Благо, риск или шанс: нужна ли льготная ипотека стране и людям

Елена Иванова, Наталья Сейбиль

Рекордный год

Более 345 тысяч льготных кредитов на общую сумму 1 триллион 250 миллиардов рублей выдали банки за 8 месяцев 2020 года. Условия кредитования изменялись банками в пользу заёмщиков. Если в мае граждане могли получить не более 8 миллионов рублей в Москве и Петербурге и столичных областях, через месяц лимит был поднят до 12 миллионов. В остальных российских регионах занимаемая у банков сумма удвоилась с 3 миллионов до 6 миллионов рублей. Банки старались привлечь граждан не только процентов по ипотеке в 6,5%, но и снижали первоначальный взнос. В августе 2020 года заёмщики могли заплатить 15% от цены квартиры вместо 20%.

- Правительство увеличило и общий лимит программы с 740 миллиардов до 900 миллиардов рублей. В результате каждая вторая квартира в Москве была куплена под ипотеку, говорит директор риэлторского агентства «Маяк», аналитик рынка недвижимости Юлия Лурье.

- Сегодня ипотека – важнейший социальный индикатор. Как помощь низкодоходному населению, это очень важный момент, тем более, что мы не избалованы жильём. У нас жилья очень мало. Средняя площадь в России составляет 22-23 метра на человека, а в Германии – 50-60 метров на человека. Да и везде это больше 30 метров на человека. У нас проблема с жильём есть. Она долгое время стояла, и только последние годы начали заниматься решением этой проблемы, - констатирует директор института конъюнкрурных исследований НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.

Росреестр каждый месяц ведёт статистику по числу сделок с недвижимостью и, в частности, сделок с ипотекой. Всего количество кредитов на покупку жилья выросло по стране больше, чем на треть - до 1,7 миллиона, а объёмы кредитования увеличились ещё больше, вдвое. Последние 4 месяца года стали пиком спроса.

Граждане кинулись скупать недвижимость. Причины у них на то были: это и отложенный спрос из-за пандемии, и снижение ставки по ипотеке, и рост цены на валюту, и недоверие к другим экономическим и финансовым инструментам. Все это привело к «размещению денежных средств в камне или бетоне», как метко обрисовала происходящее на рынке недвижимости Юлия Лурье:

- Мы в сентябре закрыли план года. То, что было запланировано до декабря, все эти сделки мы сделали до сентября. В октябре была просто истерика.

Эксперты рынка недвижимости в ажиотаже видят последствия ковидного карантина. Руководитель компании «Центр верных решений» Наталья Словесникова считает, что это не был просто всплеск спроса:

- Долгое время люди были ограничены в своих передвижениях, в возможности посмотреть то, что они планируют купить. Когда локдаун был снят, было время отдохнуть, куда-то поехать. В момент отложенного спроса вряд ли кто-то разбогател и нашёл денег на новые инвестиции, пока сидел дома во время карантина.

Цены и метры

Сами строители признают, что цены на жильё растут. Как в Москве, так и по всей России за год квадратный метр подорожал на 20%. Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин не согласен с тем, что льготная ипотека подтолкнула рост цен на жилье:

- Сыграло определённую роль подорожание всего – всех продуктов, всех товаров на рынке России. В том числе, удорожание стройматериалов, рабочей силы, что привело к удорожанию стоимости строительства, удорожанию метра. Всё это вместе дало толчок к ажиотажному спросу и росту стоимости метра жилья.

Если дешевеет российская валюта, то из-за большой доли импорта в строительстве дорожают расходы на строительство. Своё у строительных компаний только рабочая сила и щебёнка. Оборудование импортное, в стройматериалах большая доля импорта. Экономисты указывают ещё на одну причину: первые 10% крупнейших строительных организаций – это монополисты на своих региональных рынках. Георгий Остапкович считает:

- У нас особенно в высокодоходных регионах преобладают монополисты, и они диктуют, или, по крайней мере, влияют, на цену. Они диктуют цены. Они видят, что падает ипотека, спрос увеличивается, и под этот спрос они ставят более высокие цены. У нас мало конкуренции в строительстве, нужно расширять конкуренцию. Монополисты загоняют цену под низкую ипотеку, и фактически для людей это обнуляется. Ипотека падает, а цена растёт. В итоге эффект становится ровно ноль.

В Москве статистика такая, что в 2021 году будут открыты 1600 новых адресов, говорит Юлия Лурье. И кто это будет покупать, если не будет льготной ипотеки, задаются вопросом риэлторы. Кроме того, появились очень маленькие квартиры, например, однокомнатные квартиры по 16 кв. м.:

- Когда нам говорили два года назад, что продаются однокомнатные квартиры площадью 25 кв. м., мы смеялись и недоумевали, кто их будет брать. Сейчас люди ищут квартиры по 24-25 кв. м. Это считается большой квартирой. Берут конурки, по 20 метров. Это вся квартира, 20 метров с туалетом и кухней. Сейчас поднялась целая плеяда дизайнеров, которые умеют распланировать 20 кв. м. Как правило, окна панорамные, то есть, одну стену вообще нельзя использовать. Вся стена – окно, то есть, всё остальное нужно как-то выгораживать. Живёт в них один человек или двое. Когда появляется ребёнок, берут двушки. Двушки сейчас по 40-42 метра.

