Эксперты: пузырь на рынке жилой недвижимости может лопнуть

Пока ситуация на рынке недвижимости складывается в пользу застройщиков и позволяет за счёт переписывания ценников компенсировать все дополнительные расходы на подорожавшие стройматериалы. В Москве только за последние 12 месяцев квадратный метр в среднем подорожал на 26% - почти до 233 тыс. рублей. Неудивительно, что застройщики буквально купаются в деньгах: девелопер «Самолёт» в первом полугодии 2021 года увеличил чистую прибыль по МСФО в 4,6 раз выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 3,2 млрд рублей, «Инград» увеличил чистую прибыль в 16 раз - до 690 млн рублей, «ЛСР» - в 2,2 раза - до 5,7 млрд рублей, а король московской реновации группа ПИК заработала в 4,9 раза больше – 69,4 млрд рублей! Так что все слова о том, что недвижимость дорожает из-за стройматериалов, содержат изрядную долю лукавства.

Однако эксперты полагают, что лучшие дни застройщиков скоро останутся позади – пузырь на рынке недвижимости вот-вот может лопнуть. Новостройки по нынешним ценам скоро некому будет покупать. Ситуация меняется максимально быстро и подобные тенденции уже прослеживаются. В июле-августе этого года в столичном регионе доля вторичного жилья составила более 50% от всех сделок с недвижимостью. Люди опустошили свои заначки, влезли в кредиты, но на новостройки денег всё равно не хватает. В результате квадратный метр в первичном жилье в Москве в августе подешевел, по данным сервиса «Метр квадратный», на 3% - до 280 тыс. рублей, а по данным «Метриум», и вовсе остановил рост. Ещё не катастрофа для девелоперов, но это уже первые сигналы.

Ярче всего изменение в спросе прослеживается в регионах. Это в Москве постоянный поток людей позволяет продавать всё, что угодно, а в регионах застройщикам приходится внимательнее прислушиваться к запросам потребителей. Так, на Урале за последние полгода значительно поменялся формат предлагаемой недвижимости: вместо просторных «трёшек» рынок заполонили компактные студии – всё ради экономии. Остановился рост цен и в Туле, где дефицит новостроек, по мнению экспертов, удастся компенсировать в лучшем случае лет через пять.

В итоге риелторы ожидают, что уже к концу осени спрос на недвижимость в России упадёт на 10%-15%. Ситуацию усугубляет недавнее решение ЦБ повысить ключевую ставку на 0,25 п.п. - до 6,75% с перспективой повышения до 7%. Банки реагируют на такие изменения не моментально – спустя пару месяцев средневзвешенная ставка по ипотеке может подняться симметрично на 0,5 п.п. до 8,8% для первичного рынка и до 9% для вторичного. Добавьте к этому ещё добровольно-принудительные страховки жизни, здоровья и доходов, и получается совсем неинтересное и непосильное предложение для миллионов людей.

В июле 2021 года банки в России, по данным ЦБ, выдали 151,7 тыс. ипотечных кредитов – на 15,3% меньше, чем в июне. Сказался ещё пересмотр льготной ипотеки с повышением ставки с 6,5% до 7% и ограничением максимальной суммы в 3 млн рублей для всех регионов, включая Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области. Вместе с повышением ключевой ставки ипотека вновь станет непосильной роскошью.

Власти загнали себя в тупик. Программы субсидирования надули пузырь на рынке недвижимости, а сворачивание программы поддержки рынка приводит к тому, что пузырь лопается, влиятельные девелоперы и люди, купившие квартиры втридорога, недовольны, а выполнение жилищного нацпроекта срывается. Спешка и принятие непродуманных решений привели к цепной реакции с неприятным исходом. Власти пытаются придумать что-то новое, например, Счётная палата предлагает в очередной раз расширить льготную ипотеку, но с правилом, что один заёмщик может взять только один льготный кредит. В обозримой перспективе это выглядит как привязывание людей к одному единственному жилью без возможности поменять его, что сильно противоречит мировым тенденциям на повышение мобильности населения.

В любом случае ясно одно: рынок недвижимости будет трясти, и девелоперам придётся переписывать ценники в сторону уменьшения, если они не хотят остаться с не проданными квартирами.