Долг во благо: можно ли с выгодой заложить дом

В приличном обществе фраза «А вы госдолг США видели?» уже считается неприличной – и слава Богу! Но лишь чуть-чуть шаг в сторону, и мозг среднего россиянина вскипает, сбиваясь на привычные шаблоны про долговую кабалу и бедную Америку. А также и на прочую подобную ересь, - пишет в ЖЖ аналитик Андрей Нальгин.

За примерами далеко ходить не надо. Совсем недавно сообщение о том, что 24 миллиона американцев считают, будто взятие денег в кредит под залог жилой недвижимости — это хороший способ раздобыть средства на жизнь, буквально взорвало русский сегмент интернета. Что, в свою очередь, красочно продемонстрировало ментальный ступор при обсуждении сакральной темы долгов.

На самом деле, в новости речь шла о таком популярном в Штатах финансовом инструменте, как HELOC – Home Equity Line Of Credit или кредитная линия под залог жилой недвижимости, который действительно часто используется для решения различных финансовых проблем американцев. В их числе может быть образование, покупка автомобиля и т.п. Но это вовсе не синоним ипотечного рабства или чего-то подобного.

Всё дело в том, что вся недвижимость в США покупается в основном в ипотеку лет на 30. Далее, когда часть кредита уже выплачена банку, заёмщик получает возможность использовать свой дом как актив, а не как пассив. Он для начала переоценивает стоимость своей недвижимости, и если та оказывается выше покупной цены, действует одним из двух вариантов. Либо рефинансирует ипотеку, сокращая платёж (особенно это выгодно при снижении учётной ставки ФРС), либо открывает кредитную линию на уже погашенную часть своего кредита. Последняя называется HELOC.

Зачем нужна такая возможность вытащить деньги из дома, не рефинансируя его, не меняя условий предыдущего кредита, не меняя количества оставшихся платежей? Например, для инвестиций денежной массы в что-то, что даст возврат на вложенный капитал больше, чем процент кредита. Если ипотечная ставка - 4%, то всё, что принесет более 4% - это выгодно.

Например, вторая единица недвижимости. Либо, если классический образовательный кредит может быть получен только под 6%, то выгоднее использовать средства HELOC для оплаты учёбы в колледже или университете.

Иначе говоря, американцы не смотрят на свой дом и свою ипотеку как на нечто застывшее и обременительное. Наоборот, они активно используют их как финансовый рычаг для других своих целей. Понятно, что такое возможно лишь в стране с относительно стабильной экономикой и крепким банковским сектором.

Но вот наши люди подобных действий с кредитами, которых, кстати сказать, многие боятся как огня, не понимают.