Как правило, такие квартиры покупают, например, родители для сына-студента, рассказывает Юлия Лурье. Либо они будут платить 30 тысяч за съём жилья в месяц, либо они вложатся в чистую новую квартиру недалеко от метро.

Банки, застройщики и перспективы

Тем не менее, предложение жилья сокращается. На вопрос, не повышает ли наличие дешёвой ипотеки стоимость жилья, Алексей Перлин отвечает прямо:

- Льготная ипотека, естественно, подтолкнула спрос. Она дала возможность большему количеству людей приобрести квартиру, удовлетворить свою потребность на улучшение жилищных условий.

Это, конечно, правда, но не вся. Аналитики «Национального экспертного агентства» в своем докладе о повышающихся рисках льготной ипотеки отмечают, что она крайне выгодна застройщикам, потому что обеспечивает рост доходов за счёт роста цен, а не за счёт увеличения объёмов и улучшения качества нового жилья. Как следствие роста цен на недвижимость растут и риски инфляции.

Об этом предупреждала ещё осенью и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Субсидирование ставок уже стало влиять на стоимость жилья, говорит главный банкир страны. Льготные ипотечные кредиты берут не только граждане с низкими доходами, но и те, кто покупают квартиру как защитное средство своих доходов. Экономист Остапкович считает:

- ЦБ не хочет таких инвесторов, потому что депозитная ставка упала до уровня инфляции. Сейчас депозит в банке составляет 4,5 – 5%, и инфляция тоже 5%. Раньше люди шли в банк, клали деньги на депозиты и на этом выигрывали. Сейчас Сбербанк предлагает 2,65% годовых за пополняемые депозиты. Ставка по депозитам банков не отбивает инфляцию, поэтому люди начинают искать какие-то другие источники.

Центробанк боится, что это может ударить по банковской системе, и у банков упадёт ликвидность. Георгий Остапкович не ожидает взрыва в ближайшее время, но накопительный эффект может наступить через два-три года. Если строители с прошлогодних 48 миллионов квадратных метров через несколько лет действительно приблизятся к 120 миллионам, названным президентом Путиным как цель в нацпроекте «Жильё», то тогда люди должны будут положить на покупку 9 триллионов рублей в год. Большая часть будет финансироваться банками. Но ипотека – это потребление, а не создание капитала.

Но ещё раз говорю – жилье – это потребление, а не создание капитала, поэтому я боюсь, что банкам придётся кредитовать потребление. Экономист объясняет:

- Если я беру деньги на строительство турбины, то эта турбина будет работать дальше. А дом построил – это потребление. И тогда не хватит денег на капитальные вещи, на турбины, на башенные краны, на ядерные котлы, потому что эти деньги начнут переходить в строительство. Это проблема ближайших 5 лет, но такая проблема тоже может возникнуть, что у банков просто не хватит денег на кредитование реального сектора, потому что все деньги пойдут в ипотеку.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» с этим не согласен. Люди покупают квартиры, в том числе, для себя. Просто обесценивание рубля и снижение ставок по депозитам подтолкнули некоторых не откладывать покупку недвижимости.

Понять, какие дома покупаются с инвестиционной целью, а какие для себя, очень просто, говорит Юлия Лурье. Есть новостройки, где ничего не сдаётся и не продаётся, и тогда понятно, что люди купили квартиры, чтобы в них жить. А есть дома на 600 квартир, и 400 выставлено на продажу:

- Это говорит о том, что дом готов, но никто в нём не собирался жить, а заработать на нём можно, потому что есть регионалы, которые покупают всё подряд на московском рынке, они же Москвы не знают... Бывают просто запредельные адреса.

Опасность ипотечного пузыря, как это было в США в 2008 году, все опрошенные участники рынка и эксперты отвергли как маловероятную. Поэтому многие высказываются за продление льготной ипотеки. Экономист Остапкович полагает, что если оставить её для граждан с низкими доходами, это простимулирует инвесторов обратиться к новым финансовым инструментам на рынке. Но без просвещения тут не обойтись. Если бы Глава ЦБ Набиуллина и министр финансов Силуанов получили бы хотя бы 10% эфирного времени у программы Малахова или «Давай поженимся» и рассказали бы гражданам о том, как им нужно вкладывать деньги, выиграли бы все: и граждане, и российская экономика.

Между тем, сами россияне в способность государства решить их проблемы верят слабо. Ипотечные заемщики на фоне нестабильности во времена пандемии в 1,7 раза чаще погашали свои кредиты в 2020 году и отдали банкам почти 2 триллиона рублей раньше срока. Многие не хотят рисков в будущем. Но в 2021 году таких возвратов станет меньше, считают в проекте «За права заемщиков» - уровень доходов стремительно падает.