Рус
Eng

«Всероссийская реновация» как повод для глобального передела собственности

Аналитика
«Всероссийская реновация» как повод для глобального передела собственности
«Всероссийская реновация» как повод для глобального передела собственности
15 марта, 12:23
Закон 494-ФЗ о комплексном развитии территорий (или, как его окрестили в СМИ, о «всероссийской реновации») был призван способствовать решению застарелой проблемы ветхого и аварийного жилья и улучшению жилищных условий для миллионов сограждан. Разберемся, чем реальная практика его применения отличается от "теории".

Людмила Бутузова

России нужен единый информационный ресурс, который объединит всех участников строительства в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Об этом сообщил журналистам глава Минстроя России Ирек Файзуллин. Параллельно идет спешная подготовка единой для всей страны нормативно-правовой документации для запуска механизмов КРТ. Минстрой уже составил правила согласования изъятия объектов недвижимости и общее правило согласования включения земельных участков в границы комплексного развития территории, а также правила проведения торгов на заключение таких договоров. Должны появиться и общие, прозрачные для общественного контроля стандарты для участников проектов в рамках КРТ. В них, в частности, должно быть прописано разграничение полномочий между собственником, застройщиком, муниципальными и региональными властями.

«Нужен, должен, будет». Нынешняя озабоченность профильных федеральных структур едиными для всех стандартами и правилами - дело хорошее и важное, вот только несколько запоздалое. Ведь законопроект 494-ФЗ о КРТ был подписан Владимиром Путиным ещё в декабре 2020 года. Он уже вступил в законную силу, регионы сейчас наперегонки утверждают под него собственную нормативно-правовую базу и даже анонсируют первые проекты, не очень-то ориентируясь на «единые федеральные стандарты», которых пока попросту нет. А вот необходимость побыстрее отчитаться перед Кремлём об успехах - напротив, уже присутствует.

К примеру, в Москве локальные механизмы КРТ давно запущены в работу, хотя зачастую они не соответствуют духу 494-ФЗ и даже прямо ему противоречат. Вице-мэр и глава стройкомплекса столицы Андрей Бочкарев недавно анонсировал ввод 8,5 млн м2 жилой недвижимости «за счет внебюджетных источников в рамках программы комплексного освоения территорий». Но не уточнил, что обещанное народу расселение ветхого и аварийного жилья тут вообще не при чем, так как «комплексное развитие территорий» по-московски – это лишь уплотнительная застройка бывших промзон, где никто никогда не жил. Однако заветные буквы «КРТ» в отчетах присутствуют, и московские миллионы квадратных метров хорошо помогут улучшить статистику по федеральному закону. Профильный федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин не раз подчеркивал, что именно Москва может стать одним из первых субъектов страны, где «новый механизм КРТ» начнут применять на практике.

Статистика вообще вещь лукавая. Ведь если раньше регионы должны были регулярно отчитываться перед федеральным центром по понятному параметру «Темпы сноса и расселения ветхого и аварийного жилья», то теперь в тренде будет наверняка что-то максимально размытое типа «Объёмы строительства и количество реализованных программ в рамках КРТ». А это, в свою очередь, не сулит ничего хорошего простым обитателям бараков и «хрущёб», о благе которых на словах так пекутся наши законодатели и застройщики.

Давайте честно скажем: застройщикам за пределами МКАД не очень интересно осваивать территории, уже занятые чьим-то жильём. Такие программы всегда саботировались. Даже во втором по величине городе страны, Санкт-Петербурге, предпочитают застраивать промзоны и пустыри вместо комплексного развития обветшавших кварталов. Даже строительство на искусственном намыве Васильевского острова оказывается более выгодным. В бедных же регионах типа Астрахани или Архангельска спрос на новое жильё ещё ниже и нормы прибыли у застройщиков ещё меньше, а значит и ситуация с реновацией там в разы более тяжелая. Вот свежая статистика из Иркутска: за 10 лет полностью воплощён в жизнь только один (!) из 17 согласованных с застройщиками проектов по ликвидации ветхих многоквартирных домов.

Да, новая федеральная инициатива упростит региональным властям и застройщикам принудительное изъятие квартир у особо непокорных собственников. Отметим важное: и не только в аварийных домах. И не только квартир. Экономист Михаил Делягин уже назвал 494-ФЗ «Законом об отмене собственности на жильё». Но так ли велика будет конечная выгода от обещанной «войны со старушками»? Ведь даже максимально упрощенный процесс расселения многоквартирников все равно чреват колоссальными издержками. Согласовывать проект КРТ с сотнями собственников, заниматься их переселением (а значит - иметь свой маневренный фонд), в индивидуальном порядке улаживать многочисленные и неизбежные в таких случаях конфликты, сносить старую застройку и рекультивировать участок – всё это огромные затраты времени и денег, что при старой законодательной базе, что при новой.

