реновацию, не достаточно, поскольку также должно учитываться мнение граждан, проживающих в районах, где запланированы стартовые площадки. Более того, учет мнения граждан по поводу реновации проводился еще до утверждения адресного перечня стартовых площадок, что в принципе не соответствует основам учета мнения и волеизъявления. Фактическое игнорирование исполнительной властью реального отношения граждан к планам и проектам реновации подтверждается тем, что 10 апреля 2018 года на заседании президиума правительства Москвы утвердили семь дополнительных стартовых площадок для программы реновации. Они находятся в шести районах четырех округов столицы. Но мнение жителей этих районов также не учитывалось.

РЕНОВАЦИЯ И РИСКИ КОРРУПЦИИ

Реновация — один из крупнейших инфраструктурных проектов Москвы и всей современной России. Она затронула 5144 дома с населением один миллион человек. Реновация обойдется бюджету в 3,5 триллиона рублей. Чтобы снести все старые и построить новые дома, потребуется 15 лет. Риск коррупции среди высокопоставленных чиновников на таких масштабных проектах резко возрастает.

Планы сноса пятиэтажек обсуждались с 1992 года, но только четыре года назад власти занялись проектом. С 2014 года реновацию разрабатывал частный научно-практический центр «Развитие города» — выяснила «Медуза».

Компания ежегодно получает 120 миллионов за аналитику для мэрии Москвы. Районы под реновацию были определены именно этой фирмой. 47,5 миллиона рублей центр «Развитие города» получил из бюджета столицы за проект программы реновации.

Глава центра Илья Киевский пишет научные работы в соавторстве с Андреем Валуем — замглавы департамента градостроительной политики Москвы. Именно он, по данным «Медузы», один из главных кураторов реновации среди столичных чиновников. Подобными связями опутаны все участники проекта сноса пятиэтажек.

Тесные контакты с чиновниками показательны, когда речь заходит о доходах компаний, приближенных к власти. Так, по данным сайта госзакупок, «Развитие города» в общей сложности заработал из бюджета 1,4 миллиарда рублей. Главные заказчики — именно строительные ведомства Москвы — департамент капремонта и упомянутый департамент градостроительной политики.

В марте прошлого года в Госдуму был внесен закон «О реновации». Речь о Федеральном законе от 01.07.2017 No 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “о статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве». Уже к июлю он был принят.

В июне 2017 года по просьбе неправительственной организации «Трансперенси интернешнл – Россия» была проведена независимая антикоррупционная экспертиза этого закона. Эксперт Станислав Солнцев обнаружил коррупциогенные факторы:

- чрезмерную свободу подзаконного нормотворчества и широкие дискреционные полномочия (такие, где чиновник по своему усмотрению решает, как поступить в конкретном случае). Такие полномочия предоставлены Фонду реновации.

- сроки, условия, основания принятия ключевых решений не определены и устанавливаются самими чиновниками;

- выборочное изменение объема прав. Власти Москвы получили возможность вводить произвольные исключения из общих правил. Так,введен упрощенный порядок лишения права собственности владельцев квартир, нормы о голосованиях собственников сделаны в пользу сторонников реновации;

- бесконтрольность. Фонд реновации Создан заведомо непрозрачным – он отчитывается только московским властям и выведен из под контроля по Федеральному закону «О некоммерческих организациях» . Общество почти лишено возможности контролировать Фонд.

Закон «О реновации» лоббировался бывшим главой стройкомплекса столицы Владимиром Ресиным. Сейчас Ресин — депутат Государственной думы. Он входил в группу разработчиков закона «О реновации» и активно поддерживал его.

На фоне обсуждений программы реновации в прошлом году издание Republic опубликовало информацию о создании неформального консорциума 5 крупных игроков строительного рынка“.

Реновация изначально задумывалась как источник выгод для крупных строительных компаний и чиновников в стройкомплексе столицы. Эти группы связаны взаимными интересами: чиновники распределяют ресурсы, а компании извлекают из них выгоду. В случае реновации есть два основных источника такой выгоды.

Главными публичными благами в случае реновации выступают земельные участки и господряды на строительство домов. Бизнес заинтересован в том, чтобы получить под застройку самую дорогую землю. Встречный интерес чиновников – лоббировать связанные с ними компании...

2 мая 2017 года на сайте правительства Москвы был опубликован список домов для голосования о включении в реновацию". Формирование списка проходило в закрытом порядке. В начале апреля прошлого года представители мэрии только пояснили, что учитываются жалобы жителей и техническое состояние домов”. Такой же тезис при публикации готового списка высказал мэр Собянин.

Если проанализировать список, становится ясно, что власти лгали.

По плану реновация должна была затронуть только ветхие и некомфортные дома «первого индустриального типа домостроения», то есть дома, построенные по типовым проектам в период 1957-1968 годов (постановление правительства Москвы от 02.10.2001 N9 894-ПП). Вскоре после публикации списка домов под снос обнаружилось, что в перечень попало далеко не только ветхое жилье.

Как выяснила газета «Ведомости», из 4500 предлагаемых под снос домов лишь каждый второй — не подлежащая ремонту хрущевка. Средний износ домов, по данным «Ведомостей», на 2014 год составляет только 40,8%. Ветхих зданий в списке только 2%.

Таким образом, реновация планировалась для использования наиболее дорогой земли в интересах конкретных застройщиков и чиновников, которые с ними связаны. Общественное мнение подводилось под заранее разработанный план. Чтобы управлять процессом, и был создан Фонд реновации.

САМЫЙ СТРАННЫЙ ФОНД

Фонд реновациИ создан в форме унитарной некоммерческой организации 11 октября 2017 года. Его полное название – «Московский фонд реновации жилой застройки».

Фонд подчиняется правительству Москвы, обязан раз в год публиковать отчетность и проводить закупки на основании особого положения — это все специальные требования к Фонду, по которым можно открыто проанализировать его работу.

В законодательстве также нет требований к Фонду реновации о раскрытий информации, кроме ежегодных отчетов. Устав Фонда принят, но до сих пор не опубликован. На момент подготовки этого материала мэрия Москвы не ответила на запрос о предоставлении информации и копии устава.

У Фонда все еще нет сайта в интернете. Создание сайта закупили за 2,975 миллионов рублей, но позднее отменили торги по неизвестной причине. Зато для здания Фонда на Ильинке, д.13 была закуплена мебель на общую сумму 21 миллион рублей. Руководство Фонда также будет пользоваться служебными автомобилями за счет бюджета. Фонд арендовал шесть машин, из них две бизнесс-класса на общую сумму 13,6 миллионов рублей.

Подобные привилегии характерны для госструктур. Они сочетаются с тем, что на сотрудников и руководство Фонда не распространяется законодательство о госслужбе. Та же проблема характерна для фондов капитального ремонта: руководство не обязано публиковать антикоррупционные декларации, может владеть имуществом и компаниями за рубежом и совмещать работу в фонде с бизнесом. В их отношении не действует Федеральный закон от 03.12.2012 No 230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам».

Информационная закрытость не помешала Фонду разыграть тендеры на общую сумму 7,2 миллиардов рублей Подрядчики Фонда не раскрыты: из 135 состоявшихся закупок напрямую в карточках закупок указаны только 22 участника. Контракты по 113 закупкам не обнаружены.

Руководителем Фонда назначен Анатолий Константинов – многолетний директор акционерного общества «Домостроительный комбинат No 1» (крупный застройщик жилья). Константинов связан с компанией «Главмосстрой» — одним из участников консорциума реновации, о котором речь шла выше. «Главмосстрой» является соучредителем «ДСК 1». Сейчас основные акционеры «ДСК 1» — три британские фирмы с конечными владельцами в офшорах Сейшел, Британских Виргинских островов и Панамы. Связь Константинова с одним из участников консорциума реновации несет угрозу конфликта интересов.

ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Судебные перспективы оспаривания как программы реновации в целом, так и включения в нее отдельных домов в частности, весьма туманны. Надеяться хотя бы на локальный успех можно только на уровне Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ или Европейского суда по правам человека.

Единственным эффективным на данный момент и абсолютно законным способом противодействия программе реновации и спасения своей собственности от реновации является межевание земельного участка под жилым домом и его постановка на кадастровый учет. Программой реновации не предусмотрено предоставление земельных участков под многоквартирными жилыми домами, построенными для переселения, в собственность переселяемым гражданам, да и сами дома будут строиться исключительно на городской земле. Это, в свою очередь, делает невозможным предоставление в рамках программы реновации «равнозначной» квартиры, поскольку в состав общедолевой собственности такого «реновационного» дома не будет входить земля под ним.

Правовой механизм и уполномоченные на это государственные органы существуют. Всю техническую работу за небольшую плату готовы выполнить кадастровые инженеры. По сути, реализация данного способа защиты своей собственности зависит только от воли самих собственников или, что тоже возможно с правовой точки зрения, даже от воли всего лишь одного собственника. К сожалению, именно этой воли зачастую и не хватает.

Подавляющее большинство владельцев квартир в принципе не верят в возможность что-либо изменить в случае с программой реновации. Многие из них по-прежнему не воспринимают землю под своим домом как свою собственность и, как следствие, не готовы отстаивать свое право на нее. Людям действительно тяжело беречь и защищать то, что досталось им когда-то бесплатно. В свою очередь, власть пытается воспользоваться таким пассивным отношением граждан к их неоформленной собственности и отобрать ее до того, как люди поймут, что и земля под домами принадлежит им. При этом понятно, что в процессе такого «легального» отъема собственности представители власти не забудут и о своих интересах, поскольку сам этот процесс никем контролироваться не будет.

Ситуацию могло бы изменить появление общественных организаций, информирующих собственников о возможных способах избежать принудительного переселения, а также консультирующих и помогающих нанять кадастровых инженеров для межевания и постановки земельных участков под многоквартирными жилыми домами на кадастровый учет.

Массовое оформление права собственности на землю под дома может кардинально изменить ситуацию с реновацией в Москве.