Рынок жилья в России держится только на кредитах

Президент Путин несколько дней назад посетовал на то, что в стране снова выросли проценты по ипотечным кредитам и поставил задачу перед правительством снизить их до 8,5-9%. О важности таких мер красноречивее других говорит тот факт, что недвижимость в стране без кредитов практически недоступна. Хотя неискушенному человеку, кажется, что это не так.

Интересный разбор «ипотечной ситуации» предложил в ЖЖ блогер Дмитрий Маслов:

Разберем очередной пример fake news – на рынке недвижимости.

Наверняка все встречали сообщения такого рода:

- В ЖК «Задержка» доля ипотечных сделок достигла 60%

- Доля ипотечных кредитов на вторичном рынке составляет 45%

***

Многие наверняка думают: «О! Доля ипотеки конечно выросла, но далека еще до 100%, значит ипотечный пузырь пока не надулся. Пойду-ка я тоже возьму кредит».

Давайте немного порассуждаем, что не так в «доле ипотечных сделок», и почему застройщики лукавят. Впрочем, не думаю, что кто-то вообще сегодня способен нормально анализировать рынок. У всех задача продавать, вот они и продают… В том числе продают нам фейковые новости.

Вот, например, пишут, что доля ипотечных сделок 60%. Ну, допустим.

А кто тогда покупает оставшиеся 40%?

Конечно, это покупатели на «живые деньги»! - воскликнет наивный читатель.

Хорошо, а много вы лично знаете людей, которые в последнее время купили квартиру на собственные накопления?

Вот просто так взяли и разом выложили всю сумму на недвижимость?

Вы хоть представляете себе, сколько лет нужно копить даже не среднему специалисту, чтобы купить квартиру в Москве (в Спб, Екатеринбурге, Пензе и т.д.).

Например, с месячной зарплатой в 100 тыс. рублей в Москве, что существенно выше среднего, и откладывая 30% от дохода (больше не получится, проверено долгим опытом), чтобы накопить на простую квартиру в столице нужно откладывать лет 15 (подробнее не буду раскладывать, чтобы не отклоняться от темы). Такому покупателю, чтобы сегодня купить на «живые деньги», нужно было начать копить в 2004 (!) году. И за это время ни разу не испугаться паники на финансовых рынках, не купиться на «щедрые предложения от застройщиков», постоянно отмахиваться от родственников (теща пилит, почему до сих пор не купил квартиру), не сорваться и не потратить все денежки…

И вот спустя 15 лет, преодолев все препятствия, такой железный инвестор наконец покупает однокомнатную (на большее не хватает) квартиру у МКАДа на свои кровью заработанные деньги.

Нет, я верю, что такие, гремящие титановыми прибамбасами накопители существуют, но не в количестве же 40% от сделок!

Даже если прибавить сюда тех, кто не заработал деньги, а их украл, все равно не получается.

Не может быть массового спроса на собственные средства по таким ценам. Либо спрос не массовый (как было в нулевые годы), либо спрос массовый, но только кредитный (как сейчас).

Не буду томить читателей и объясню, почему статистика по доле ипотечных сделок – ерунда, а их реальная доля не 40-50-60%, а намного выше (близко к 100%).

А дело в том, что все забыли про альтернативные сделки (обмены) на рынке недвижимости.

Люди продают одну недвижимость и на эти деньги покупают другую недвижимость.

Например, зайдите на профильные форумы по продаже недвижимости в любом городе и поинтересуйтесь у продавца, какая у него цель продажи недвижимости.

Возможно, вы сильно удивитесь, но мало кто продает для того, чтобы положить деньги в банк. Практически все планируют на эти деньги купить другую недвижимость!

Посмотрите, как забавно получается:

Коля купил вторичную квартиру у Миши за 5 млн. руб., взяв ипотечный кредит.

А Миша использовал эти деньги и купил новостройку за 5 млн., якобы на «свои».

Застройщик бодро рапортует, что у него имеется неипотечный спрос.

Но на самому деле, как мы видим, у Миши появились эти 5 млн. руб. только потому что Коле выдали ипотечный кредит.

Без ипотечного кредита под первую сделку никакой второй сделки тоже бы не возникло.

Именно кредитные деньги запускают цепочки альтернативых сделок.

Никаких живых денег и никакого частного спроса на рынке давно уже нет.

Никто уже давно не откладывает деньги на квартиру. Максимум, на что люди способны – это наскрести на первоначальный взнос.

Без постоянной кредитной накачки российский рынок недвижимости – не жилец.

Выводы каждый пусть сделает сам.