Недвижимость: "спрос на Москву" остался в прошлом

О том, что рынок московской жилой (и не только) недвижимости чрезмерно «надут» и цены на квартиры не в полной мере соответствуют их истинной стоимости, специалисты говорят с начала 2000-х годов. Однако это не мешало рублевым ценам упрямо расти всего лишь с двумя значительными коррекциями в 2008 и 2015 годах.

Тем не менее в последнее время положение на рынке жилья резко изменилось. Ситуацию на сайте Агентства гражданской журналистики Ridus анализирует журналист Максим Легуенко:

«Начало нынешнего года ознаменовалось некоторой стабилизацией рынка жилья, заставившей специалистов заговорить о возможности нового этапа роста.

Однако эти надежды оказались напрасными.

Ожидания, что к концу лета стоимость «квадрата» снова пойдет вверх, рухнули уже после появления августовских данных. По информации агентства «МИЭЛЬ-Новостройки», в августе квадратный метр в новостройке подешевел на 0,8% по сравнению с июлем (традиционно — мертвый сезон на рынке), а в годовом выражении — на 2,1%. Средняя цена реализации упала до 191,8 тысячи рублей за квадратный метр, что является минимальным значением с 2013 года.

Самое интересное заключается в том, что снижение цен происходит на фоне сокращения предложения жилья. По словам генерального директора компании Натальи Шаталиной, впервые за десять месяцев к концу августа на продажу было выставлено 2,88 миллиона квадратных метров жилья, что на 0,3% меньше июльских значений.

Судя по всему, осенью застройщики попытаются нарастить объемы ввода новых квадратных метров, и тогда цены на квартиры в новостройках снизятся еще больше.

Никому не нужные метры

Как бы парадоксально ни выглядела ситуация, но сегодня девелоперы стараются удерживать предложение на фоне падающего спроса и затоваривания рынка.

Как отмечают эксперты группы ЦИАН, объем затоваривания на сегодняшний день таков, что для того, чтобы уже имеющееся жилье было распродано, потребуется не меньше полутора лет. Причем при условии, что ничего нового не будет строиться вообще.

Ситуация осложняется тем, что на рынке сегодня преобладают квартиры, построенные и профинансированные в самые тучные годы, когда квадратный метр был максимально дорог, а доллар дешев. Это не позволяет девелоперам использовать без ущерба для себя гибкое ценообразование и устраивать распродажи неликвида.

Все это накладывается на прогрессирующее снижение спроса, обусловленное естественными экономическими причинами. Как отмечает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, спрос на квартиры находится на минимальном за последние десять лет уровне. По словам менеджера, в августе количество обращений клиентов к риелторским компаниям рухнуло на 11,4%, объем внесенных авансов снизился на 8%. На вторичном рынке 87% квартир продаются по цене, меньшей, чем та, что была выставлена продавцами первоначально.

Дороже не будет

Комплекс нежелания продавать ниже цены, которая еще относительно недавно казалась вполне обоснованной, свойственен не только девелоперам, но и частным владельцам квартир. Они до последнего пытаются держать цену, оперируя категориями из прошлого.

В основной массе владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье, — приводит слова Сергея Шломы сайт „ИНКОМ-Недвижимости“. — Изменить точку зрения мешает как предвзятое отношение к собственности — часто самому дорогостоящему имуществу, которым располагает человек, — так и объективное удорожание большинства остальных товаров и услуг в стране, что, соответственно, вызывает непонимание: „Если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле?“ Этот субъективный фактор — одна из основных движущих сил на вторичном рынке жилья. Как правило, он выступает в роли „силы противодействия“ рыночным законам и механизмам. В конкретных ситуациях эта сила мешает продавцу реализовать свое жилье в сегодняшних условиях пониженного спроса и исчерпывающего предложения высококачественных объектов. Однако именно под ее воздействием московская „вторичка“ до сих пор избежала обвала цен и ограничилась их плавным снижением.

Что же будет «с родиной и с нами…»

Исходя из всего сказанного выше, прогноз для застройщиков и продавцов квартир выглядит довольно пессимистично.

Попытаемся вспомнить, что лежало в основе непомерно раздутых московских цен на недвижимость. Прежде всего — это высокий спрос на Москву как таковую. На место, где не прекращается экономическая активность, где всегда можно заработать и с удовольствием потратить деньги. На город, один из немногих способный предоставить своим обитателям весь набор благ, свойственных ведущим мегаполисам мира.

Возможность относительно много зарабатывать и со вкусом тратить — это и есть тот самый магнит, который на протяжении двух десятилетий вытягивал из огромной страны и из-за ее пределов наиболее успешных и предприимчивых, а заодно и самых разнообразных авантюристов всех цветов и мастей.

Именно эти люди и заработанные ими деньги позволили надуть на рынке недвижимости пузырь невероятных размеров. Сегодня пусть и не как раньше, но пузырь все еще «поддувается». На этот раз преимущественно за счет ипотечников, заплативших своим будущим за право жить в унылых бетонных коробках, по среднеевропейским ценам. Вероятно, они и будут теми, кто в итоге оплатит весь этот затянувшийся на два десятилетия «банкет».

В целом же рынок столичной жилой недвижимости в его нынешнем виде обречен. Прежние факторы, обеспечивающие высокие цены, — бурный экономический рост, дорогая нефть и иностранные инвестиции, формировавшие ажиотажный «спрос на Москву», остались в прошлом.

Снижение цен на нефть и бесконечные санкции практически не оставляют надежд на скорое экономическое оживление, сравнимое с тем, что имело место в первом десятилетии нового века.

В столице все сложнее зарабатывать деньги, а на фоне катастрофической перенаселенности, роста стоимости жизни, экологических и транспортных проблем ее прежняя привлекательность оказывается под все большим вопросом.

Те, кто это понял, сегодня старательно избавляются от всего, что еще не продано, понимая, что с каждым днем сбыть имеющуюся недвижимость можно будет только дешевле.

Есть ли выход?

Если считать выходом какое-то позитивное разрешение всех накопившихся проблем, после чего цены «на Москву» снова пойдут вверх, то его, скорее всего, уже нет.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, исправить положение могло бы кардинальное сокращение строительства — на 30−35% от запланированного на ближайшие годы.

Не надо быть специалистом, чтобы понимать, что этого не произойдет. Строительный бизнес подобен велосипеду, который может находиться в вертикальном положении только тогда, когда на нем кто-то едет. А это значит, что «переселение России в столицу» будет продолжаться и дальше, с той лишь разницей, что это будет происходить уже по совсем другим ценам. К 2020−2021 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30−40%, говорит Олег Репченко.

И нет повода не верить эксперту. Как может быть иначе — велосипед должен ехать…»

Фото: www.globallookpress.com