Возможно, что истинную выгоду в законе о КРТ региональные власти и застройщики увидят вовсе не в упрощении процесса реновации аварийного жилья, а в возможности под его предлогом безнаказанно заниматься чем-то другим, намного более прибыльным. Например – планомерным и теперь уже узаконенным «отжимом» под застройку удачно расположенных заводов (пусть и действующих), логистических комплексов, рынков, пригородных совхозов, и даже школ, больниц, «ничейных» природных зон. Законных собственников у таких территорий всегда меньше, с расселением людей и новой инфраструктурой возиться не надо, а недовольство очередного «капиталиста-мироеда» или сотни-другой его сотрудников грозит на порядок меньшими социальными потрясениями, чем слезливые репортажи о «выселяемых на улицу» старушках из пятиэтажек. Ну и главное: если раньше властям и девелоперам приходилось придумывать поводы и оправдания разорению предприятий и уплотнительной застройке на месте очередного производства, то теперь можно прикрыться и легендироваться тем самым «комплексным развитием».

Во что в реальности может вылиться такое лукавство, уже показывает московский скандал с территорией на Бережковской набережной (это практически центр столицы, рядом с Киевским вокзалом, напротив Москва-Сити). 26 гектаров бывшего Дорогомиловского завода много лет находились в распоряжении некоей ГК «Лираль», которая развивала там офисы и склады, попутно разрабатывая собственный проект комплексной застройки на 426,4 тыс. м2 жилья, 156 тыс. м2 офисов, школы на 750 мест, детского сада, поликлиники, храма и транспортного узла – долгожданного продления дублера Кутузовского проспекта. Проект был успешно согласован с властями города. Однако тут грянула «концепция КРТ», согласование было отозвано, а участок решено было в экстренном порядке включить в КРТ с последующим выставлением на торги. Голоса противников (всех сотрудников расположенных там предприятий и организаций) были попросту проигнорированы, равно как и протесты правообладателя участка. Как писали телеграм-каналы, за идеей воспользоваться городской программой КРТ для узаконенной экспроприации участка у многолетнего собственника мог стоять столичный девелопер Александр Чигиринский, который в переговорах ссылался на авторитет бизнесменов Виталия Мащицкого и некоего Владимира Калашникова – давнего знакомого мэра Сергея Собянина ещё по Тюмени. Идеальный пример тому, как именно и для чего именно может быть в действительности использована благая инициатива Президента Владимира Путина.

Предвидим нечто похожее и в масштабах России. Пресловутые бараки, «хрущёбы» и «гнилушки» по всей стране, судьбу которых призван был решить 494-ФЗ, в итоге так и останутся стоять на своих местах, вместе со своими многострадальными жителями. Но теперь они уже не будут ни для кого «головной болью». Зато у них буквально под окнами на «изъятых» под комплексное развитие землях вырастут сверкающие жилые многоэтажки и бизнес-центры, возведенные обласканными «избранными» девелоперами. Ещё раз: эти новые «комплексно-развитые» дворцы будут существовать не вместо пресловутых «хижин», а вместе с ними, и скорее даже за их счет, так как отчасти станут использовать старую, без того перегруженную инфраструктуру. И происходить это всё будет при активнейшем содействии местных властей. Кремль же с высоты своих башен ничего плохого не заметит, а может быть даже и похвалит, потому что новые квадратные метры наверняка пройдут по бумажному параметру «объёмы реализации программ КРТ».

Спешка, неразбериха и отсутствие единых унифицированных стандартов поставили еще даже не заработавший на полную силу закон о КРТ перед риском превращения в инструмент коррупционного передела собственности в масштабах всей страны. Очень важно сейчас, хотя бы в «догоняющем» режиме, определиться с правилами, требованиями и механизмами реального, а не бумажного контроля за реализацией 494-ФЗ. Любые попытки манипуляции терминами и отчетностью, типа попыток чиновников и дружественных им предпринимателей осуществить уплотнительную застройку вместо реальной реновации, должны быть наказуемы. Права ответственных собственников должны быть гарантированно защищены, - будь то владелец комнаты в деревянном бараке или законный собственник промышленной территории в центре города. Закон должен быть единым для всех, и он должен реально работать на благо страны, а не служить для шулерства со статистикой или для прикрытия тёмных делишек. Только в этом случае удастся хотя бы на шаг приблизиться к решению проблемы развития депрессивных территорий в масштабах всей России. В противном случае 494-ФЗ сделает жизнь граждан только хуже.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter