Усадьбы вместо коттеджей: почему в России не привилась "американская мечта"

В последние недели в федеральных СМИ и в блогосфере активно развивается тема заброшенных коттеджных поселков в Подмосковье. При этом речь идёт не про классические поселки «под подряд», а про посёлки, которые девелоперы застраивали комплексно, по единому проекту или по набору ограниченного количества индивидуальных проектов. Сейчас многие из таких поселков действительно стоят пустые, причём далеко не только в Подмосковье и новой Москве, но и вокруг многих и многих крупных российских городов. Различия проходят только по степени заброшенности — начиная от зарослей борщевика, пробивающегося сквозь разбитые окна, заканчивая превентивным отказом застройщиков от грандиозных планов.

А ведь всего шесть-семь лет назад ситуация была совсем иной. Идея о востребованности «готовых коттеджей для среднего класса» активно занимала умы застройщиков, начавших сталкиваться с объективными проблемами продажи полей с колышками и бечевкой, то есть участков без подряда. На этом фоне затея с застройкой казалась спасением — девелоперы верили, что (цитата из презентации бизнес-тренера, продававшего тогда «алгоритмы спасения») «рынок перешёл на новый уровень», когда «покупатели хотят получать готовое жилье и готовы за это платить». Эта вера обрамлялась в риторику неминуемой субурбанизации, в качестве начала которой рассматривался спрос на землю в пригородах в середине прошлого десятилетия. Бодрость мысли подкреплялась дополнительными аргументами про удаленную работу, желание комфорта и классическую близость к природе вблизи оживленной трассы («20 минут от Москвы! Престижное направление!»). Соответственно этой вере импортировались и практики той самой субурбанизации вместе с понятиями о приличности проектов субурбанизованного жилья, называемого исключительно коттеджами и таунхаусами.

История спасения привела к появлению модели приличного пригородного поселка среднего класса: вблизи трассы, с развитой локальной инфраструктурой, с приличной архитектурой строений не хуже, чем для среднего класса Запада, с обязательным газоном перед домом как в мультике про Симпсонов и так далее. Для чистоты следования канону, правда, практически во всех «приличных» посёлках пришлось заранее придумывать и вводить внутренние регламенты. А то, неровен час, имидж поселка может пострадать — заведутся камазисты с прицепами, огородники с картошкой или промысловики со своими пилорамами, станками и гаражами с навесами. Согласитесь, картина мало соответствующая канону счастливого среднего класса, наследующего американскую мечту. Или, на крайний случай, американской мечты на выходные, по дачному типу.

История не сложилась, чему аналитики рынка ныне ищут и находят объяснения в виде угасающей до нуля платежеспособности, влияния кризиса и так далее. При этом вопрос востребованности самой модели субурбанизации обычно не поднимается.

Это выглядит особенно странным в приложении даже не к Москве, а к другим крупным городам, где в последние годы согласно официальной статистике растёт объём индивидуального строительства как в процентном, так и в натуральном выражении на фоне той же проблемы. Понятно, что эта статистика мало о чем в реальности говорит, но ведь именно ей чаще всего пользуются для анализа, восстановление логики которого приводит к конфликту с объяснительной схемой «недостаток денег».

Впрочем, наблюдаемая реальность также подтверждает парадоксальность находимого объяснения по крайней мере в разрезе тезиса о невостребованности формата индивидуального жилья на фоне кризиса. Скорее наоборот. Другое дело, что невостребованной оказалась именно модель субурбанизации по западному типу ввиду банального отсутствия субъектов спроса на неё, портреты которых рисовали застройщики всего несколько лет назад: «активный средний класс, от 30 до 55 лет, дети живут с родителями, наемные профессионалы или владельцы бизнеса, доход от….». Подразумевалось, что существуют люди, у которых картинка идеального жилья совпадает с нарисованной моделью. Оказалось, что нет. Если такие люди и были, то спрос на картинки даже в Подмосковье они успели удовлетворить. Реальный же интерес оказался сфокусированным совсем в другом направлении: вместо субурбанизации – квазиархаичная усадебная урбанизация, а вместо дальних дач — ИЖС в райцентрах. Именно эти векторы стали особенно активны в последние годы, и именно они во многом формируют новую географию расселения, в основе которой оказывается вовсе не стремление к умозрительной модели комфортной жизни, а желание автономности, иногда на невротической грани. С чем мы имеем дело?

