Встали и вышли: иностранцы и айтишники обрушили рынок офисной недвижимости

Екатерина Максимова

Негативный эффект на рынке бизнес-центров к концу года будет только усиливаться, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. Эксперт пояснила, что на протяжении всего года участники рынка готовятся наблюдать спад активности девелоперов и арендаторов, увеличение площадей для субаренды, смену арендаторов.

И в данный момент в Москве рост вакантности в субаренде, по оценке Марии Зиминой, уже увеличился драматически: примерно в 5 раз.

При этом тенденция «встали и вышли всем офисом» растянется до первого квартала 2023 года, потому что далеко не все компании смогут урегулировать вопросы с документооборотом и передать офисы владельцам до конца текущего года.

«Поэтому, надо полагать, до конца 2022 арендаторы будут в процессе переговоров с текущими арендодателями. Таким образом, окончательное освобождение площадей произойдет не ранее первого квартала будущего года», - уточнила Мария Зимина.

С рынка арендной недвижимости уходят и российские компании, и иностранные. В Москве, где 17,6 млн кв метров офисов, на долю зарубежных арендаторов приходится примерно 500-600 тысяч элитных квадратов.

Как сообщает «Коммерсанть» со ссылкой на Commonwealth Partnership (CMWP), по итогам 2022 года на офисном рынке Москвы, по прогнозу CMWP, дополнительно освободятся 800 тыс. кв.м.

«Если к концу года положение дел останется таким же, как и сейчас, то есть вероятность, что вакансия поднимется до 14-15%», - такой прогноз дает Мария Зимина. Отметим, что в первом квартале вакантность в московских офисах А и В фиксировалась на уровне 9,8% и 5,8% соответственно.

В Санкт-Петербурге, где офисных площадей класса А и В в разы меньше (3,9 млн кв.м) в первом квартале свободными числились 245,1 тыс. метров. «Наибольшее увеличение объема вакансии отмечено в классе А – на 19%, в связи с освобождением площадей арендаторами в объектах данного класса», - комментирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Регина Волошенко.

В Северной столице одними из основных арендаторов качественных офисных помещений традиционно были IT-компании (доля айтишников в структурах сделок аренды за последние три года составляла от 30 до 40%). «После прекращения деятельности этих компаний высвобождаются крупные офисные блоки площадью 6–10 тыс кв. м. Объем офисных площадей, занятый IT-компаниями и имеющий потенциал к высвобождению (включая собственные здания) до конца текущего года, составляет около 115 тыс. кв. м», - отметила Регина Волошенко.

Стоит отметить, что тренд, характерный для обеих столиц, не фиксируется пока в других мегаполисах, где ранее наблюдался дефицит качественной арендной недвижимости. Ситуацию в Екатеринбурге, к примеру, директор УК «RED» Андрей Брауде назвал уникальной.

«Еще до всех этих событий, с конца прошлого года в городе сформировался дефицит качественной офисной недвижимости, так как новые крупные объекты не вводились. Поэтому освобождений сейчас нет. Наоборот, компании не могут себе найти крупные площади. Это касается как арендного сегмента, так и рынка продаж, который, кстати, сейчас очень активизировался. Закуплено много площадей. Причем компании покупали как под себя, так и под инвестиции, имея потенциальных арендаторов», - пояснил Андрей Брауде.

По прогнозу директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Марии Зиминой, Москва в текущем году тоже не будет активно прирастать новыми офисными метрами. На конец 2021 года прогноз ввода офисных площадей в 2022 году составлял 620–660 тыс. кв. м. Текущий годовой результат для Москвы прогнозируется уже на уровне 230-340 тыс. кв. м.

К двукратному сокращению строительства офисников готовится и Санкт-Петербург. Как пояснила Регина Волошенко, в первую очередь это связано с оптимизацией затрат многих компаний, а также ростом себестоимости строительно-отделочных услуг. «В Санкт-Петербурге всего в стадии строительства находится около 160 тыс. кв. м офисных площадей, которые планируются к вводу до конца года. Наибольшая их часть (94%) предназначена для сдачи в аренду», - уточнила эксперт.

Регина Волошенко отмечает, что средневзвешенные арендные ставки в городе на Неве в первом квартале уже начали расти. Так, в классе А (самый просевший сегмент) ставка поднялась на 2,4% (до 2365 руб. за кв.м). «Такая динамика была обусловлена освобождением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города», - пояснила эксперт. Аренда офисных метров класса В, напротив, в Санкт-Петербурге незначительно снизилась - на 0,3% до 1520 рублей за квадрат.

Мария Зимина добавляет, что в Москве, где зафиксирован рост субаренды, отследить рост ставок пока затруднительно. «Эти процессы - рост субаренды, пока не сильно влияют на ставки, потому что экспонирования напрямую от арендодателя пока не наблюдается – только через арендаторов. А они, в свою очередь, в процессе диалога проявляют гибкость, поэтому среднюю стоимость арендной ставки в этом случае вывести достаточно трудно. Соответственно, мы ожидаем падение ставок тогда, когда все эти свободные метры будут переданы арендодателям, а они уже будут вынуждены их реализовывать на открытом рынке», - объяснила эксперт.

В Москве самые высокие ставки традиционно наблюдаются в ключевых деловых районах. Так, в ММДЦ «Москва-Сити» в классе А вакантность на текущий момент составляет 3,8% при ставке 39877 рублей за кв.м (без НДС и учета и операционных затрат). В Ленинградском деловом коридоре (в том числе северо-западное направление за третьим транспортным кольцом) вакантность 4,3%, арендаторы платят за офисы более 35,9 тыс рублей за квадрат.

«Коммерсанть», опираясь на мнение экспертов, сообщает, что офисная недвижимость сможет оправиться от кризиса не раньше 2024 года. Мария Зимина предположила, что в долгосрочной перспективе можно прогнозировать подъем спроса на гибкие пространства, рост количества сделок M&A, а также большую востребованность офисной недвижимости среди компаний с государственным участием.