Лужайки не выросли

Проекты поселков комплексной застройки в подавляющем большинстве (особенно в новой Москве) оперировали модной планировкой, формат которой предусматривал отдаление фасада жилого строения (коттеджа или секции) от красной линии участка. Считалось, что это один из обязательных атрибутов отличия именно коттеджно-таунхаусной пригородной застройки от ретроградной деревенской планировки, когда дома по улице выстраивались в одну линию, а ворота двора составляли одну линию с фасадом. На картинках коттеджных проектов освободившееся пространство традиционно занимали лужайки с зеленой травкой, что сближало их с уже устаканившейся планировкой стародачных поселков. По факту же пространство перед построенными домами в первую же зиму заняли сугробы, а осенью слякоть, даже в тех случаях, когда девелоперы потратились на минимальное благоустройство. В результате даже вдохновленным мечтой потенциальным покупателям риэлторы зачастую были вынуждены показывать такие объекты исключительно в сухое время года и в хорошую погоду. Дабы не спугнуть мечтателей от субурбана необходимостью прочищать лопатой проход в метровых сугробах или добираться до крыльца, скача по европоддонам, что неминуемо возникает в условиях, когда большинство таких поселков возводится на бывших полях. Или, что то же самое, – необходимостью держать для этого холопов, что уже не соответствует статусу посёлка.

С другой же стороны те дома, которые люди строят самостоятельно, все чаще стали выстраиваться по красной линии, хотя в СНТ и деревнях, превратившихся в дачные, сезонные строения, наоборот, отодвигались все дальше в глубину участка. Причина банальна — удобство: как с точки зрения личных трудозатрат, так и с точки зрения хозяйства, активность которого в частных новостроях вопреки ожиданием модели субурбанизации возрастает, а не падает.

Среднего класса не случилось

Подобное достаточно резкое изменение подхода объясняется просто — время статусного жилья закончилось. Основными застройщиками в ИЖС стали ныне люди, строящие для себя и со вполне понятными целями, не имеющими ничего общего с «комфортной жизнью» из модели субурбана. Базовые ценности совсем иные: автономия и пространство для самостоятельного хозяйствования: от производства бетонных блоков в сарае до тепличного товарного хозяйства. Собственно, смотреть на эти ценности вряд ли можно обособленно.

Этот набор ценностей весьма слабо коррелирует с тиражируемыми стереотипами о жилье: «полному набору коммуникаций» противопоставляется желание автономизации вплоть до осознанного отказа от газа, «актуальной архитектуре» – осознанный прагматичный выбор с учетом ликвидности по схеме «как у людей» (т. е. из бежевого кирпича с коричневой крышей и в формате двухкамерной избы), «мечте о квартире» – желание жить в собственном доме, «ландшафтному дизайну» – возможность разбивки огорода. И так далее.

География доживания

В соответствии с этими ценностями давным-давно изменился и запрос на географию расселения. Ныне основных векторов для ИЖС всего два — усадьба в черте города, а вовсе не в условном пригороде, и дом в малом городе или большом селе для реализации модели доживания. Места для модели коттеджно-поселковой субурбанизации в этой географии нет.

Зато есть место для квазиархаичного возврата к усадебной застройке, подразумевающей возможность полноценного хозяйствования, что повсеместно и наблюдается — как в реновации старых районов частной застройки в городах, так и в обживании на постоянной основе СНТ и ДНП советского времени и в расширении (очень часто вопреки статистике населения) районных центров и малых городов за счёт новых районов частной застройки. Причем в последнем случае очень часто в оборот включаются и участки, выделяемые многодетным семьям по федеральной программе. Правда, молодые семьи обычно в этом случае заменяются на немолодых пенсионеров, строящих или покупающих себе дом на малой родине для доживания на пенсии.

Все эти явления существуют именно в том пространстве «комфортности», лежащем ниже «статусности», на осваивание которого и посягались девелоперы с риторикой субурбана, хотя и подразумевали под понятием «комфорт» другое содержание. И здесь самое время вспомнить про регламенты, то есть правила, многих субурбанистических поселений. Несложно понять, что они оказались противоположными требованиям реальности, что, как минимум, символично. И уж по крайней мере многое говорит об адекватности самого подхода, отмечается в публикации сайта «Ульяновск – город новостей".